El mercado inmobiliario de Gipuzkoa y Euskadi atraviesa una situación “compleja” que ha derivado en muchos municipios en una “enorme escasez” de oferta de vivienda para una demanda creciente; y como consecuencia de ello, los precios, sobre todo del alquiler, han subido “una burrada en apenas 6 u 8 meses”. Según reconocen varias agencias inmobiliarias, “lo que antes valía 700 u 800 euros al mes, ahora vale 1.000 o 1.100” y deja fuera del mercado a muchas personas. Una situación que no tiene visos de reconducirse en el corto plazo y ni siquiera la regulación de las zonas tensionadas parece garantía suficiente.
Varias agencias alertan de las “subidas desorbitadas” que se han producido en el último año en el mercado inmobiliario de Gipuzkoa
Errenteria es de momento el único y primer municipio vasco que tiene ya esta consideración a todos los efectos desde el 31 de enero. Zumaia y Lasarte-Oria son los siguientes en la lista, a falta sólo de la publicación en el Boletín Oficial de España (BOE); y se van a sumar próximamente otros municipios entre los que destacan Donostia e Irun en Gipuzkoa; y Bilbao, Barakaldo y Gasteiz fuera. Pero la medida no ha arrancado con buen pie.
Las agencias inmobiliarias consultadas por NOTICIAS DE GIPUZKOA en Errenteria, Zumaia, Lasarte-Oria y Donostia admiten que el mercado está tensionado en sus municipios, pero no creen en soluciones mágicas. La palabra “incertidumbre” se repite en el escenario actual. Sin ir más lejos, José Luis Polo, el presidente de los Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de Gipuzkoa y responsable de la agencia Okados de Donostia, asegura “que de las zonas tensionadas espero poco”.
“El mercado ha vuelto a estar dominado por las expectativas y prefiere aguantar sin vender"
De entrada, el índice de referencia que debe servir para fijar el precio máximo de cada vivienda en función del municipio, barrio, tamaño y tipología, sigue sin publicarse para Euskadi. Y esto sucede porque la metodología empleada por el Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana no vale para Euskadi, al diferir de la empleada por las diputaciones y haciendas vascas, que son las que le tienen que pasar los datos de la CAV al Gobierno español. Se ha encargado al Eustat la tarea de aliño, pero nadie se atreve a decir cuándo estará listo y validado por el Gobierno español el índice para Euskadi.
Pescando sin caña
Entre tanto, Errenteria, el primer municipio vasco en ser declarado zona tensionada, sigue sin poder aplicar todas las herramientas que le permite la ley. Es como estar pescando sin caña, mientras el tiempo corre y se han consumido ya casi dos meses del periodo de tres años en el que estará activa la zona tensionada.
La situación es chocante, porque ahora mismo, los grandes tenedores de vivienda, que son los que supuestamente más controlados deberían estar en las zonas tensionadas, pueden poner el precio que les venga en gana para vivienda de nuevo alquiler. También aquellos propietarios que no tuviesen su vivienda alquilada en los últimos cinco años. Por el contrario, los contratos preexistentes en estas zonas tensionadas no podrán actualizar sus rentas más allá del IPC, salvo en casos concretos.
“Lo primero que me parece extraño es que hagas una declaración de zona tensionada y no sepamos cuándo se van a publicar los índices de rentas de referencia. No tiene ningún sentido que se estén haciendo ciertas amenazas a los que se pasan con el precio, cuando las condiciones no las tienes publicadas”, asegura José Luis Polo. La propia alcaldesa de Errenteria, Aizpea Otaegi, lo ha calificado de “incomprensible”.
¿Cuánto bajarán los precios?
Es la pregunta del millón. ¿Habrá mucha diferencia entre los precios actuales y el tope que marque el índice de referencia para los nuevos alquileres? ¿Hasta cuánto rebajarán los precios? ¿Merecerá la pena ponerla en alquiler para un propietario? ¿Cuándo será efectivo este índice? Nadie tiene la respuesta.
Para encontrar un ejemplo que nos pueda servir de ayuda hay que irse a Catalunya. Allí son ya 271 los municipios reconocidos como zona tensionada y en todos ellos sí funciona el índice que puso en marcha el Gobierno español ya el año pasado. Nos fijamos en concreto en la localidad barcelonesa de Vic, una ciudad de unos 40.000 habitantes, similar a Errenteria, situada a 70 kilómetros de Barcelona.
En este municipio, un conocido portal inmobiliario anuncia el alquiler de una vivienda de 70 metros cuadrados para estancia de larga duración por 799 euros el mes: “El contrato anterior era de 775 euros mensuales, más basura y gastos” y el precio final es el resultado de aplicarle la actualización del IPC (2,8%) que permite la ley en las zonas tensionadas, según lo “estipulado de conformidad con la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda”.
El anuncio es claro. Y también indica que su precio máximo tendría que ser de “587,87 euros al mes” si esta vivienda fuese propiedad de un gran tenedor (propietarios de cinco o más viviendas) o si llevase sin salir al mercado más de cinco años: 200 euros de ahorro que establece por ley el índice de referencia en el que trabaja el Eustat para Euskadi.
Primeros efectos en Errenteria
Errenteria es la punta de lanza de las zonas tensionadas en Euskadi. Cumple los dos requisitos para acogerse a esta estricta regulación de los precios del alquiler, aunque con una sola bastaría. Por un lado, en los últimos cinco años, el precio medio del alquiler ha subido un 17,2% (un 3,2% más que el IPC acumulado). Por otro, la carga media del coste de la hipoteca o del alquiler en el presupuesto de la unidad convivencial es de un 33% de media, superando el límite establecido por el Gobierno Vasco (30%).
Isabel Albisu nos atiende en la inmobiliaria Aterpe. Reconoce que desde que el Ayuntamiento anunció que iba a solicitar la zona tensionada se comenzaron a notar los primeros efectos. Uno de ellos fue la retirada de los pequeños inversores que hacía dos años habían comenzado a comprar vivienda en Errenteria para alquilar luego.
“Desde que se anunció la zona tensionada, el pequeño inversor dejó de comprar para alquilar”
El perfil más habitual era: autónomo, con domicilio en Donostia que invierte el dinero de sus ahorros o de una herencia en comprar una vivienda de hasta 180.000 euros para alquilarla luego, buscando que ese ingreso extra complemente su pensión de jubilación en el futuro. “En los dos últimos años habíamos notado que venía mucha gente de este tipo”, afirma Albisu. “Pequeños inversores” que unos años antes ponían el foco en localidades como Astigarraga, Hernani o Usurbil, por su cercanía a Donostia; y en cuanto la vivienda se encareció allí, fueron a buscar mayor rentabilidad a Errenteria.
Hoy, este perfil de comprador es anecdótico en Inmobiliaria Aterpe, porque se ha retirado del mercado. Y lo que ha sucedido es que se ha “abierto otra puerta” para un tipo de comprador que “antes igual no podía” acceder al mercado de compraventa: “gente joven del pueblo, en pareja o en solitario”, que se ha visto beneficiado por esta coyuntura, y además “está aprovechando” las ofertas hipotecarias de los bancos, “por debajo del 2% a tipo fijo”.
Sin embargo, Albisu reconoce que no se ha conseguido fomentar el alquiler. No de momento. “Se ha reducido”, de hecho. Y cree que aún es pronto para ver si la declaración de zona tensionada va a impulsar este mercado. “Yo creo que hay que esperar a ver qué pasa con esos contratos que expiran y se tienen que ir renovando. Si los propietarios aceptan esas nuevas condiciones, se irá regulando un nuevo mercado; pero si quieren sacar a precios de otros años, será difícil”, asegura.
La ley de 2023
La responsable de Inmobiliaria Aterpe afirma que la Ley estatal de vivienda de mayo de 2023 (el Gobierno Vasco la recurrió ante el Tribunal Constitucional por invasión de competencias y está pendiente de resolución) marcó un antes y un después y que fue a partir de ese momento cuando se empezaron a disparar los precios del alquiler.
Fue la ley que reforzó la medida adoptada durante la pandemia de covid para que no se pudiese desahuciar a familias en situación de vulnerabilidad. Y ello llevó provocó el auge de los seguros de impago, una carga extra que en un alquiler con renta mensual de unos 850 euros, puede representar un coste añadido de alrededor de 410 euros al año. Y este coste lo repercutían los y las propietarias en el precio de alquiler.
Por otro lado, la misma ley de 2023 imputó también los honorarios de las inmobiliarias a los propietarios, en vez de a los inquilinos, como era norma; y ello provocó un trasvase hacia el alquiler de distintos usos o directamente el alquiler de habitaciones, fórmulas que no están sujetas a tanta regulación. Todo ello, en detrimento del alquiler de larga duración.
La regulación para proteger a los colectivos vulnerables ha generado, a su vez, situaciones complicadas, aunque contadas, pero que alimentan “el run-run”, reconoce Albisu. Y aunque “los buenos inquilinos son muchísimos más que los malos”, el “miedo es el factor peor para todos”, añade.
Compitiendo por pisos en Zumaia
Nos vamos a Zumaia, el siguiente municipio en la lista de las zonas tensionadas. El nuevo estatus se hará efectivo en las próximas semanas con la publicación en el BOE. La situación allí también es difícil. Nos atiende Álex Vallejo, de Inmo Zumaia, que tiene su propio diagnóstico: “El problema es que hay menos pisos; por un montón de razones”. Pero una de ellas, es que “los particulares tienen que competir ahora por un piso de alquiler con empresas que buscan alojamiento para sus trabajadores”.
Empresas a las que pesa el encarecimiento de los hoteles, y ahora son las que mejor pagan por un piso de alquiler, que además es de uso distinto al de larga duración y tiene menos ataduras legales. Una salida menos problemática para el propietario.
“Un piso normalito que antes estaba en 700 euros, ahora la renta es de 1.000 en Zumaia”
Vallejo lamenta que la nueva regulación tiende a “tratar al propietario como si fuese un delincuente” y asegura que algunas de las medidas adoptadas para intentar sacar vivienda en desuso al mercado del alquiler generan rechazo en los propietarios. “Les quieren poner el doble del IBI si no el alquilan, pero hay mucha gente que prefiere pagar el doble antes de que les impongan algo. Qué más da 300, que 500 euros”.
Pero la realidad es que “no hay viviendas. Y las pocas que hay, o pagas, o no alquilas. Antes, por 1.000 euros en Zumaia alquilabas una vivienda súper buena, de tres habitaciones, con garaje, trastero y en perfecto estado. Ahora, un alquiler normalito que antes costaba 700 euros, ahora son 1.000. ¿Cómo va a pagar una persona con una nómina de 1.500 euros una renta así?”.
Sin alquiler en Lasarte-Oria
La situación no difiere mucho en Lasarte-Oria, el otro municipio guipuzcoano que está a punto de ser declarado zona tensionada a todos los efectos. Nos atiende Garbiñe, de Inmo Lasarte. “Nosotros el grave problema que tenemos es que no hay pisos para vender, ni alquilar. Yo sigo teniendo clientes que estarían interesado en comprar para arrendar, pero lo poquito que hay está a un precio un poco desorbitado”.
“Ahora no tengo ni un piso de alquiler y si llega uno, ni lo publico; tiro de lista y lo coge el primero”
“Es una locura”, lamenta, y está convencida de que “hay que ponerle freno” a esta escalada de precios, aunque en realidad responde a una lógica fácil de entender: “La realidad es que tenemos mucha demanda y poca oferta. Esto nos está pasando ahora con la compraventa. Hay mucha gente queriendo comprar, y como no hay pisos, el propietario que vende no lo rebaja ni un euro. A mí me ha pasado poner un piso a la venta a las 11 de la mañana y tenerlo apalabrado para las 15.00 horas”, dice.
Sin embargo, el alquiler está muerto. “Aquí entran una media de tres personas al día pidiendo pisos de alquiler, pero yo ahora mismo no tengo ni uno. Y cuando surge uno, ni lo publico. Llamo a la lista que tengo y generalmente el primero que lo ve, se lo queda”, explica Garbiñe: “Con el anuncio de la zona tensionada, yo no he notado aún. Sí tengo el típico arrendador que te pregunta qué va a pasar; hay muchas dudas; lo que les digo es que en vez de alquilar a 1.000 euros, igual van a tener que alquilar a 800, como hace un año. No está mal 800 euros”.
“Situación muy grave”
El presidente de la asociación de los Agentes de la Propiedad Inmobiliaria (API) de Gipuzkoa precisa que el hecho de que haya escasez de vivienda en el mercado, no significa que haya pocas viviendas. Al contrario, sólo que no salen al mercado. “En este momento la oferta se está reduciendo a mínimos absolutos”, dice Polo, y en su opinión, eso sucede porque “el mercado ha vuelto a estar dominado por las expectativas y la gente prefiere aguantar sin vender”.
Efectos de la zona tensionada
Medidas legales
- Posibilidad de prórroga del contrato en las mismas condiciones que el contrato vigente durante 3 años después de la finalización del contrato de 5 años.
- En los nuevos contratos se limitará el precio del alquiler, que no podrá superar la renta del último contrato y sólo podrá ser actualizado con el IPC para los contratos previos al 26 de mayo de 2023; y otro índice (IRAV) específico que elabora el Gobierno español para los posteriores.
- La legislación permite incrementar los contratos en un 10% en alquileres de más de 10 años o cuando se han realizado mejoras relacionadas con la rehabilitación, eficiencia energética y/o accesibilidad de la vivienda.
- Se limita el precio del alquiler tanto de los nuevos contratos como de los vigentes cuando el propietario es un gran tenedor (con 5 o más viviendas). El límite máximo aplicable al precio vendrá determinado por el índice de precios de referencia.
- El índice de referencia limitará también el precio máximo de los nuevos contratos de alquiler en viviendas que no hayan estado alquiladas en los últimos 5 años.
43 municipios cumplen
- Según datos aportados por el consejero de Vivienda Denis Itxaso recientemente, 43 municipios vascos (hay un total de 251 en Euskadi) que acogen al 68% de la población (alrededor de 1,5 millones de personas), cumplen los requisitos para ser declarados zonas tensionadas. Inicialmente, Vivienda identificó 41 municipios a finales de 2023, pero a ellos se suman ahora Eibar y Getxo.
- De los 21 municipios que se identifican en Gipuzkoa que cumplen al menos uno de los dos requisitos, 15 lo hacen de forma completa: Andoain, Astigarraga, Beasain, Errenteria, Hernani, Irún, Lasarte-Oria, Lazkao, Lezo, Ordizia, Urnieta, Pasaia, Usurbil, Zestoa y Zumaia. Los otros cinco lo hacen parcialmente, es decir unos distritos sí y otros no: Arrasate-Mondragón, Azkoitia, Tolosa, Zarautz y Donostia. En la capital, quedan fuera de ser zonas tensionadas partes de Centro, Aiete, Amara Berri, Martutene y Miramon-Zorroaga, y los barrios completos de Antiguo, Añorga, Ibaeta, Igeldo y Zubieta.
26 solicitudes al Gobierno
- El Gobierno Vasco ha recibido la solicitud ya de un total de 26 Ayuntamientos. En Gipuzkoa lo han hecho Donostia, Eibar, Errenteria, Irun, Lasarte-Oria, Pasaia, Andoain, Zarautz; y lo han aprobado en el pleno de Zumarraga, Hernani, Ordizia, Beasain, Arrasate, Tolosa y Astigarraga.
Según Polo, “parece que estamos ante un primer semestre e incluso un 2025 de subida constante del precio de la vivienda; en Gipuzkoa quizá no tan acelerada, pero sí vemos crecimientos de dos dígitos en territorios cercanos, zonas que son contagiosas. Es una situación muy grave”, dice, en el que “los grandes inversores están agazapados” estudiando la situación. “No hablo de grandes fondos, que en estos municipios no los hay, sino de personas físicas o jurídicas que pueden tener 20 o 30 pisos”.
