Se mire por donde se mire, el acceso a una vivienda sigue siendo un serio problema en Gipuzkoa. Se registran ya nueve años consecutivos de crecimiento imparable del precio, con evidentes consecuencias. Las economías domésticas se resienten, algo que se aprecia en el número de compraventas registrado durante el segundo trimestre del año, con un total de 1.498 operaciones, lo que supone una caída del 17,5% en relación a comienzos de 2024 y del 11,7% con respecto al año pasado.
Donostia se sigue cotizado por las nubes. El coste por metro cuadrado ha vuelto a registrar un nuevo récord hasta situarse en 5.554 euros, y la difícil coyuntura no sólo se presenta a la hora de comprar un piso. El mercado de alquiler también es un caballo desbocado. La renta mensual media de los contratos sigue creciendo y se sitúa durante el último trimestre de este año en Gipuzkoa en 826 euros, un precio que en el caso de Donostia se dispara hasta los 1.092 euros, marcando un nuevo registro histórico, con un crecimiento del 8,5%.
Así, el precio, tanto de compra como de alquiler, lo sigue condicionando todo, y a este respecto se percibe cierto grado de “agotamiento”, según observa el Colegio Oficial de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de Gipuzkoa. Una realidad que puede visualizarse desde otros parámetros.
No sólo ocurre en Donostia. Durante el último trimestre también se ha elevado el precio medio de la vivienda en el conjunto de Gipuzkoa hasta los 3.478 euros el metro cuadrado. El crecimiento es imparable a lo largo de la última década. En concreto, se ha registrado un encarecimiento de 900 euros desde 2015, lo que coloca al territorio muy cerca de máximos históricos, a tan solo cien euros por debajo del registro alcanzado en 2008, año en el que dio comienzo la crisis inmobiliaria en el Estado.
Son algunos de los datos recogidos en el Informe de Mercado de la Vivienda del segundo trimestre de este año, un documento de 78 páginas que permite hacer un análisis comparativo sobre el comportamiento del sector “en un momento de muchísimos problemas de accesibilidad a la vivienda, con un mercado muy tensionado”. Así lo ha reconocido Jose Luis Polo, presidente del Colegio de APIS de Gipuzkoa, que ha presentado las conclusiones del informe junto al director de la Cátedra en Mercado Inmobiliario, Luis Fabra, y Sergio Aparicio, director territorial de Colaboradores y Negocio Hipotecario, del Banco Sabadell.
Mercado especialmente tensionado en Donostia
El mercado se encuentra especialmente tensionado en Donostia, donde el precio por metro cuadrado ha alcanzado un nuevo récord de 5.554 euros, con un aumento trimestral del 1,1% y del 6% interanual, lo que supone el nivel máximo de la serie de resultados. Esto explica que entre abril y junio el número de operaciones de compraventa fuera de 338, un 10,6% menos que en el trimestre anterior. Un porcentaje que se sitúa por debajo de la mayoría de recuentos de los últimos ocho años.
Para conocer la salud del sector y la realidad social que refleja, una de las principales referencias es el número de compraventas a lo largo de todo un ejercicio. Así, en Gipuzkoa se han realizado un total de 6.525 operaciones durante el último año, lo que supone una caída de más del 10%. La comparativa se ha realizado con respecto a 2021 y 2022, años un tanto anómalos y “especiales” por los bajos tipos de interés y el cierto ahorro que pudieron permitirse las familias tras el confinamiento. Pese a ello, “la intensidad del descenso nos lleva a situarnos incluso en la fase precovid, con una caída importante” de operaciones, asegura Fabra.
Si bien se suele hablar de una situación normalizada cuando se producen entre nueve y diez compraventas por cada mil habitantes, actualmente esa cifra se sitúa en 8,94. “La buena noticia de esta situación es que desde el lado de la oferta se percibe un pequeño cambio de tendencia y a partir de ahora, quizá, si una persona quiere vender una vivienda probablemente no podrá seguir subiendo precios e incluso puede verse en la obligación de reducirlos levemente para que pueda realizarse la operación. Estamos en un cierto grado de agotamiento en cuanto al comportamiento de los precios, que de por sí ya muy elevados”, insiste Fabra.
La renta media de contratos de alquiler es de 1.092 euros en Donostia y 826 en el conjunto del territorio
A este respecto, Polo ha mostrado sus reservas ante la posibilidad de que Donostia sea declarada zona tensionada, ya que a su entender limitar el precio podría desincentivar a los propietarios. “Es importante entender lo que está pasando. Si no cambian los criterios, nos vamos a encontrar con una situación francamente difícil y compleja de aquí a unos meses porque la limitación de precio traerá consigo una limitación de rentabilidad, lo que puede provocar una huida de inversores y tenedores de vivienda”, sostiene.
El documento refleja asímismo que las familias guipuzcoanas se decantan abiertamente por la vivienda usada. Ocho de cada diez operaciones (82,33%) responden a esta tendencia que se ha consolidado desde 2015. El precio medio por vivienda libre en Gipuzkoa es de 259.708 euros, y la superficie de los pisos adquiridos ronda los 83 metros cuadrados.
Los promotores del estudio descartan que una nueva bajada de tipos por parte del Banco Central Europeo pueda conllevar un aumento del precio de la vivienda en Gipuzkoa, que entienden que ya se sitúa en “máximos o casi en máximos”.
Ante la actual caída del mercado, el informe permite constatar que la compra de vivienda por personas extranjeras crece paulatinamente hasta situarse en el 4% durante el segundo trimestre de este año. “Nos estamos refiriendo principalmente a extranjeros residentes, en una situación que poco tiene que ver con el Levante, donde el peso de los no residentes es mucho más elevado”, precisa Polo.
Es algo que también se observa en el alquiler. El número de contratos vigentes en viviendas habituales es de 29.831, muy por encima de las 1.147 destinadas al alquiler de temporada. En Donostia, en concreto, el número de contratos de alquiler de vivienda durante el último trimestre ha sido de 512, dentro de una tendencia descendente que se repite para la mayor parte de municipios que registran resultados en Gipuzkoa. “Nos encontramos con una lectura del mercado muy clara: la reducción de la oferta con carácter general está provocando un incremento del nivel de precios. Hacen falta incentivos para que la oferta de vivienda permita corregir esa evolución”, indica Fabra.
El sector inmobiliario considera que la fiscalidad puede ser una herramienta útil para corregir los problemas de acceso a la vivienda con la puesta en marcha de medidas que refuercen la "progresividad" en la próxima reforma fiscal prevista en el territorio.
