La nueva ley 12/2023 de 24 de mayo "por el derecho a la vivienda" ha generado amplia discusión en relación al arrendamiento de viviendas debido a sus aspectos y obligaciones establecidos. Expertos del sector inmobiliario estudian la normativa para poder tener un conocimiento más amplio del mercado actual y, por otra parte, ofrecer información valiosa a sus clientes.
Por ello, en este artículo, Araxes Inmobiliaria desglosa tanto los deberes de información en el mercado de compraventa y alquiler de vivienda habitual o a largo plazo, como los aspectos más relevantes en lo referente a los alquileres.
Deberes de información para el mercado de la Compraventa y alquiler de Inmuebles
La ley establece un deber de información sobre las características esenciales de la vivienda, no solo al momento del cierre de una compraventa o arrendamiento, sino también desde el momento de su comercialización. Esto implica identificar al vendedor, concretar el precio total que incluya honorarios de la agencia inmobiliaria, impuestos, condiciones de pago y gastos notariales y registrales. Además, se exige documentación de la habitabilidad, certificado de eficiencia energética, información jurídica y técnica del edificio, entre otros.
Entre otros aspectos, se debe informar sobre la antigüedad del inmueble, describir las reformas, detallar los servicios e instalaciones, la accesibilidad y la existencia de elementos o sustancias nocivas
En cuanto a las superficies, se debe determinar la superficie útil y construida, y en caso de diferencias entre lo documentado y la realidad, se debe indicar la real y advertir sobre la que quedará inscrita en el Registro de la Propiedad. También se debe informar sobre la antigüedad del inmueble, describir las reformas realizadas, detallar los servicios e instalaciones, la accesibilidad, calificación como vivienda protegida, protección arquitectónica y la existencia de elementos o sustancias nocivas o peligrosas.
En relación al mercado de alquiler
En relación al mercado de alquiler, se incluyen obligaciones y condiciones adicionales que deben ser informadas antes de la formalización del arrendamiento. Si la vivienda se encuentra en una zona de mercado tensionado, se deberían aplicar condiciones especiales, aunque todavía no se está llevando a cabo ya que estas medidas exigen un desarrollo de la normativa por parte de las administraciones públicas. En todo caso, deberían indicar si se encuentra en esa zona, informar sobre la renta vigente en los últimos 5 años, no incluir nuevos gastos en el contrato, y referenciar el valor según el índice de referencia de precios de alquiler.
Asimismo, y esto sí que se aplica ya, la ley establece que los honorarios de la agencia inmobiliaria deben ser asumidos por el arrendador, el pago de la renta debe ser realizado mediante medios electrónicos, y se establecen límites de actualización de la renta para los años 2023 y 2024. A partir de enero de 2025, se aplicará un nuevo índice de referencia de alquiler.
En el caso de los grandes tenedores, aquellos propietarios con más de 10 inmuebles o más de 1.500 m2 de uso residencial, se deben cumplir condiciones específicas, como constar dicha condición en el contrato, y se trabaja para desarrollar la normativa de otras cláusulas como no exceder el límite máximo del precio aplicable establecido por los índices de precio de referencia, y otorgar prórrogas adicionales en situaciones de vulnerabilidad del arrendatario.
En cuanto a los procedimientos de desahucio por impago, la ley no modifica el proceso en sí, pero establece suspensiones temporales en casos de personas en situación de vulnerabilidad
En cuanto a los procedimientos de desahucio por impago, la ley no modifica el proceso en sí, pero establece suspensiones temporales en casos de personas en situación de vulnerabilidad, con plazos de dos meses si el arrendador es persona física y cuatro meses si es persona jurídica. También se requiere proporcionar cierta información al iniciar la demanda de desahucio y llevar a cabo un acto de conciliación previo.
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