A vueltas con la vivienda

Estamos de enhorabuena, pues parece que ya se ha aplicado al enfermo una de las recetas clave que, según nos cuentan con insistencia, va a ser esencial para “arreglar” el problema de accesibilidad a la vivienda, gracias a la aplicación de zonas tensionadas en nuestras ciudades principales y a la publicación de los nuevos índices de precios del arrendamiento de viviendas habituales.

Sin embargo, lo primero que podemos asegurar, tras casi dos meses desde su aprobación, es que, a expensas de que los precios se vayan ajustando poco a poco, el efecto de la reducción de la oferta ya empieza a ser demoledor. Se evidencia un descenso imparable que afecta principalmente a los más vulnerables, al ofrecer menores garantías de seguridad, lo que les lleva a ser discriminados a la hora de acceder a los pocos pisos que se ofrecen en oferta, con las graves dificultades de accesibilidad que ello supone.

Es una realidad, ya incluso en nuestra propia ciudad, la existencia de cada vez un mayor número de personas habitando en lugares que no están preparados para ello: desde garajes, pasando por locales comerciales o incluso vehículos tipo furgoneta aparcados en nuestras calles.

Simultáneamente a este gran éxito (logrado gracias a la impagable actividad de nuestros políticos), la Hacienda foral de Gipuzkoa aprobó el día 15 de mayo de 2025 una nueva normativa que establece algunas ventajas fiscales a modo de reducción impositiva del tipo aplicable de hasta un 70% para los propietarios que arrienden vivienda habitual, siempre que la renta se limite a los importes que se correspondan con los índices de referencia marcados. Una medida de atracción a los propietarios, muy bien orientada en mi opinión, aunque puede resultar insuficiente como contrapeso frente a las desventajas a las que actualmente se enfrentan los propietarios al arrendar su inmueble como vivienda de temporada.

Asimismo, la reforma fiscal aprobada en Gipuzkoa recoge en su artículo 49.1 una modificación que afecta también a la fiscalidad de las transmisiones de vivienda, limitando los supuestos de exención por reinversión en vivienda habitual.

Es decir, hasta ahora, un propietario de una vivienda habitual que, por algún motivo, necesitara o quisiera vender su inmueble, estaba sujeto a la exención de la tributación por la ganancia patrimonial obtenida, siempre que reinvirtiese el dinero obtenido por la venta en otra vivienda habitual en un plazo de dos años. Pero con la nueva normativa se ha pasado a limitar los supuestos en los que la reinversión queda exenta de tributación por incremento de patrimonio, de modo que, tal y como establece la norma, habrá de ser una reinversión “justificada”, al añadirse un requisito nuevo para ello, que no es otro que concurra alguna circunstancia que justifique la necesidad del cambio de vivienda. 

En ese sentido, la norma foral recoge una relación de circunstancias que justifican el cambio de vivienda:

• La inadecuación de la vivienda transmitida a las necesidades familiares.

• El traslado laboral o la obtención de primer o nuevo empleo.

• La celebración de matrimonio o constitución de pareja de hecho, o separación o extinción de pareja de hecho.

• Circunstancias de carácter económico que impiden hacer frente a los pagos de la vivienda.

• Otras circunstancias que podrían incorporarse reglamentariamente.

En este sentido, mi pregunta es si realmente tiene sentido esta limitación, visto desde varios puntos de vista.

El primero, desde la realidad familiar de muchas personas que pueden adquirir una vivienda más o menos modesta donde fijarán su domicilio durante años, hasta que, en un momento dado, sus hijos pueden haberse independizado y, tras años de esfuerzo para mantener a la familia y generar un ahorro, deciden trasladarse a un barrio o zona más cómoda. En este caso, no existe ninguna justificación de acuerdo con la nueva norma que exima del impuesto por el incremento de patrimonio.

Teniendo en cuenta que ese inmueble pudiera haberse adquirido en un momento en el que el valor fue muy inferior al actual, el impuesto devengado puede suponer una cantidad muy importante (en algunos casos de hasta varias decenas de miles de euros), que pudiera desbaratar la intención del cambio de vivienda en ese supuesto, por lo gravoso que resultaría, incluso llegando a impedir el cambio.

¿Apetito recaudatorio?

¿Realmente, después de toda una vida, puede ser razonable desbaratar una intención de cambio de este tipo basándose, entiendo, en una intención del legislador de no favorecer la mejora o ascenso de las personas para no ayudarles a enriquecerse? ¿Realmente puede entenderse que alguien se enriquece porque vende una vivienda donde vive y que ha sido pagada con el esfuerzo de toda una vida para adquirir otra más cómoda siguiendo un ciclo natural de vida, cuando realmente lo que está haciendo es cambiar de cromos?

Desconozco si detrás de este tipo de norma existe un apetito recaudatorio voraz o si simplemente se debe a temas ideológicos, pero creo que no tiene demasiado sentido establecer este tipo de limitación que, por otra parte, tiene más consecuencias económicas desde el punto de vista recaudatorio, ya que puede provocar la reducción de un número importante de cambios de vivienda y, por tanto, del dinero circulante y, en consecuencia, de la recaudación de la Administración, ya que, cuando se transmite una vivienda, no solo se mueve el dinero del precio, sino que se generan impuestos directos, se generan servicios que a su vez pagan sus impuestos, se generan reformas que activan empresas que, a su vez, pagan igualmente sus impuestos, etc. ¿Realmente es rentable, incluso para la propia Administración, una limitación de este tipo, o lo que realmente existe es una motivación o trasfondo ideológico?

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