El acceso a la vivienda se ha convertido nuevamente, por si ya no lo era bastante, en un rompecabezas de difícil solución en el que el 70% de las personas de 18 a 44 años que quieren emanciparse por primera vez se ven incapaces de afrontar un gasto así con sus propios recursos; mientras los que ya viven alquilados en el mercado libre y cuentan con algún tipo de ayuda para ello, forman el gran grueso de las 74.000 personas que se inscriben en los programas de vivienda pública protegida para aligerar sus gastos; y los que pueden comprar sufren el encarecimiento de las hipotecas, cuya letra mensual ha aumentado del orden de 300 euros en solo un año.

El informe sobre la situación de la vivienda al cierre de 2022, recientemente publicado por el Observatorio de la Vivienda del Gobierno Vasco, concluye al menos que el amplio dispositivo de ayudas y prestaciones públicas vascas, junto al efecto “muy positivo” de los ERTE, y “otras medidas de contención del incremento de la renta de los contratos de alquiler han contribuido positivamente a limitar el impacto de la crisis del covid”.

El precio medio de una vivienda usada de 75 metros cuadrados en Donostia supera los 400.000 euros

La vivienda en Euskadi sigue siendo un artículo de lujo, especialmente en los municipios de mayor población. Eso sí, alquilar o comprar en municipios de menos de 2.500 habitantes es una opción muchísimo más económica. Unos 500 euros de media. Y limitada también, por la menor oferta. 

El mejor exponente de este abismo que se abre entre unos lugares y otros se ve en Gipuzkoa, con Donostia (a excepción de algunos barrios) instalada en cifras inaccesibles: casi 1.000 euros de alquiler y una media superior a los 5.400 euros por metro cuadrado en vivienda usada (Bilbao está en 2.816 y Gasteiz, en 2.462); por lo tanto, son más de 405.000 euros de media para un piso de segunda mano y 75 metros cuadrados en Donostia. Mientras en Soraluze, el otro extremo, la renta media de alquiler se sitúa por debajo de los 500 euros todavía.

Según el Observatorio de la Vivienda, la demanda de alquiler mantiene una tendencia estructural creciente que choca con la configuración actual de nuestro parque de viviendas, en el que solo el 14% de los pisos están en alquiler. Sin embargo, de las casi 65.000 personas que prevén emanciparse en breve espacio de tiempo, el 42% asegura que no puede ni plantearse la adquisición en propiedad.

Concluye el Observatorio de la Vivienda que “una tendencia estructural que se viene registrando desde la gran recesión de 2008 es la debilidad económica de la mayoría de las personas que necesitan acceder a su primera vivienda”.

Pese a la escalada del Euribor, se pidieron más hipotecas (+8,6%) y de mayor cuantía; no han empezado a caer hasta 2023

Por otra parte, casi el 85% de las compraventas realizadas el año pasado en Euskadi fueron de vivienda usada, que pese a mantener una tendencia al alza desde 2014, subió solo un 0,8% en 2022. Menos que el IPC general (5,4%). No es ningún regalo, ya que nuestra comunidad es la tercera donde los pisos de segunda mano son más caros: 2.859 euros por metro cuadrado, unos 215.000 euros por un piso de 75 metros cuadrados. 

Líder en vivienda protegida

Pero la alternativa de la vivienda nueva se dificulta aún más, con una subida del 9,2% en doce meses y un precio medio de 3.318 euros por metro cuadrado el año pasado. Dicen las estadísticas que esta subida se corresponde más o menos con el aumento de los costes de producción del sector, un 10% que “no tiene precedentes desde los años 70”. Pero la realidad es que tenemos los precios más altos de todo el Estado en vivienda nueva.  

Euskadi fue la comunidad con mayor edificación de vivienda protegida por habitante en 2022

Sin embargo, se están haciendo más casas en Euskadi: 5.127 el año pasado, el mejor registro desde 2015; también se han registrado más operaciones de compraventa que en los últimos diez años: 23.623, un 9,6% más que en 2021. El 30,5% de las viviendas construidas fueron de promoción pública, lo que situó a Euskadi en 2022 en el primer lugar del ranking de edificación de vivienda protegida por habitante entre todas las comunidades autónomas. Sin embargo, este año 2023 sí se ha notado una caída importante de las compraventas.

Probablemente por este complejo escenario han disminuido un 13% los hogares (82.326) que se plantean la necesidad de cambiar de vivienda en un horizonte de cuatro años. El 37% demanda una vivienda de alquiler.

Esa tendencia creciente hacia el alquiler, según el observatorio, “es un elemento de especial relevancia a la hora de diseñar las políticas de vivienda que ha tenido en cuenta el Gobierno Vasco en el Plan Directo de Vivienda 2021-2023 a la hora de optar exclusivamente por la promoción de vivienda en alquiler protegido”. 

Las rentas suben un 2,6%, por debajo del IPC, pero se acentúan las diferencias entre grandes y pequeños municipios

De hecho, de las 74.000 solicitudes (3,8% menos que en 2021) de vivienda protegida con las que cuenta Etxebide, el 77,3% demanda vivienda de alquiler y el 22,3% de compra.

Hipotecas

Otro de los fenómenos más relevantes en el mercado de la vivienda en 2022, según el Observatorio de la Vivienda, fue la “la escalada del Euribor desde tipos negativos al comienzo del año hasta el 3% al final de 2022. Sin embargo, ello no impidió que la actividad hipotecaria (21.098 operaciones en total) aumentase un 8,6% respecto a 2021. El importe medio de las hipotecas constituidas en 2022 fue de 159.139 euros, un 0,8% más elevadas que en 2021, lo que mantiene la tendencia creciente que muestra este valor desde 2014. Es decir, las cantidades son cada vez mayores. En este caso también, el aumento del Euribor sí ha pasado factura este 2023, que de momento arroja una caída sensible de la solicitud de préstamos hipotecarios respecto a 2022.

5.000 alquileres más en un año

El registro de finanzas del Gobierno Vasco en 2022 registró 73.063 contratos de alquiler de vivienda habitual colectiva vigentes, 5.068 contratos más que en 2021 (+7,4%). La renta media mensual se sitúa en 717 euros (es más alta en Gipuzkoa, 726), lo que supone un incremento del 2,6% respecto a 2021, por debajo del IPC.