Se ha señalado 2023 como el año de la tormenta perfecta. A los sueldos congelados y a una cesta de la compra que continúa disparada se suman adversidades de toda clase, también respecto a la vivienda, con unas hipotecas al alza por la subida del euríbor que siguen poniendo en serio aprieto a muchas familias. Para aliviar su situación se creó el Código de Buenas Prácticas, que contempla medidas de protección aprobadas como un salvavidas en materia de vivienda. Su aplicación, sin embargo, no resulta “lo suficientemente transparente”, según denuncia a este periódico el abogado José María Erauskin, que hace un repaso de lo ocurrido estos años atrás, convencido de que “miles de desahucios podían haberse evitado” en el Estado.
El año 2012 marcó un antes y un después. Los desahucios por impago de alquiler se habían disparado como una dramática secuela del estallido de la burbuja inmobiliaria. La diabólica espiral continuó creciendo hasta alcanzar ese año su techo, con una media de 115 desahucios por día en el Estado, uno cada quince minutos.
Proteger a los deudores hipotecarios que se encontraban en situación de especial vulnerabilidad se convirtió en una prioridad. El Gobierno aprobó el conocido como decreto Guindos, impulsado por el entonces ministro de Economía, Luis de Guindos que, entre otras cuestiones, concedía una moratoria en el pago para las familias en situación comprometida.
“El problema es que la vivienda se ha convertido en un objeto de negocio, y los bancos no han informado a sus clientes lo suficiente de las herramientas que existen a su alcance”, suscribe el letrado guipuzcoano. Alude al Código de Buenas Prácticas para hogares vulnerables, que recientemente ha sido modificado e incluye un amplio catálogo de medidas para que las familias puedan ver aliviada su carga hipotecaria.
"El problema es que la vivienda se ha convertido en un objeto de negocio, y los bancos no han informado a sus clientes lo suficiente de las herramientas que existen a su alcance"
Pueden beneficiarse de él, por ejemplo, deudores con un incremento de la carga hipotecaria de al menos el 30% y una renta inferior a tres veces y media el IPREM, como se conoce al índice de referencia para la asignación de ayudas y subsidios en función de los ingresos. Dicho de otra manera, 29.400 euros anuales.
Para todos estos casos, las entidades financieras deben ofrecer una extensión del plazo de amortización de hasta 7 años, con la posibilidad de congelación durante 12 meses de la cuota. Se trata de un decreto de adscripción voluntaria. El Gobierno no puede inmiscuirse en la letra pequeña de los contratos hipotecarios, por lo que solo las entidades financieras que así lo desean suscriben al acuerdo. “Desde el principio todas lo hicieron porque quedaba muy feo no sumarse a ello ante una realidad que estaba golpeando de un modo tan dramático”, señala Erauskin.
La cesión del préstamo a terceros
El letrado, no obstante, repara en el artículo 5 de ese mismo decreto para advertir de que no se está procediendo con la necesaria transparencia. Incide en que es a partir del primer impago, o cuando se tenga conocimiento de dificultades de las familias a la hora de abonar la cuota, cuando las entidades bancarias deben informar por escrito de la existencia del Código de Buenas Prácticas y de los requisitos para poder beneficiarse de él.
“Esa obligación está en el decreto y, por lo tanto, cuando las entidades se suman a él, deberían cumplirlo. Sin embargo, lo que en la práctica hemos visto durante estos años atrás es que las entidades, para evitar cumplir con el código, ceden el préstamo a un tercero, generalmente a un fondo de inversión que muchas veces lo crea el propio banco español en un paraíso fiscal. De este modo, unos te dicen que ya no tienen el contrato, y los otros que no firmaron el código. De esta manera tan burda, a través de la transmisión del préstamo a un tercero que no suscribió el acuerdo, se les ha estado privando a las familias de un derecho que les dio el legislador español”, denuncia el letrado.
Una reciente modificación del Código de Buenas Prácticas ha venido a corregir esa “perversa dinámica” por la cual un fondo buitre se hacía con el préstamo de una entidad bancaria sin asumir la responsabilidad de aplicar lo firmado previamente. Los bancos obtenían así liquidez a corto plazo sin esperar a cobrar la hipoteca, mientras que el crédito se cedía a un fondo buitre que no estaba sujeto al código. Todo ello, a espaldas del consumidor. La ley dice ahora que ese fondo de inversión que compra el préstamo debe mantener el compromiso adquirido por la entidad financiera de tal manera que no suponga un perjuicio para el consumidor.
El abogado guipuzcoano se muestra sorprendido por la falta de transparencia. No entiende cómo es posible que si la ley contempla un derecho para las familias en situación de vulnerabilidad que las propias entidades financieras aceptan, acaben cediendo el préstamo a un fondo de inversión que no firmó el acuerdo. “Habría que preguntarse por el sentido de suscribir una ley ante la cual se busca la manera de no cumplirla”, plantea Erauskin.
Préstamos hipotecarios morosos
Stop Desahucios ha venido denunciando el riesgo de quedarse en la calle de deudores vascos cuyos préstamos hipotecarios morosos fueron vendidos por Kutxabank al fondo de inversión irlandés Zima Finances. Hace unos meses dijeron tener constancia de al menos siete viviendas en esa situación, cuatro en Donostia, una en Aretxabaleta, otra en la comarca de Goierri y otra más en Gasteiz. La plataforma sospecha que pueden ser en Euskadi “centenares” las familias que tienen hipotecas con impagos entre un total de 2.500 préstamos que la entidad bancaria vasca vendió en julio de 2022 por un importe de unos 250 millones al fondo buitre con sede en Dublín.
Una operación por la cual, según denuncia el abogado, no solo baja la morosidad de la cuenta de resultados del banco sino que a su vez éste también “se desprende y desentiende” de clientes que no han podido pagar las cuotas. “Así, las entidades financieras venden a los fondos de inversión los préstamos morosos por el 10% de su valor. ¿Pero por qué no se ofrece esa posibilidad a las familias de aquí? ¿Por qué se entrega el préstamo en esas condiciones ventajosas a un fondo americano, y no a esa familia de Errenteria con dificultades de pago?”, se pregunta Erauskin, quien señala a su vez los problemas de Fiscalidad que toda esta situación plantea.
“Cuando una entidad financiera de Gipuzkoa vende préstamos hipotecarios morosos por el 10% de su valor, obtiene una pérdida de patrimonio que se declara en Gipuzkoa. Entretanto, el fondo que compra esos préstamos y que luego va a reclamar a las familias la totalidad declara los beneficios en un paraíso fiscal”. Entiende el letrado que, por todo ello, se está “saqueando” a la Hacienda. “¿Qué favor le estamos haciendo cuando asume todas las pérdidas mientras las ganancias se van afuera?”, se pregunta. Desde la plataforma solicitan al Parlamento Vasco que “se investigue” el modo en que se están realizando esas transacciones y “cómo están afectando” a las haciendas forales de los tres territorios vascos.
