“La burbuja de los apartamentos turísticos en Donostia ya está empezando a pinchar”

De los cerca de 1.300 apartamentos turísticos localizados en Donostia, según distintos estudios, ¿Cuántos están regulados?

-Hay unos 700 con licencia del Gobierno Vasco, es decir, un 53%. De ellos, 430 pertenecen a nuestra asociación, Aparture, que agrupa a los apartamentos de uso turístico de la Comunidad Autónoma Vasca.

¿Cuántos pisos de los que poseen licencia cumplen la norma actual del Ayuntamiento de Donostia que no permite que haya este tipo de alojamientos encima de viviendas habituales, lo que favorece que solo sean legales los de las primeras plantas?

-Ahora están estudiando cambiar esas normas municipales. Este criterio se ampara un decreto del Gobierno Vasco de 2013 que regulaba los apartamentos turísticos y en una instrucción de 2014, que asimilaba los apartamentos turísticos a hostales, pensiones, etc... Por ello, el Ayuntamiento defiende que solo se autoricen estos pisos en primeras plantas. La Ley de Turismo de 2016, sin embargo, habla de apartamentos turísticos y de viviendas de uso turístico, que van a tener dos decretos diferentes. Entonces, ¿la instrucción de 2014 afecta solo a los apartamentos turísticos o también a las viviendas de uso turístico? En este momento, el Ayuntamiento dice que, según su criterio, nada ha cambiado y que solo son legales los pisos de las primeras plantas. Pero también dice que hay que estudiar el asunto.

Según ha explicado el alcalde, Eneko Goia, Donostia va a tener una regulación para la Parte Vieja y otra para el resto de la ciudad, diferente para el Centro, Gros y el paseo de Francia, por una parte, y los demás.

-Es difícil tomar decisiones, a la vista de lo que ha sucedido, por ejemplo, en Barcelona. El tema del turismo le costó la alcaldía al anterior regidor de Barcelona. Aquí, la presión de algunos grupos políticos de la oposición, que pueden pensar que tienen una oportunidad política en este asunto, limita el análisis riguroso y sosegado. El aliento del vecino está muy cerca y aunque creo que todos están más o menos de acuerdo en cómo tienen que ser las cosas, materializarlo en una norma es complicado. En mayo se presentarán los decretos del Gobierno Vasco y veremos qué dicen.

¿Han pedido al Ayuntamiento que espere a estos decretos para redactar su ordenanza?

-Igual por querer avanzar mucho, la normativa de pisos turísticos de Donostia no cuadra con los decretos de apartamentos turísticos del Gobierno Vasco. El Ayuntamiento tiene que hacer cumplir la ley y, hoy por hoy, eso es velar por que se cumpla el requisito de las primeras plantas

¿Entonces, los apartamentos con licencia del Gobierno Vasco que no están en primeras plantas no son legales en Donostia?

-Eso está debatido y discutido. Es precisamente lo que genera el problema y no está claro. Hay dudas y procedimientos judiciales aunque aún no hay jurisprudencia. Vamos intentar no esperar a que haya sentencias. Regularlo antes bien. No queremos que se haga un uso populista de la situación porque, en este caso, muchas veces, el ruido puede a los datos.

¿Cuántos apartamentos con licencia de Donostia no están en los primeros pisos?

-El 75% no están en los primeros pisos y nuestra asociación desea que sigan en la actividad porque son parte de la solución. En los apartamentos regulados y asociados de Aparture trabajan 110 personas en Donostia. La oferta económica reglada tiene un impacto de 44,3 millones de euros para la ciudad. Si el Ayuntamiento exige que los pisos turísticos se ubiquen solo en las primeras plantas, al Consistorio le tendremos que reclamar que haga cumplir su exigencia. Porque si nosotros cumplimos con todas las normas y otros no lo hacen se produce una injusticia. No puede ser, por ejemplo, que un apartamento legal en la primera planta tenga que competir con áticos con terraza, de modo irregular, lo que nos aboca al cierre a los legales.

¿Mientras tanto, el Ayuntamiento seguirá cerrando pisos ilegales si hay denuncias?

-Claro. Y también hay casos en los que se actúa de oficio por distintos motivos.

¿El Ayuntamiento podría legalizar todos los apartamentos existentes ahora y acotar más la norma de cara al futuro?

-No lo sé, no es tan fácil. Nosotros tenemos una propuesta de regulación autonómica. En la ciudad, creemos que primero hay que hacer un trabajo con Hacienda para detectar el fraude y que el Ayuntamiento trabaje contra las molestias al vecindario. También hemos hablado de poner un canal de denuncia porque nos estamos jugando nuestras lentejas por unos oportunistas. En Donostia estos pisos solo son rentables en algunos casos porque, además, los pisos son muy caros. Es un fenómeno que se va a restringir a inversores de tipo patrimonial.

Hay gente que considera que el turismo empieza a ser negativo y temen por que puedan llegar problemas como los de Barcelona.

-Allí hay partidos políticos que están muy cómodos porque les da juego. Ganaron la alcaldía con el argumento del turismo y les ha dado un rédito. Desde aquí, sin armar tanto lío y tanto follón, ya que sale perdiendo el destino, queremos hacer las cosas bien. Aquí no hay un solo dato de que el turismo es malo. Problemas como los de la Barceloneta, donde casi solo hay turistas, son muy difíciles de repetir ya que no hay un aeropuerto grande, no hay vuelos de Ryanair, no es fácil llegar y los precios tampoco favorecen ese turismo de botellón que mucha gente teme. No somos atractivos para esos turistas, ni los queremos aquí.

¿No cree que en algunos lugares de Donostia hay que controlar que el asunto no se desmande?

-Sin duda. El objetivo de Aparture, que tiene muchos socios en Donostia, es cuidar nuestra ciudad no solo porque nos gusta sino porque venimos de una tradición industrial y hacemos las cosas de otra manera. Si miramos cómo funcionan las cosas en otros lugares, como el litoral mediterráneo, somos como extraterrestres. Aunque ahora somos un referente de cómo deberían hacerse las cosas. Hemos ido de cara a Hacienda y, por fortuna, tenemos un modelo que está sirviendo para que otros quieran imitarlo. En los destinos de costa del Mediterráneo, por ejemplo, ya había una estructura empresarial y apartamentos de toda la vida, por lo que apenas han florecido los apartamentos particulares. Cuando se da un cauce legal prevalece la oferta reglada. Si hay incertidumbre jurídica, no hay empresas, no hay inversión y prevalecen los modelos de precariedad, piratas...

Cada vez hay más apartamentos dedicados a este fin.

-Sí, pero el 50% de las viviendas que se ofrecen por Internet llevan menos de un año. Es una burbuja.

¿Por qué cree que nos encontramos ante una burbuja?

-Hay varios factores. Nos encontramos ante un fenómeno nuevo, que también está de moda al calor del auge del turismo en España. Ademas, estamos ante una etapa de euforia por parte de los propietarios que ven una oportunidad de negocio; es un fenómeno viral, muy ligado a las App y al mundo del móvil, dos campos donde la viralidad se da con frecuencia. Además, creo que muchos propietarios desconocen las imposiciones fiscales y la rentabilidad final que implica el alquiler turístico. Según nuestros cálculos, solo el 44% de los apartamentos que se publicitan hoy en Donostia pueden ser rentables. Mucha gente no lo sabe porque no ha cumplido aún doce meses con su oferta.

Pero si no pagan impuestos sí que son rentables y hay un alto porcentaje que no lo hace, según distintos estudios.

-Claro. Nosotros hemos detectado que son unos 600 y hay mucha gente que está cómoda en la alegalidad, aunque nuestra norma de IRPF es muy clara y distinta a la de la Agenda Tributaria, donde sí puede haber algún debate. Según nuestros cálculos, para que una vivienda sea rentable, el alquiler vacacional tiene que ser capaz de facturar al menos 30.500 euros año y solo un 44% de los pisos que se publicitan logran esa cantidad, que es algo más del equivalente a 1.000 euros al mes del alquiler convencional. En Bilbao, cuyos datos estoy preparando ahora, es mucho peor. No son rentables el 56%, como en Donostia, sino el 1%.

Aparture está colaborando con Hacienda para detectar los pisos turísticos que no pagan impuestos.

-Hacienda ha detectado 600 pisos y a nosotros, con nuestras propias fuentes, nos salen los mismos datos, que hemos proporcionado también a Hacienda. De momento, Hacienda ha enviado una carta a estas personas ya que su obligación es no generar agravios y ser eficiente. Aparture, con la asociación de hoteles y de hostelería, propusimos a Hacienda una operativa. Les mostramos cómo paga a los propietarios de los pisos cada una de las cuatro plataformas que aglutina prácticamente el 100% del volumen de facturación: Airbnb, Homeaway, Tripadvisor y Booking. Con eso se puede trazar casi el 100% de la bolsa de fraude. La sociedad tiene que saber que esto no es una fiesta y que Hacienda puede controlarlo.

Algunos les acusan de hacer el juego a los hoteles, ¿por qué?

-Porque los hoteles hablan de que los apartamentos no pagan impuestos. Y yo les respondo que, en muchos casos, es verdad. La mitad aproximadamente no lo hacen. La competencia a los pisos turísticos reglados la hacen muchas veces los que no pagan impuestos porque, si no, es imposible. Por eso, algunos pisos turísticos están dejando de serlo ya.

¿Cree que la burbuja de apartamentos turísticos en Donostia de la que habla pinchará pronto?

-Ya está pinchando. Solo en un trimestre (enero, febrero y marzo) se ha notado un descenso del 9% en la vivienda turística disponible en Donostia.

¿Qué tipo de vivienda es adecuada para ser piso turístico?

-Un tipo de vivienda muy especial, a la que le cuesta encontrar público como piso residencial, es la que, a pesar de todos los impuestos, consigue ser interesante como turística. O para una persona que tiene una vivienda de la que no quiere desprenderse. Pero no para todos los que se han hipotecado y han comprado una vivienda para esto. Hay algunas inmobiliarias irresponsables que han estado muy cómodas diciendo que hay una oportunidad de negocio en el piso turístico. Y si a eso se le une la idea de que parece que solo valen los primeros pisos, a esa inmobiliaria se le ha encendido la luz y surge un conflicto de intereses.

¿Tienen cálculos de por qué no es tan rentable un piso turístico como puede parecer?

-Pongamos una persona, con un salario de 31.000 euros brutos al año, que es propietaria de una vivienda de dos habitaciones en el centro de Donostia. Si decide alquilarla para residencial convencional, puede percibir unos 1.000 euros al mes, usando cifras conservadoras. Hay que recordar que en Euskadi la norma de IRPF no tiene que ver con la norma de régimen común de España. En Euskadi tiene dos bases, la general y la del ahorro. En España, solo existe la base general. La norma vasca de IRPF limita exclusivamente la base del ahorro a la Ley de Arrendamientos Urbanos. Lo demás, incluidos los apartamentos turísticos, no va a la base del ahorro sino al incremento de la renta. Por eso, la vivienda turística en Euskadi no tributa en la base del ahorro. Esta situación lleva a que, con el mismo ejemplo, si se alquila por 1.000 euros al mes un piso de modo convencional solo tributa por los ingresos de la vivienda, da igual el salario de la persona. Si el que gana 31.000 brutos al año pone esa casa en alquiler turístico gana otros 12.000 euros, que se suman a su renta. Para que le sea rentable y le quede lo mismo que al residencial tendría que facturar 30.501 al año. Para ello hace falta trabajar mucho en el apartamento o contratar ayuda. Mucha gente lo prueba y ve que no le sale rentable.