Dos edificios de oficinas de Donostia, ubicados en la avenida de Tolosa de El Antiguo, serán viviendas en un futuro próximo. Es la primera vez que inmuebles completos reservados para usos de carácter económico cambian a tipo residencial desde que en 2016 se instauró la obligación de contar con licencia de obra mayor para este tipo de actuaciones. Antes, ya se produjeron cambios similares en la Avenida, por ejemplo,
Los dueños de los dos portales de la avenida de Tolosa, ubicados en distintas manzanas, han considerado la opción de pedir permiso al Consistorio para convertir las oficinas en viviendas y, tras recibir el visto bueno, se están llevando a cabo los trabajos en el número 31 de la avenida de Tolosa. A fin de año, 13 nuevas viviendas se venderán llave en mano, según la licencia.
Otro permiso similar ha sido otorgado para el número 11 de la avenida de Tolosa, aunque aún no está en obras. Las dos nuevas comunidades de vecinos que surjan en esta calle completarán las manzanas de pisos. De hecho, ambos módulos de oficinas han sido la excepción de la manzana, ocupada por viviendas en el resto de inmuebles.
Años atrás, en el paseo de Los Olmos de Bidebieta también se modificaron algunas oficinas para convertirlas en viviendas con todas las de la ley, aunque la actuación no afectó al edificio en su totalidad sino solo a algunos locales.
Además, se han dado otros casos como, por ejemplo, el edificio de Telefónica con fachadas a Zabaleta y paseo de Colón, que estaba vacío desde hace tiempo y tiene ahora permiso para convertirse en un inmueble residencial de alta gama. En este caso, la empresa propietaria pretendió convertirlo en un hotel, pero el Ayuntamiento había cambiado su normativa y no consideró de interés público la transformación en alojamiento, por lo que en su lugar se construirá un nuevo edificio de pisos. De hecho, la promotora cuenta con la licencia de derribo y prevé la construcción de 18 nuevos pisos de entre 85 y 190 metros cuadrados.
En 2011, el Consistorio aprobó un reglamento con el fin de impulsar la creación de nuevas viviendas en locales sin uso. Al problema de la escasez de vivienda asequible se unía entonces la existencia de numerosos locales comerciales vacíos en determinadas zonas de la ciudad y la normativa permitió que barrios como Egia o Altza, donde muchos bajos estaban vacíos de actividad económica, se transformasen en apartamentos con todas las de la ley.
Según esa normativa, en la Parte Vieja y el muelle quedó prohibida esta transformación de todo tipo de locales en pisos. En el resto de la ciudad se delimitaron dos zonas. En la primera –compuesta por el Centro, Gros, Egia, Jai Alai, Miraconcha, Amara y El Antiguo– se permite la conversión en vivienda en todos los entresuelos pero no de las plantas bajas, a ras de calle, con alguna excepción.
En la segunda zona –compuesta por el resto de barrios– se autoriza también el cambio a vivienda tanto en entresuelos como en la planta baja si cuentan con un acceso desde el portal. Las nuevas viviendas tienen que tener unas dimensiones mínimas de 35 metros cuadrados.
Además, también se pueden convertir comunidades completas en viviendas siempre y cuando se encuentren en una parcela residencial y cumplan tanto la ordenanza de cambio de uso como el código técnico de la edificación para viviendas (diferente al de las oficinas). Estas condiciones son las exigidas a las dos comunidades de la avenida de Tolosa, las dos únicas que han recibido el permiso desde que estas obras requieren licencia de obra mayor en 2016.
166 licencias en siete años
Desde entonces, el Ayuntamiento ha autorizado transformar 166 locales de oficinas y comerciales en casas. Además, el Consistorio ha negado el permiso (o se ha caducado el que se aprobó) en otros 53 casos. En ocasiones, quienes piden este cambio de uso no terminan de abordarlo por cambio de criterio o por cuestión económica. Además, el departamento municipal de Urbanismo sigue con la tramitación de 32 solicitudes en la actualidad.
Por otra parte, el 88% de las viviendas libres para las que el Ayuntamiento concedió el pasado año licencia de construcción corresponde a pisos surgidos por cambios de uso y por segregación de viviendas preexistente. La mayoría están en el Centro.
En la primera década de funcionamiento de la ordenanza, entre 2011 y 2021, el Ayuntamiento concedió 162 licencias para convertir locales en planta baja en viviendas. También dio otros 177 permisos para plantas superiores, lo que da un total de 339.
Además, del total de pisos nuevos del mercado libre que se contabilizaron entre 2015 y 2021, un total de 2.172, el 25%, correspondió a segregaciones de grandes viviendas y a cambios de locales comerciales y oficinas en pisos.
