La vivienda es una necesidad que en muchas ciudades, incluida Donostia, se ha convertido en un problema.

Con fecha 23 de marzo de 2011, el Ayuntamiento de Donostia en sesión plenaria dio luz verde a la ordenanza que regulaba la implantación del uso de vivienda en distintas plantas de edificaciones residenciales, así como la división de viviendas preexistentes.

Dicha ordenanza tuvo una gran trascendencia en su momento, ya que establecía las condiciones que debía cumplir un local para poder transformarse en vivienda.

Una vez aprobada la regulación, durante un tiempo la conversión de locales comerciales a viviendas proliferó, aunque con evidentes diferencias entre barrios, ya que en algunos esta opción ni tan siquiera se contemplaba.

En la Parte Vieja y el Muelle no se puede convertir ningún local en vivienda. Esta conversión está prohibida tanto en los locales situados en planta baja como en los entresuelos que albergaban y tenían permiso para algún tipo de actividad económica.

Quien quiera transformar un local en una vivienda debe saber que la ciudad se divide en dos zonas a la hora de conceder los permisos. 

En la zona 1, en la que, entre otros barrios, se incluyen Centro, Gros, Egia, Jai Alai, Miraconcha, Amara o El Antiguo; se permite la conversión en vivienda en todos los entresuelos y no se autoriza hacerlo en planta baja, salvo en algunas zonas muy especificas en las que sí se ha otorgado dicha licencia.

En la zona 2, más periférica, cualquier local situado en el entresuelo es susceptible de albergar una vivienda. En ese ámbito, también se podrán destinar a tal fin los locales situados en planta baja siempre que dispongan de un acceso desde el portal o a través de una parcela privada si no existe servidumbre pública.

En todos los casos, las viviendas que se construyan en locales o entresuelos que acogían actividades económicas deben de tener una superficie mínima de 35 metros cuadrados, excluido el tendedero.

Permisos

Desde 2011 a 2021 se han concedido 162 licencias para la conversión en vivienda de locales en planta baja y 177 más en plantas superiores, sumando un total de 339 permisos.

Desde 2015 al 31 de diciembre de 2021 fueron 244 las licencias para cambio de uso en vivienda. A estas cabe sumar las 298 viviendas que se generaron gracias a la segregación de pisos de mayor tamaño, posibilidad también regulada por la ordenanza antes citada.

Del total de pisos nuevos libres sumados al parque de vivienda de Donostia entre 2015 y 2021, que asciende a 2.172 unidades, el 25% corresponde a las obtenidas por segregación o división de casas antiguas con muchos metros disponibles y a la transformación de locales u oficinas en vivienda.

Si se atiende solo a este última fórmula, se concluye que más del 11% de la nueva vivienda de carácter libre registrada en el periodo de tiempo antes citado corresponde a cambios de uso de comercial a residencial.

Las condiciones

Las condiciones para segregar una vivienda o darle este uso a un local son muchas y de su cumplimiento dependen los permisos municipales.

Aunque pueda parecer una obviedad, en ningún caso se puede habilitar una vivienda en plantas de edificación destinadas a uso de aparcamiento pero, por ejemplo, tampoco cuando el local se halle situado en un edificio integrado en el Catálogo de Patrimonio Urbanístico y su implantación o las obras necesarias para este fin pudieran entrar en colisión con esta protección.

En lo que se refiere a las condiciones de habitabilidad la ordenanza fija un programa mínimo que incluye: estancia, cocina, comedor, dormitorio y cuarto de baño que disponga, al menos, de un lavabo, un inodoro y una ducha.

Las viviendas, así se indica, tendrán que disponer “al menos, de dos piezas diferenciadas destinadas a la estancia prolongada de las personas con huecos a fachada o patios de manzana”.

En cuanto a las dimensiones mínimas se establece que la estancia o sala de estar debe tener al menos 12 metros cuadrados, dos más si es además comedor, y cuatro más si suma cocina. El dormitorio principal deberá tener al menos 10 metros y el individual, de existir, seis. Además, tendrá que contar con una anchura que no será inferior a los 2 metros.

El baño, cuando es completo, debe tener un mínimo de 3,5 metros cuadrados y 2,40 el aseo. En ambos casos tendrán que constituirse siempre como recintos independientes.