¿Cuánto vale mi casa?

Existen muchos motivos por los que podemos tener ese interés de conocer el valor patrimonial de una vivienda, y se me ocurren algunos como que necesito cambiarme a otra vivienda y, por tanto, quiero saber con cuánto dinero puedo contar; o porque he heredado una vivienda y necesito asignarle un valor en la herencia, e incluso quiero venderla después; o también porque tengo otras necesidades económicas por las que me veo obligado a vender y liquidar la vivienda. También puede ser que esté llegando a mi edad de jubilación y quiera saber con qué dinero puedo contar, o incluso simplemente porque tengo curiosidad.

De esas posibles motivaciones para querer conocer el valor de una vivienda, existen situaciones en las que el valor resultante, al alza o a la baja, no es demasiado relevante, pues la información obtenida no tiene consecuencias al estar motivada más por la curiosidad de tener una información aproximada.

Pero hay otras circunstancias en las que la valoración que se realice sí tiene consecuencias, ya que podemos estar tomando decisiones importantes en nuestra vida, como por ejemplo la de decidir realizar otra inversión que viene condicionada por el dinero que vayamos a obtener por la venta de una vivienda propia.

De modo que si, por ejemplo, yo decido adquirir otro inmueble y, al hacer el estudio financiero, sobrevaloro mi vivienda, la consecuencia puede ser grave si cuando tenga que venderla me encuentro con que no puedo conseguir esa cantidad prevista inicialmente o que, por solicitar un precio excesivo, se alarguen los plazos de venta, y eso me pueda crear problemas importantes de incumplimiento de otros acuerdos.

También, a la contra, si la valoro por debajo de su precio real de mercado, estoy perdiendo dinero.

Es por ello que recomiendo a cualquier persona que quiera valorar un inmueble, que lo haga con rigor, y hacerlo con rigor exige disponer de datos e información veraz y adecuada y utilizarla además de forma correcta y rigurosa.

Cualquier persona puede dar una cifra, una opinión de valor de una vivienda. El papel lo puede sostener todo, pero luego la realidad del mercado es la que pone o quita. Esto me recuerda la situación de “entrenador” que muchísima gente que tenemos un equipo de nuestros amores estamos dispuestos a ejercer en cada partido, discutiendo las decisiones del entrenador real. Todos tenemos un entrenador dentro de nosotros igual que podríamos decir que tenemos un valorador.

Hay que tener en cuenta que, en una situación expansiva del mercado como la que hemos tenido en los últimos dos años, al igual que ocurrió en los años 2005 a 2007, el mercado “permite”, de alguna forma, ser ambicioso al fijar un precio de venta, porque al estar en una escalada progresiva de precios siempre ofrece un margen de mejora al vendedor en relación con ventas que se han realizado en fechas anteriores.

El problema se da cuando el vendedor se pasa de frenada y esa ambición le hace salirse del mercado, con la consecuencia inmediata de que no se consiga vender el inmueble. A veces pensamos que, bueno, que si no lo vendo “ya bajaré el precio más adelante”. El problema es que normalmente el paso del tiempo juega en contra del vendedor, debido a que el mercado tiene un funcionamiento por el que, si un inmueble se “atasca” y es debido a un exceso de precio, el paso del tiempo lleva a un irremisible ajuste del precio, que probablemente conlleve una o varias reducciones posteriores, de modo que, con mucha probabilidad, el precio final que se obtenga por esta vía sea inferior al que se hubiera obtenido con un precio inicial ambicioso pero más comedido y sin pasarse de frenada.

Hay que tener en cuenta, además, que las dos primeras semanas desde el momento en que se lanza comercialmente una vivienda al mercado son, normalmente, el momento en el que mejor precio se puede obtener por su venta. Pero esto no se consigue si no se actúa con rigor, por una parte, con una preparación adecuada del inmueble y, por otra, con la fijación de un precio adecuado, ambicioso pero no excesivo que nos pudiera hacer perder la oportunidad comercial que conlleva el lanzamiento al mercado.

De ahí que insista en el rigor como principio esencial al valorar una vivienda. ¿Y ese rigor cómo se debe gestionar?

Antes de responder a esta pregunta, debo decir que la “ciencia” de la Valoración no es una ciencia exacta, sino todo lo contrario. La subjetividad tiene una influencia real y sobrevuela cualquier valoración que se realice. Así, si solicitamos una valoración de un mismo bien a distintas personas, incluso profesionales, seguramente habrá diferencias entre ellas. Aunque seamos rigurosos en el estudio, no podemos evitar al 100 % esa influencia del aspecto subjetivo del valorador, pero sí la podemos minimizar. De ahí, por tanto, la importancia de tratar de ser rigurosos porque, en un escenario diferente, el margen de error puede ser inmenso.

Desde mi experiencia, hay varias pautas a seguir que son esenciales:

1) Hay que conocer con exactitud las características del inmueble a valorar y ser rigurosos en la medición del mismo. Recomiendo que se utilice la superficie útil para compararlo con los testigos que vayamos a utilizar.

2) Hay que disponer de información real del mercado. Conocer datos de inmuebles vendidos, pero no solo “de oídas”, sino con datos reales: precio exacto de su venta, superficie útil exacta, estado, vistas, altura, si tiene ascensor, estructura y estado del edificio, entre otros.

3) Una vez localizados los inmuebles testigos, debemos proceder a aplicar los coeficientes de homogeneización que utilizamos para igualar el inmueble testigo con el que queremos valorar. Se trata de pulir las diferencias entre ambos inmuebles para que realmente los hagamos comparables y poder comparar así manzanas con manzanas, y no peras con manzanas.

4) Con los datos reales adecuados y homogeneizados, es cuando podemos realizar la valoración con rigor y seguridad, para, a partir de ahí, poder tomar la decisión adecuada de acuerdo con nuestra situación personal.

En relación con el rigor al tomar los testigos en una valoración, debemos ser conscientes de que, por ejemplo, 5 metros de diferencia entre dos viviendas, con un precio de 6.000 euros por m², ya hablaríamos de un error de 30.000 euros, y no digamos si la diferencia es de 10 metros. Lo mismo ocurre si una vivienda tiene una reforma parcial o total, o si una vivienda es más exterior que otra, etc.; o si la estructura es de madera u hormigón, entre muchos otros factores que pueden hacer oscilar significativamente el valor de un inmueble.

Recomiendo, por tanto, que se ayuden de datos o empresas que dispongan de esa información y la manejen con rigor, y que incluso soliciten que se les justifiquen los valores obtenidos. Finalmente, ustedes van a tomar las decisiones que les competen sobre qué hacer con el valor obtenido, pero siempre es mucho mejor tener la seguridad de que los datos que manejamos son rigurosos.

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