¿Por dónde puede venir la próxima crisis inmobiliaria?

Quiero referirme hoy a la evolución que ha seguido y puede seguir el precio de la vivienda en San Sebastián, donde ya se han recuperado y superado los precios máximos a los que se llegó en el año 2007, año en el que, tras una espiral alcista incontenible, llegaron a su punto álgido, no solo en San Sebastián, sino en la totalidad del territorio nacional.

Muchos recuerdan que a partir de ahí los precios cayeron, pero pocos son conscientes de que han pasado nada más y nada menos que 17 años de larga travesía para, en primer lugar, llegar a igualar aquellos precios y, a continuación, superarlos, volviendo a marcar cifras “récord”.

Creo que todos estaremos de acuerdo en que las cifras que se están pagando por las viviendas hoy en día en nuestra ciudad son desorbitadas, y más teniendo en cuenta la evolución de los salarios, que ni mucho menos han crecido con la misma intensidad. Esas cifras son consecuencia, entre otros motivos, de la existencia de unos volúmenes de compradores muy superiores a la oferta de inmuebles, que no deja de reducirse. Compradores o demandantes que, al fin y al cabo, por el momento, siguen dispuestos a hacer frente a esos precios para hacerse con un inmueble.

Años de bonanza

En la crisis de 2008 se dieron una serie de circunstancias relacionadas con la situación financiera mundial, que fue uno de los detonantes esenciales de la misma. Hoy no se dan esas circunstancias, por lo que se sigue hablando de que al mercado inmobiliario le esperan aún varios años de bonanza, con la probable llegada de nuevas alzas de precio. De momento, y como comentaba, los precios ya han superado en San Sebastián los máximos del año 2007 y lo han hecho antes que en la mayor parte de las ciudades del país.

¿Y por qué pongo el foco en este detalle? Pues bien, lo hago porque el punto de precios alcanzado supone un punto de tensión del propio mercado. Los precios se encuentran en cifras casi inaccesibles para cada vez más ciudadanos. Así, solo hay que acercarse un poco al mercado de oferta de un portal inmobiliario y ver que en San Sebastián el precio medio de la oferta se encuentra muy cerca de ¡700.000 euros! Y les aseguro que no hay tanta gente que pueda acceder a comprar una vivienda a estos precios.

Esto me lleva a la siguiente conclusión. El nivel de tensionamiento de precios puede ser el germen de la próxima crisis del mercado inmobiliario, al afectar directamente a la demanda. Es decir, será probablemente una crisis de demanda, producida por la imposibilidad de que esta pueda acceder a los precios ofertados. Ese tensionamiento podría producir un progresivo abandono de los demandantes de su idea de comprar, aplazando su decisión.

Si la demanda “pinchase”, habría un periodo en el que parecería que las cosas no cambian. Los propietarios seguirían probablemente en una dinámica en la que cada vendedor propone un precio de oferta superior a otros inmuebles que ya están en el mercado con anterioridad, con una escalada que parece que no tiene fin, aunque sí lo tiene. En este sentido, la experiencia pasada nos muestra que el cambio de tendencia o de ciclo es lento y puede durar más de un año hasta que el mercado y los que interactúan en él se den cuenta de que las cosas están cambiando.

Falta de demanda

Hacia el año 2008-2009, el segmento de mercado en el que primero se detectó la ausencia de demandantes fue en el segmento de precios por encima de los 600.000 o 700.000 euros. Parecía que cualquier inmueble valía más de 6.000 €/m², por lo que era habitual ver un volumen alto de inmuebles por encima de estos precios. Esa falta de demanda hizo que comenzaran a acumularse inmuebles en oferta en esos rangos altos de precios y que sus precios, poco a poco, se contuviesen y estabilizasen.

Al mismo tiempo, se seguían vendiendo a buen ritmo las viviendas de los segmentos más económicos, de modo que sus precios continuaban subiendo. Así, llegó un momento en el que los precios de los pisos económicos se acercaban a los precios de pisos de rango medio o alto, cuando evidentemente estos eran sensiblemente mejores que aquellos. La lógica llevaba a pensar que esta situación llevaría también a una reducción y posterior contención de las ventas en estos segmentos más económicos. Fue en ese momento cuando la crisis estalló y el castillo de naipes cayó de forma estridente.

Crece el stock

Hoy no se dan aquellas circunstancias, pero ya se empieza a detectar que los precios de los pisos del segmento medio-alto han llegado a tal punto que la oferta comienza a acumular unidades en ese segmento, creciendo el stock de pisos en oferta sin que se les consiga dar salida. De momento, en el segmento de pisos más económicos, la actividad no cesa, la oferta es muy baja y las ventas fluyen con rapidez, lo cual desemboca en esa espiral de incrementos de precio que parece no cesar. Pero ¿hasta cuándo?

Podemos pensar que San Sebastián es diferente, que tiene muchísimo tirón y que, por ejemplo, el mercado de demanda extranjero puede con todo, pero les aseguro que no es tan numeroso como nos lo venden. Realmente, la incidencia de los compradores extranjeros sobre las ventas en nuestra zona no es muy relevante. El mercado es principalmente interno, local y nacional, y mucho me temo que estemos en un momento clave y quizás no esté muy lejos el cambio de tendencia.

Quizás es muy aventurado este análisis y los precios sigan picando al alza, pero creo y siento, viendo por dónde se mueven los datos que manejamos en cuanto a la demanda y su capacidad de compra, que la posibilidad de que el tensionamiento de precios pueda retraer la demanda está ahí, al acecho.

Y ya que los euskaldunes somos muy de apostar, ¿se apuestan algo?

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