Un trimestre más, el mercado inmobiliario en Gipuzkoa presenta máximos históricos de precios y un crecimiento estable en compraventas de viviendas. La escasez de la oferta lleva a una cada vez mayor "ansiedad del comprador" que se refleja en 8.461 compraventas en los últimos doce meses, un incremento anual del 26,7%. Durante el tercer trimestre del año, no obstante, se ha registrado un descenso del 11,8%, aunque los precios se han incrementado un 1,5%.

El aumento en los precios vuelve a chocar una vez más con la cifra de compraventas en el territorio. Aunque la cifra ha caído un 0,5% con respecto al mismo período de 2024, el tercer trimestre de 2025 ha sido uno de los mejores de los últimos 18 años con 1.961 compras. Lo hace, además, tras el mejor registro de las dos últimas décadas que se dio en el anterior ejercicio.

Así lo han desvelado este miércoles en Donostia el presiente del Colegio Oficial de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de Gipuzkoa, José Luis Polo; el director de Cátedra en Mercado Inmobiliario, Luis Fabra; y el director de Negocio Hipotecario del Banco Sabadell, Sergio Aparicio, quienes han señalado que el ligero descenso en compraventas se debe a una caída en las viviendas nuevas.

Así, mientras la compraventa de viviendas usadas ha crecido y supone ya ocho de cada diez que se adquieren con uno de los mejores trimestres desde 2006, la nueva ha descendido un 28%.

En Donostia, por su parte, las operaciones se han moderado con un crecimiento del 5,2% tras dos trimestres anteriores muy elevados. Un dato que, no obstante, preocupa a los agentes inmobiliarios, ya que se ha producido en un mercado que cuenta con un 30% de oferta menos con respecto a hace un año, pasando de las 1.221 viviendas de 2024 a las 850 de 2025. "Así, no hay esperanzas de que los precios se moderen", ha asegurado Fabra.

En lo referente a las compras de vivienda por extranjeros, también se ha dado un máximo y suponen ya el 4,5% de las compras totales en Gipuzkoa, un porcentaje superior a Bizkaia, con 3,4%, y a Araba, con 2,7%.

Precios al alza

Ante esta tesitura, los precios de las viviendas han registrado pocos cambios y continúan subiendo, aunque con mayor intensidad. El incremento interanual del metro cuadrado ha alcanzado el 7,3%, lo que supone el nivel más alto de la serie histórica.

El precio medio ofertado en Gipuzkoa ha sido de 4.033 euros por metro cuadrado y vuelve a estar, una vez más, encabezado por Donostia. En la capital guipuzcoana, el precio tasado se encuentra en los 4.788 euros, pero el precio medio ofertado alcanza los 6.250 euros. Esto, según ha desvelado Polo, ha llevado a que se estén llevando a cabo subastas al alza sobre el precio original.

Junto a Donostia, los municipios colindantes siguen siendo los que cuentan con mayores precios, como Errenteria, con un precio tasado de 2.854 euros por metro cuadrado, e Irun, con 2.590 euros. Entre el resto del territorio, destaca la subida en Eibar, con 1.953 euros por metro cuadrado.

Los altos precios, por lo tanto, siguen sin reducir la "ansiedad" de los compradores por hacerse con una vivienda. "Si la actividad es intensa, la oferta lo aprovecha", ha apuntado Fabra, al tiempo que Polo ha señalado que la escasez de viviendas ha llevado a esa ansiedad "frente a la necesidad de una reflexión sobre la que será la mayor inversión de tu vida".

"El mercado es incapaz de dar una respuesta a la situación del propio mercado. El impacto social es claramente negativo", ha afirmado el presidente del Colegio, poniendo como ejemplo los datos referentes a la creación de vivienda nueva. Mientras se conceden hasta 1.462 visados para construir, se ponen en marcha un tercio de ellos, 493, de los que finalmente se terminan 449.

Todo ello, además, con un crecimiento poblacional de 2.465 habitantes y con un ratio de 2,38 personas por vivienda en Gipuzkoa y de 1,9 en Donostia, donde hay una mayor tensión del mercado. "No hay una correlación directa, ya que debería ser un indicador más alto que en el territorio", ha agregado Polo.

Freno en los alquileres

La ansiedad que se aprecia entre los compradores también se da entre los arrendadores, que miran con recelo las declaraciones de zonas tensionadas. Aunque todavía el Gobierno Vasco no ha dado a conocer los datos de las fianzas de estos últimos seis meses, desde el Colegio Oficial de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria aprecian una tendencia descendente, con 31.212 contratos de alquiler habitual y 1.263 de temporada en el último trimestre, lo que supone una reducción interanual del 17%.

La oferta, en cambio, ha crecido un 27,8% tanto en Gipuzkoa como en Donostia, pero sigue estando "muy por debajo" de la demanda del mercado, mientras que los precios se encuentran "estables y altos", con un incremento del 4,4% en Gipuzkoa hasta los 859 euros, y del 3,1% en Donostia hasta los 1.124 euros.

Para el presidente del Colegio, la declaración de zonas tensionadas tendrá un impacto bajo a corto en el mercado, aunque pone en duda si será positivo de cara a largo plazo. "Muchos arrendadores se lo pensarán dos veces antes de alquilar porque la nueva ley permite a los arrendatarios pedir prorrogar sus contratos. Así, lo que podía ser una venta en tres años, deja de serlo", ha indicado.

Esta situación ya se vive en Catalunya, desde donde hace unos años se puso en marcha la declaración de zonas tensionadas. "El resultado de ello ha sido una reducción del precio medio, pero también un mercado que se estrecha más, ya que hay cada vez más pisos en venta y menos de alquiler", ha afirmado Fabra.

Por último, en lo que se refiere al mercado hipotecario, el volumen de recursos destinados a ella ha tenido un leve descenso trimestral y un ascenso interanual del 16,9%. Se trata, así, de una tendencia al alza desde 2015, al igual que con el endeudamiento, que ha alcanzado los 179.375 euros en Euskadi, cerca de su máximo histórico.