“Aunque construyamos miles de viviendas no bajará el precio, y este es el gran problema”

Para abrir el debate, los ponentes reflexionaron sobre la idea de que rehabilitar no es solo reformar edificios, es responder a cómo queremos vivir hoy. Para Xabi Soria, el confort no puede desligarse de la accesibilidad, en todas sus dimensiones: “Cuando pensamos en confort y eficiencia, también tenemos que pensar en la accesibilidad, en que también sea accesible económicamente. Para ello nos falta hacer cultura y pedagogía, y esto es una inversión a nivel social”.

En su opinión, incluso las pequeñas actuaciones generan impactos visibles: “Cuando hacemos una rehabilitación, a poco que hagas la persona ya nota una mejoría. Es importante adaptarse a las necesidades que tiene esa persona y hacérselo accesible, que se lo pueda permitir”, insistió.

La medición rigurosa fue otro de los aspectos señalados por Soria: “Cuando nos enfrentamos a un proyecto es preciso definir bien el proyecto que queremos, hacer una estrategia y una hoja de ruta. Hay que medir todo y ser exactos cuando hacemos una rehabilitación, no podemos hacer las cosas a ojo, y lo bueno es que hoy en día disponemos de herramientas suficientes para hacerlo. Es fundamental medir bien las cosas, porque la confortabilidad son sensaciones, emociones, pero para tomar buenas decisiones hacen falta datos”.

La perspectiva del arquitecto

Joseba Inunciaga insistió en la importancia del trabajo en equipo y del contacto directo con los usuarios: “Para que el resultado sea bueno es importante trabajar todos al unísono, trabajar en equipo. Y, por supuesto, contar con la persona que va a habitar esa casa, conocer sus necesidades y también limitaciones”.

Recordó que no todas las comunidades pueden afrontar grandes proyectos, pero eso no significa que no haya margen de mejora: “No se trata solo de acometer una reforma integral, hay veces que cambiar unas ventanas, aislar las paredes o implantar un sistema de ventilación aporta grandes mejoras”.

“Cuando pensamos en confort y eficiencia, también tenemos que pensar en que también sea accesible económicamente”

Xabi Soria - Director de desarrollo de Onhaus

Además, coincidió con Soria en la importancia de la pedagogía hacia los propietarios: “Hay veces que por un poco más se pueden lograr mejoras sustanciales, pero eso la gente no lo sabe y hay que hacer mucha pedagogía con los usuarios”.

La mirada desde el mercado inmobiliario

Con una larga y contrastada experiencia en el mercado inmobiliario, José Luis Polo situó el debate en este terreno. Recordó que gran parte de los edificios de nuestras ciudades están envejecidos y con enormes necesidades de actualización: “En nuestra ciudad abundan edificios con muchas viviendas. Y un parque muy envejecido, por tanto, con muchas necesidades a nivel de eficiencia”.

Polo añadió otro factor invisible pero decisivo: las infraestructuras internas. “No olvidemos que tenemos que abordar la rehabilitación desde dos ámbitos: la del edificio y la de la vivienda. No vale reformar nuestra vivienda si las arquetas son del siglo XIX. Por eso defiendo las grandes rehabilitaciones, las que se hacen de forma integral. Eso nos permite transformar edificios que luego albergarán viviendas confortables y actualizadas”.

En cuanto a los obstáculos para llevar a cabo este tipo de obras, Polo se refirió a la rentabilidad a largo plazo de estas actuaciones: “Un tema importante que frena a la gente a la hora de acometer estas obras es el retorno de la inversión, que a lo mejor llega a los 30 años. Las grandes rehabilitaciones permiten que la inversión sea más rentable, porque mejora sustancialmente la eficiencia del edificio, pero son mucho más costosas”.

“Defiendo las grandes rehabilitaciones porque nos permiten transformar edificios que luego albergarán viviendas confortables y actualizadas”

José Luis Polo - Socio fundador y director de Okados

También puso sobre la mesa la ansiedad que genera el mercado de segunda mano: “El 90% del mercado lo compone la vivienda de segunda mano, y eso provoca una ansiedad en el comprador. Es un modelo en el que la eficiencia energética cobra mucha importancia y los compradores miran que las viviendas tengan los certificados, aunque lo cierto es que la mayoría aún tiene por tramitar el informe de eficiencia, esa es la realidad”.

Vivienda y rentas de posición

El debate abordó también la cuestión del precio de la vivienda en ciudades tensionadas como Donostia. “En las ciudades tensionadas hay que hacer un análisis de las rentas de posición. La construcción es la mínima parte del precio total de la vivienda. En Donostia estamos pagando 15.000 euros el metro cuadrado. El coste de construcción pueden ser 3.000 euros, ¿dónde están los 12.000 euros restantes? En las rentas de posición”, aseveró.

Asimismo, y frente a quienes defienden seguir construyendo como solución, Polo lanzó un aviso: “El problema es que volvemos a los mensajes de los 2000, que hay que construir más. Y esto es un error. Porque aunque construyamos miles de viviendas no bajará el precio, y este es nuestro problema”.

La pregunta, subrayó, no es cuántas viviendas nuevas se pueden edificar: “¿Dónde están las respuestas, en la ciudad construida o en la ciudad por construir? El ratio de habitantes por vivienda en Donostia es de 1,9 personas. Esto invita a reflexionar”.

Soluciones sobre la mesa

Entre las posibles soluciones, Inunciaga defendió la adaptación de locales vacíos para convertirlos en viviendas: “Habilitar locales como vivienda puede ser una posible solución al problema de la vivienda y también da vida a esas calles que están llenas de locales vacíos. Pero también es cierto que nos encontramos con muchos problemas como la interpretación de la normativa, los plazos para los permisos, etc.”. Además, apuntó a otra posible vía: “Otra solución es segregar viviendas de gran tamaño porque nadie vive hoy en día en pisos de 200 metros”.

“Habilitar locales como vivienda puede ser una posible solución al problema de la vivienda”

Joseba Inunciaga Landaburu - Socio y arquitecto técnico de EITZEN

Polo se mostró de acuerdo, aunque matizó los riesgos fiscales: “Parte de la ciudad se está degradando con esos locales vacíos. Aunque tengo mis reservas, porque cuando un ayuntamiento aprueba una ordenanza para que un local se pueda transformar en vivienda, ese local cobra las plusvalías, el valor residual de la futura vivienda. Se puede tasar, pero eso provoca que se cobre en B”.

Soria, por su parte, puso por ejemplo que ocurre en Pamplona: “Hay polígonos que se han quedado dentro de las ciudades y que ya no son accesibles para los camiones, por lo que una solución sería poder edificar viviendas. Lo que ocurre es que el quiera vender no venderá como si fuera una nave”.

Burocracia y flexibilidad

Soria insistió en la necesidad de adaptarse a una sociedad en constante cambio: “Vivimos en una sociedad tan cambiante que lo que valía ayer ya no vale hoy. Hay que adaptarse constantemente”. Y recordó que, si bien las normativas en Euskadi y Navarra son muy exigentes con la eficiencia —lo que considera positivo—, también pueden ser un obstáculo: “Las mejoras deben ser flexibles y a veces la burocracia no nos permite ser flexibles”.

Polo añadió que este proceso de transformación urbana es imparable: “La ciudad está cambiando, va absorbiendo periferias y esto nos genera más centralidad, es decir, que el centro se valore más. Esta es la verdadera dinámica, no nos engañemos”.

La mesa concluyó con un recordatorio del desafío que se avecina: la entrada en vigor de nuevas exigencias en materia de eficiencia energética. Polo lo resumió con una advertencia: “Por debajo de la letra D no se podrá ni vender ni alquilar a partir de 2030. ¿Cómo vamos a gestionar esto si tenemos tantas viviendas envejecidas que ni siquiera están evaluadas?”.