Gipuzkoa cuenta con 2.430 viviendas municipales de alquiler -el 33% del parque total de la CAV- que presentan una singularidad con respecto al resto de territorios. Prácticamente ocho de cada diez, el 76% de las viviendas, son protegidas: un 50% de VPO y el 26% restante distribuidas entre Viviendas Sociales (VS) y otras modalidades que ofrecen ventajas otorgadas por la Administración. Un objeto de deseo ante la actual emergencia habitacional, que ha disparado la compra de vivienda en Gipuzkoa por el temor a que continúen subiendo los precios.

La fotografía del alquiler municipal guipuzcoano contrasta notablemente con la que ofrece la CAV en su conjunto, donde la mayoría de las viviendas municipales en alquiler son de régimen libre. En concreto, 3.719 pisos, la mitad del parque vasco. Un porcentaje que si no es más elevado es gracias a los datos que ofrece Gipuzkoa, ya que en Araba y Bizkaia predomina el régimen libre, con un 86,4% y un 62,2% respectivamente.

Distribución de las viviendas municipales de alquiler por territorios

Distribución de las viviendas municipales de alquiler por territorios N.G.

Gipuzkoa será precisamente el principal territorio de nueva promoción de vivienda protegida en alquiler del Gobierno Vasco. Ocho de cada diez VPO que comenzarán a desarrollarse el año que viene desde el Ejecutivo autonómico se ubicarán en Gipuzkoa: 280 en Donostia, 190 en Ordizia, 80 en Andoain, 44 en Zumarraga y 36 en Irun. La apuesta por Gipuzkoa suma un total de 630 nuevos alojamientos.

Las viviendas que el Gobierno Vasco promociona en alquiler son mayoritariamente de protección oficial de régimen especial, es decir, viviendas sociales. Para acceder a las mismas es necesario estar inscrito como demandante de vivienda en régimen de alquiler en el servicio vasco Etxebide. Los ayuntamientos promocionan mayoritariamente viviendas de protección oficial de régimen general, que se adjudican entre personas inscritas en Etxebide, así como otras promociones más pequeñas que se han construido en muchos municipios.

Gipuzkoa, el territorio vasco más caro

El precio de las viviendas de alquiler municipales no está definido por el que dicta el mercado, sino que se basa en el acceso a la renta y el tipo de programa de vivienda. Gipuzkoa sigue siendo, en todo caso, el territorio más caro con una media de 275,7 euros al mes de renta. Esta cifra representa una ligera caída respecto a 2023 (278,3 euros), pero sigue siendo superior a la media de Euskadi (261,1 euros) y a las rentas de Bizkaia (254,4 euros) y Araba (230,7 euros). Este último territorio es el más asequible, a pesar de experimentar un incremento significativo del 34,2% en el último año.

Son algunos de los datos que figuran en el documento Estadística sobre edificación y vivienda, un informe anual referido en este caso al parque municipal de alquiler, en el que se constata que Gipuzkoa es el territorio que mayor apuesta ha hecho por la vivienda protegida.

El documento, que elabora el Departamento de Vivienda y Agenda Urbana del Gobierno Vasco, permite conocer el stock del parque de propiedad (o copropiedad) municipal destinado al alquiler. En este recuento se incluyen las viviendas que están gestionadas por el Ayuntamiento o alguna de sus sociedades con destino a alquiler, y también aquellas que sin ser los consistorios propietarios exclusivos (bienes de las diputaciones forales o del Gobierno Vasco, por ejemplo), disponen de al menos un porcentaje de titularidad superior al 50%. Se incluyen, asímismo, viviendas destinadas a funcionarios o religiosos, siempre que su utilización lleve aparejada algún tipo de contraprestación.

Radiografía municipal de la vivienda

Así, la radiografía es la siguiente. En 2024 se contabilizan 101 municipios vascos con viviendas en propiedad, el 40% del total de localidades. El número de viviendas asciende a 8.047, un máximo histórico que no ha dejado dejado de crecer en los últimos años, con un incremento del 15% en la última década. Hay 1.066 viviendas más que las que había en 2015.

El alquiler sigue siendo el principal destino de estos inmuebles en propiedad de los municipios vascos. Nueve de cada diez se destinan a este fin (7.426 viviendas), y un 3,7% se reserva a alojamientos para emergencias o situaciones de exclusión (301 viviendas) y un 4% (320 unidades) para otros usos.

Gráfico sobre el número de municipios que disponen de viviendas en la CAV N.G.

Desde 2016, el número de municipios vascos que disponen de vivienda en propiedad y la ofrecen en alquiler se ha mantenido estable, en torno a las 77 y 78 localidades. En Gipuzkoa, en concreto, son 28 municipios los que contaban el año pasado con pisos de alquiler (uno menos que al año anterior), lo que supone el 36,8% del total.

Las 7.426 viviendas registradas en 2024 son 60 más que en 2023. Este crecimiento consolida, según refleja el documento, el valor máximo de la serie, que mantiene una tendencia ascendente desde 2010. Gipuzkoa concentra cerca del 33% de la oferta (2.430 viviendas), y el resto se reparte entre Bizkaia, con un 66% del total (4.908 viviendas) y Araba, que registra 88 viviendas, con un peso relativo de algo más del 1% del total de la CAV.

Por cada 10.000 viviendas familiares, en la comunidad autónoma existen casi 69 municipales en alquiler. La ratio de Gipuzkoa es de casi 68 hogares, en línea con la media autonómica, al tiempo que Araba evidencia una notable carencia al disponer de 5,1 viviendas por cada 10.000.

Vivienda concentrada en Donostialdea y Bajo Bidasoa

A la hora de analizar el lugar en el que se encuentran estos hogares, sobresalen claramente las áreas en torno a las capitales y grandes áreas urbanas. Así se puede observar en Gipuzkoa, donde Donostialdea y Bajo Bidasoa concentran el grueso principal: 2.258 viviendas. Otro tanto ocurre en el área funcional de Bilbao Metropolitano, con 4.792 propiedades. Ambas áreas funcionales agrupan el 95,6% de este stock de vivienda municipal.

Ratio de viviendas

Ratio de viviendas N.G.

La tercera zona con mayor cuota, aunque muy alejada de los datos de las primeras, es Tolosaldea con 31,8 viviendas municipales por cada 10.000 viviendas familiares. En contraste, Araba Central, donde se ubica la capital vitoriana, cuenta con 5,3 viviendas municipales en alquiler por cada 10.000.

En términos de superficie, Gipuzkoa sigue la tendencia general de la CAV, donde el 67,1% de las viviendas tienen entre 45 m² y 75 m². En Euskadi son 4.980 pisos, en valores absolutos. Estos inmuebles, junto con las 1.230 viviendas del tramo de 76 m² a 90 m², constituyen casi el 84% de las viviendas municipales en alquiler de Euskadi. Las de tamaño más reducido (1.003 viviendas de menos de 45 m²) suponen un 13,5%. El menor stock se encuentra entre las viviendas de más de 90 m² (213 viviendas), que apenas supone un 3% del total.

El uso de estos inmuebles también es objeto de estudio

El documento señala que algo más del 94% de las viviendas municipales están ocupadas (7.008), un 1,3% disponibles (93) y otro 2,7% se encuentra en obras (200 viviendas), según los datos recabados el año pasado. El 1,7% restante (125 viviendas) se clasifican como desocupadas e inaccesibles por otras razones. Gipuzkoa se sitúa a este respecto en torno a la media de la CAV, con un porcentaje de ocupación del 94,1%.

Con respecto a los planes previstos para este curso, el documento señala que tres municipios vascos -no especifica cuáles- tienen previsión de incrementar su parque de alquiler con un total de 116 viviendas este 2025. El incremento previsto para este año se realizaría, principalmente, por procedimientos distintos al de promoción de vivienda (93), es decir, al margen de las gestionadas por organismos públicos, o con la ayuda de éstos, destinadas a personas y familias con bajos ingresos que no pueden acceder al mercado inmobiliaria libre. Las 23 restantes se realizarían mediante promoción pública.

En los próximos cuatro años, el número de viviendas previstas alcanza las 554 entre cinco municipios vascos. Se prevén promocionar 547 viviendas y adquirir otras siete de titularidad municipal.