Siguiendo el mismo camino que ya abrió Errenteria hace un mes, Donostia ha aprobado solicitar al Gobierno Vasco ser declarada en su totalidad zona de mercado residencial tensionado. La capital guipuzcoana cumple con el principal criterio recogido en la Ley de Vivienda, que establece que la carga media del coste del alquiler en el presupuesto personal, o de la unidad convivencial, supere el 30% de los ingresos. Este indicador se sitúa actualmente en Donostia en el 31,6% para el conjunto de la ciudad.
El alcalde de Donostia, Eneko Goia, ha comparecido este martes junto a la concejala de Planificación Urbanística y Vivienda, Nekane Arzallus, para explicar “el procedimiento de urgencia” que se ha seguido para buscar una solución a este problema acuciante en la capital guipuzcoana, donde se calcula que 11.856 personas de entre 18 y 44 años necesitan acceder a su primera vivienda para emanciparse.
El Ayuntamiento de Donostia ha remitido un documento que incluye una memoria justificativa, un diagnóstico de la vivienda en la ciudad y un plan específico de medidas a implementar. “No es un expediente sencillo de elaborar, y quiero agradecer a Etxegintza y al departamento de Urbanismo el trabajo realizado”, ha expresado Goia.
"Especial riesgo de oferta insuficiente"
El diagnóstico, compartido con todos los grupos municipales, asociaciones y profesionales del sector inmobiliario y diferentes entidades sociales, corrobora la necesidad de declarar el municipio como zona de mercado residencial tensionado, lo que en la práctica se traduce en una prórroga inicial de tres años durante los cuales queda limitado el precio de la vivienda.
Una veintena de municipios guipuzcoanos cumple los requisitos para dar un paso similar. En el caso de Donostia se ha solicitado la declaración debido al “especial riesgo de oferta insuficiente de vivienda a precios asequibles” para la población de un municipio de 189.000 habitantes, en la que los barrios más céntricos son los más envejecidos, al tiempo que zonas como Miramon-Zorroaga, Aiete o Loiola tienen una mayor proporción de personas menores de 20 años.
El diagnóstico elaborado indica que municipios como Astigarraga han sido en los últimos años “receptores clave” de población joven nacida en la capital guipuzcoana, que se ha visto obligada a buscar alternativas habitacionales fuera de la ciudad. Entre otras razones, por la imperiosa necesidad de destinar más del 30% de sus ingresos al pago de una vivienda.
El diagnóstico realizado por el Ayuntamiento de Donostia, en todo caso, va más allá de este indicador imprescindible para el cumplimiento del requisito de declaración de zona de mercado residencial tensionado. El informe aborda un análisis de la evolución de la población del municipio, su movilidad entre barrios y con otras localidades del entorno, así como un análisis de precios y rentas de alquiler y las características del parque de viviendas de la ciudad, entre otras cuestiones.
Un parque de 94.973 viviendas
Así, Donostia cuenta con un parque de 94.973 viviendas, de las cuales el 3,1% (3.017) están en manos de 311 grandes tenedores, en su mayoría (62%) personas físicas. En la capital guipuzcoana predominan los hogares de una y de dos personas, un cambio de tendencia con respecto al reparto familiar de años atrás, lo que complica la disposición de viviendas para todas las necesidades en una sociedad cada vez más individualizada. El tamaño medio familiar se cifra en 2,36 personas por casa. Destaca principalmente el crecimiento de los hogares unipersonales que alcanzan el 32% del total, elevándose al 40% en el Centro y al 37% en Gros.
Además, la renta media familiar disponible se sitúa en 44.856 euros, siendo superior a la de los municipios del entorno, aunque la brecha se ha ido reduciendo en los últimos años. El estudio señala que Altza cuenta con los ingresos más bajos -32.288 euros-, mientras que Miramón-Zorroaga tiene la renta más alta, con 94.451 euros, más del doble del promedio municipal.
Tanto la memoria justificativa como el diagnóstico realizados concluyen que existen importantes dificultades para acceder a una vivienda a precios asequibles en la ciudad, “especialmente para los colectivos más vulnerables”, ha reconocido Goia.
No es, desde luego, ninguna sorpresa la conclusión a la que ha llegado el informe, aunque justificarlo debidamente es un paso necesario, tal y como exige el procedimiento legal. En ese sentido, el Ayuntamiento de Donostia ya ha hecho sus deberes y es ahora el Gobierno Vasco el que deberá dar el visto bueno a la solicitud, y el Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana establecer un Índice de Precios de Referencia con la información que facilite la Hacienda Foral.
Medida efectiva "a principios de 2025"
Una vez remitida la documentación al Gobierno Vasco se inicia un trámite administrativo, que incluye períodos de exposición pública y compete a varias administraciones con lo que la declaración oficial de zona tensionada en el caso de Donostia podría hacerse efectiva a "principios de 2025"
Se trata de un proceso similar al que han seguido otros municipios como Errenteria, Zumaia, Lasarte-Oria o Irun. Una vez que Donostia cuente con la declaración de zona de mercado residencial tensionada, su principal impacto será “la regulación de los precios de los alquileres para vivienda habitual, de modo que se pueda evitar su incremento”, según ha señalado Arzalluz.
En el caso de los pequeños propietarios, es decir, aquellos que tienen menos de cinco pisos en propiedad, la ley establece que los nuevos contratos que se realicen en viviendas que ya están en alquiler estarán limitados a la renta del último en vigor. Solo podrán darse incrementos de hasta el 10% en aquellos que tengan más de 10 años o cuando se hayan llevado a cabo rehabilitaciones en el inmueble, mejoras de eficiencia energética o de accesibilidad.
Para los nuevos contratos en viviendas que en los últimos 5 años no han sido alquiladas, el precio del alquiler será determinado por el Índice de Precios de Referencia en función de la ubicación de la misma y sus características.
En el caso de los grandes tenedores, es decir, quienes tienen cinco o más pisos, “hayan alquilado o no anteriormente una de esas viviendas, el precio de la misma siempre estará definido por el Índice de Precios de Referencia”, según precisa Arzalluz.
En relación a la duración de los contratos que se encuentran en vigor, independientemente del número de viviendas que disponga el propietario, las personas arrendatarias podrán solicitar hasta tres prórrogas anuales en los mismos términos y condiciones.
"No pensemos que esto es la panacea"
El alcalde ha insistido, en todo caso, en que un problema tan complejo como el de la vivienda difícilmente se solucionará con esta nueva ley. “Todos los instrumentos pueden ser válidos y ayudar a dar una respuesta, pero no pensemos que esto es la panacea”.
De hecho, ha reconocido que sí se ha retraído la oferta de viviendas en alquiler de larga duración desde la aprobación de la norma estatal ya que, según datos del consistorio, en 2023 se firmaron 2.176 nuevos contratos de arrendamiento, lo que supone una caída del 14 % respecto al año anterior.
“Hay muchas otras iniciativas necesarias, como la promoción de viviendas de distintas tipologías. Ese es nuestro empeño y nuestra principal ocupación como ayuntamiento”, ha subrayado.
De hecho, la documentación presentada incluye un plan que contempla hasta 2027 la creación de 1.900 viviendas de las cuales más del 50% tendrán algún régimen de protección pública. El objetivo es evitar que las familias se vean en la obligación de destinar más del 30% de sus ingresos.
Para ello, el plan propone cuatro ejes estratégicos: fomento del alquiler asequible; actuaciones sobre el parque de edificios y regeneración urbana; el establecimiento de un sistema de prestaciones y ayudas al alquiler; y el fomento de sistemas de gobernanza y coordinación institucional. La concejala de Planificación Urbanística y Vivienda ha destacado que “se trata de cuatro ejes que ya se recogen en el Programa de Gobierno y que ya estamos trabajando para poder dar respuesta a este tema que es el que más preocupa a las y los donostiarras”.
