Un total de 20 municipios guipuzcoanos cumplen los requisitos para ser declarados zonas de mercado residencial tensionado por el alto precio del alquiler, lo que en la práctica se traduce en una prórroga inicial de tres años durante los cuales queda limitado el precio de la vivienda. El Gobierno Vasco ha remitido esta semana cartas a los ayuntamientos afectados, a los que se informa de los pasos que deben dar en el caso de querer activar el proceso para la declaración, en virtud de la nueva ley estatal de vivienda aprobada el 26 de mayo de este año.
En concreto, según el informe elaborado a través del Observatorio vasco de la Vivienda dado a conocer este jueves, son 15 los municipios guipuzcoanos que pueden ser declarados tensionados en todos sus distritos: Andoain, Astigarraga, Beasain, Errenteria, Hernani, Irun, Lasarte-Oria, Lazkao, Lezo, Ordizia, Urnieta, Pasaia, Usurbil, Zestoa, Zumaia.
Otros cinco municipios cumplen parcialmente: Arrasate, Azkoitia, Tolosa, Zarautz y Donostia. En la capital guipuzcoana quedan fuera los distritos 2 y 6 que se corresponden con partes de Amara Berri, Centro, Aiete, Martutene y Miramon-Zorroaga, y los barrios de Antiguo, Añorga, Ibaeta, Igeldo y Zubieta.
"La declaración de zona tensionada no es una obligación sino una posibilidad que se abre a los municipios que quieran utilizarla"
El viceconsejero de Vivienda, Pedro Jauregui, y el director de Planificación y Procesos Operativos de Vivienda, Mario Yoldi, han dado a conocer este jueves el proceso a seguir. “La norma no impone, sino que habilita y, por tanto, la declaración de zona tensionada no es una obligación sino una posibilidad que se abre a los municipios que quieran utilizarla, un mecanismo excepcional y acotado en el tiempo que requiere de una petición formal por parte del Ayuntamiento”, ha explicado Jauregui.
Un plan de acción a tres años
La declaración se realizará por parte del Gobierno Vasco a petición municipal en caso de que los consistorios así lo decidan. Para ello será necesario entregar una memoria justificativa, un plan de acción a tres años para revertir las insuficiencias detectadas en el abastecimiento de vivienda en ese ámbito, y tras un proceso de información pública.
La mitad de las zonas tensionadas del País Vasco se ubican en Gipuzkoa. El diagnóstico realizado por el Observatorio vasco de la Vivienda ha identificado en Euskadi 41 municipios –de un total de 251- con zonas susceptibles de recibir la declaración. El anuncio de esta medida por parte del Departamento de Vivienda llega después de que 14 ayuntamientos guipuzcoanos que suman más de 471.000 habitantes, el 64,7% de la población total del territorio, hayan venido aprobando en sus plenos municipales sendas mociones para solicitar al Gobierno Vasco la declaración de zona tensionada, en virtud de la nueva ley estatal de vivienda, que ha sido recurrida por el PNV ante el Tribunal Constitucional por considerar que invade las competencias del Gobierno Vasco.
Criterios de un mecanismo "excepcional"
En concreto, a la hora de establecer la declaración de zona tensionada se ha tenido en cuenta “criterios objetivos”, a través de un mecanismo “excepcional” y acotado en el tiempo. Se recogen dos supuestos, y es suficiente cumplir uno de ellos. Por un lado, que el precio de compra o alquiler haya subido en los cinco años anteriores a la declaración un porcentaje acumulado de al menos tres puntos superior al crecimiento acumulado del IPC de Euskadi.
En segundo lugar, que la carga media del coste de la hipoteca o del alquiler en el presupuesto personal o de la unidad de convivencia más los gastos y suministros básicos (suministros energéticos de electricidad, gas, gasoil u otros, agua corriente, servicios de telecomunicación y contribuciones a la comunidad) supere el 30% de los ingresos medios o de la renta media de los hogares.
El estudio identifica las zonas que cumplen alguno de estos dos criterios. Para el primer caso, (incremento de precios), se ha utilizado el dato más actualizado disponible del primer trimestre de 2023 en la Estadística del Mercado de Alquiler (EMAL), para analizar el incremento de la renta media de los contratos de alquiler libre a través del registro de fianzas en acuerdos firmados entre 2017 y 2022. Estos porcentajes han sido comparados con el incremento de la media anual del IPC en Euskadi, del 14% según datos del Eustat.
Para el segundo criterio (esfuerzo para afrontar el coste), se han utilizado las estadísticas más recientes sobre renta personal y familiar y gastos de suministros del Eustat (2021) y las correspondientes al mismo periodo de la Estadística del Mercado de Alquiler (EMAL).
En la práctica, una vez declaradas tensionadas, esas zonas concretas se mantendrán en esa circunstancia durante tres años, prorrogables anualmente cuando subsistan las circunstancias que motivaron la declaración y siempre que se justifiquen las actuaciones impulsadas para revertir o mejorar la situación.
En la práctica, qué supone
Declarar una zona tensionada supone para personas arrendatarias a quienes se les finaliza el contrato, la posibilidad de una prórroga extraordinaria anual en los mismos términos y condiciones que el contrato en vigor. Prórrogas anuales, con un máximo de tres.
También incorpora novedades para nuevas personas arrendatarias: se limita el precio del alquiler a la renta del contrato anterior, “permitiendo ciertos incrementos adicionales máximos en los supuestos establecidos por ley”.
Para personas arrendatarias de una vivienda que no hubiese estado alquilada en los últimos cinco años, el precio no podrá exceder el límite máximo aplicable del sistema de índices de precios de referencia.
Si la vivienda es de un gran tenedor, el precio no podrá exceder el límite máximo aplicable del sistema de índices de precios de referencia.
