Tratando de entender el mercado inmobiliario a través de la historia

El mercado inmobiliario no es estático y la historia más reciente de los últimos 30 años así lo refleja. Cada momento histórico es distinto y los hitos no se repiten de la misma manera. Un repaso a la evolución reciente permite observar que cualquier tendencia que se viva en un momento dado no es para siempre, aunque en ocasiones queramos creer que sí.

El boom inicial

Realizando un breve y rápido repaso cronológico, el recorrido se inicia en el año 2000. Tras la breve crisis financiera de mediados de los 90, el mercado sufrió un fuerte boom inmobiliario en el que los precios se duplicaron e incluso se triplicaron en algunos casos hasta el año 2007. El crédito circulaba con facilidad y a tipos de interés muy alejados de los niveles prohibitivos —de hasta el 17%— que se habían registrado en los años 80.

La inflación estaba entonces más controlada y la inversión en vivienda se percibía como una opción sencilla para el ahorro. Comprar se imponía claramente frente al alquiler, que pasó a entenderse como una etapa intermedia hasta poder acceder a la propiedad.

Años de excesos

Entre finales de los 90 y 2007 se vivió un ciclo expansivo con subidas acumuladas de precios que durante varios años alcanzaron porcentajes de dos dígitos. El volumen de construcción de vivienda nueva era muy superior al actual, con mayores facilidades administrativas y urbanísticas que impulsaban la oferta y la actividad edificatoria. El sector estaba poblado por numerosos operadores, desde pequeñas empresas hasta grandes compañías.

Los precios parecían no tener fin, en una escalada intensa y constante, hasta que llegó la crisis mundial de 2008. En esa última fase de crecimiento quedó patente una dinámica especulativa generalizada: cuando los precios subían a cifras récord, nunca parecía suficiente. Cada propietario aspiraba a más, mientras las viviendas seguían vendiéndose. Se generó así una inflación de precios que parecía imparable, hasta que la grave crisis financiera trastocó la economía mundial y puso fin a una etapa en la que incluso se llegó a creer que la inversión inmobiliaria nunca podía ser negativa.

Entre 2007 y 2009 el mercado fue frenándose y comenzó el proceso de corrección de precios. En 2010 se produjo un leve respiro, impulsado por los llamados “brotes verdes”, que provocaron una tímida reactivación sin consistencia real. La realidad se impuso con fuerza entre 2011 y 2014, periodo en el que la actividad y los precios registraron las caídas más intensas, tocando suelo.

En San Sebastián, la caída media acumulada fue cercana al 35%. Algunas viviendas apenas ajustaron entre un 10% y un 15%, mientras que otras llegaron a registrar descensos de hasta el 50%. Hubo propietarios obligados a vender por la presión económica del momento, con el consiguiente perjuicio. Otros aprovecharon para cambiar de vivienda, vendiendo la habitual con pérdidas pero comprando otra a precios mucho más ajustados, lo que equilibraba el resultado final de la operación.

Mercado paralizado

El mercado languideció hasta 2014, con una oferta abundante frente a una demanda en mínimos. Muchas personas con necesidad o voluntad de comprar no encontraban el momento adecuado, tanto por la restricción del crédito bancario como por la expectativa de que los precios continuaran cayendo.

A partir de 2014, los bancos volvieron a abrir el grifo de las hipotecas y, de forma simultánea, la demanda acumulada comenzó a activarse. Entre 2015 y 2016 se produjo un flujo constante y creciente de compraventas que invirtió la tendencia del mercado. Los precios retomaron una senda alcista, aunque a un ritmo mucho más moderado que el vivido entre 2000 y 2007.

Pandemia y cambio

Entre 2015 y 2020 el mercado alcanzó una cierta normalidad, con subidas de precios contenidas. La pandemia supuso inicialmente un impacto que se preveía muy negativo, con un posible retroceso de las ventas que finalmente no se produjo. Tras los meses de confinamiento, el mercado se reactivó con mayor intensidad.

Durante ese periodo, muchas personas se sintieron “atrapadas” en viviendas que no se ajustaban a sus necesidades, lo que puso de relieve carencias como la falta de terrazas, vistas o espacios exteriores. A la salida de la pandemia se reactivaron los cambios de vivienda, con un claro interés por mejorar la calidad residencial.

Esta reactivación incrementó el volumen de ventas y, en consecuencia, los precios retomaron una senda ascendente más intensa. Así, hacia 2024 comenzaron a alcanzarse en Gipuzkoa, y especialmente en San Sebastián, los máximos de precios registrados en 2006 y 2007.

Si en 2007 ciudades como San Sebastián retrasaron algo más su corrección a la baja, en 2024 fueron precisamente estas ciudades —junto a Mallorca, determinadas zonas de Madrid o Málaga— las primeras en recuperar los máximos anteriores. El resto del Estado se ha ido sumando progresivamente a esta recuperación durante 2025.

Un dato incuestionable, a menudo pasado por alto, es que entre los máximos de 2007 y su recuperación en 2024 o 2025 han transcurrido nada menos que 17 años. Durante ese periodo, tras la corrección, los precios permanecieron por debajo de aquellos niveles, lo que desmonta definitivamente la idea de que el mercado inmobiliario nunca baja.

Tras este repaso, la pregunta es inevitable: ¿qué puede ocurrir ahora?

Para responder conviene tener en cuenta tres realidades. La primera, que acumulamos ya 11 años de subidas ininterrumpidas de precios. La segunda, que se han superado los máximos de 2007, lo que está generando un fuerte tensionamiento, especialmente en San Sebastián. Y la tercera, que la oferta de vivienda es excepcionalmente baja en un contexto de accesibilidad muy compleja.

Un mercado tensionado

A diferencia de Madrid, Málaga o Mallorca, donde el peso del comprador o inversor extranjero es mucho mayor, en San Sebastián, aunque existe demanda internacional —especialmente en vivienda de lujo—, su peso real es más limitado y difícilmente puede sostener por sí solo subidas continuadas en el tiempo.

Este escenario apunta a precios que continúan creciendo, aunque con menor intensidad que en otras provincias. El tensionamiento se refleja en una oferta donde los precios medios superan los 700.000 euros, lo que expulsa a una parte importante de la demanda del mercado. Al mismo tiempo, empieza a reducirse el número de compradores capaces de asumir esas cifras, lo que alarga los plazos de venta en los segmentos más altos.

¿Estancamiento?

Todo ello sugiere que los precios podrían empezar a estancarse, previsiblemente desde arriba hacia abajo, comenzando por los inmuebles más caros y extendiéndose progresivamente al resto.

En un contexto global marcado por la volatilidad, resulta difícil anticipar con certeza qué ocurrirá después. Es posible que se produzcan ajustes moderados o que la falta de oferta siga sosteniendo el mercado. Es una realidad que quienes viven el día a día del sector empiezan ya a percibir. El futuro, como tantas otras veces en la historia del mercado inmobiliario, sigue abierto.

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