¿Le parecería a usted normal que cuando le ofrezcan un contrato de trabajo le digan que le pagan el salario mínimo porque así se cumple la ley? Evidentemente no, porque usted entenderá que le deben pagar en función de su trabajo real y que el salario mínimo es eso: el mínimo.
Pues en el tema de la vivienda protegida la cosa es similar. La ley dice que como mínimo se debe reservar para vivienda protegida (concepto que abarca tanto a la VPO como a la vivienda tasada) el 40% de la edificabilidad que se ordene en suelo urbano y ese porcentaje se eleva al 75% en el caso de suelo urbanizable. Pero el alcalde de Donostia, con la mayoría municipal que le apoya, dice que la ley se cumple reservando el mínimo, ese 40%, y que quien se atreva a ir a los tribunales reclamando un porcentaje mayor es, poco más o menos, un saboteador. Y no.
La legislación vasca obliga a que los planes generales deben asegurar que se dispone “de las viviendas de protección pública y alojamientos dotacionales necesarios conforme a la demanda prevista para los mismos”. Por lo tanto, si en la ciudad de Donostia la demanda de esas viviendas protegidas alcanza el 60% o el 70% de las nuevas viviendas, el planeamiento debe asegurar una reserva de ese 60% o 70% de la edificabilidad que se programe. Y si esa demanda solo fuera del 30%, entonces es cuando la ley obliga a cumplir con los baremos mínimos anteriormente señalados del 40% en suelo urbano y 75% en suelo urbanizable.
Cuando en el año 2010 se aprobó el vigente Plan General, la demanda de vivienda protegida se tradujo en la necesidad de suelo para 9.891 viviendas protegidas, lo que suponía destinar a ese fin el 60,2% de las nuevas viviendas proyectadas en todo el municipio. Es decir, el cumplimiento de la ley llevaba a programar un 60% de vivienda protegida y un 40% de vivienda libre. Pero, ¿qué ha pasado desde entonces?
Pues que, con trucos legales y triquiñuelas políticas, se ha invertido la proporción y, según reconoce el Avance del nuevo Plan General, lo que se ha construido en estos trece años es un 64% de vivienda libre frente a un 36% de vivienda protegida. Así, se han quedado sin construir cinco de cada seis VPO previstas en el Plan General y 15 de cada 16 viviendas tasadas.
La situación es aún peor en los alojamientos dotacionales (una fórmula de alojamiento específica para jóvenes y mayores y otros colectivos vulnerables) donde creo que no se ha construido ni uno solo de los 1.329 alojamientos previstos en el Plan General. Por eso, no es de extrañar que los datos del Observatorio de la Vivienda digan que en Donostia hay 14.347 personas que buscan vivienda, de los que un 70% quieren vivienda en alquiler. Y es que esos miles de viviendas protegidas que se han evaporado han provocado un tapón social injusto y suicida.
De hecho, la propia Viceconsejería de Vivienda, al informar sobre estos recientes planes municipales se ha quejado del incumplimiento de esos objetivos legales, recordándole al Ayuntamiento que “la planificación urbanística está sometida a las necesidades reales de vivienda de la ciudadanía” y reclamándole que haga una oferta de viviendas justificada que se ajuste a las necesidades de vivienda previstas. Pero esos escritos resbalan en este Ayuntamiento.
Es en este contexto cuando hay que leer las altisonantes manifestaciones del Sr. Goia en contra del recurso presentado por Stop-Deshaucios, que le hace incurrir incluso en el burdo “error” de atribuir a esta organización la autoría del recurso contra otro plan municipal, el de Illarra, cuando ese recurso es viejo, de casi dos años y está presentado por la Asociación de Vecinos de Lugaritz. Lo cierto es que el Ayuntamiento pactó en el año 2020 un convenio con El Diario Vasco para incrementar la edificabilidad de su parcela y en el que ni siquiera se respetaba ese mínimo del 40% que marca la legislación, pues proponía no destinar nada a VPO y solo un 20% a la vivienda tasada.
Afortunadamente, se alegó el incumplimiento manifiesto de la ley con ese convenio y el Ayuntamiento firmó en el año 2021 un nuevo convenio donde se corregía parcialmente la ilegalidad. En esta nueva versión, se añadía una nueva reserva para VPO de 4.200 m2(t), equivalente al 20% de la edificabilidad, de manera que se cumpliera estrictamente con el mínimo del 40% que marca la ley. Ahora bien, para consolar a El Diario Vasco por esta nueva medida, se aumentó la edificabilidad de la parcela en otros 3.600 m2(t) de vivienda libre, de manera que el beneficio de la propiedad no menguara.
Y tampoco se cumple la ley cuando sistemáticamente este Ayuntamiento procede a destinar la mitad de la cuota de vivienda protegida a vivienda tasada y solo la otra mitad a VPO, por cierto, sin señalar si es en régimen de propiedad o en régimen de alquiler.
Y es que aquí también lo que dice la legislación del suelo es que “como mínimo” se destinará un 20% a VPO, no que ese 20% deba ser el máximo, pues puede ser el total de la cuota de vivienda protegida sin que haya vivienda tasada. La situación legal es aún mucho más clara cuando se lee la Ley de Vivienda vasca del año 2015, donde se reconoció por primera vez el derecho subjetivo de todo ciudadano a una vivienda digna. Pues bien, el artículo 7.4 de esa ley dice que “los recursos disponibles en materia de vivienda se orientarán preferentemente a la promoción de viviendas de alquiler” y, además, en su Disposición Final cuarta dice que a partir del año 2000 esa preferencia se concreta en que el 100% de las viviendas se destinarán a alquiler.
Pero de nuevo este Ayuntamiento desconoce la ley y sigue destinando a vivienda tasada la mitad del parque de vivienda protegida y a VPO en venta otra parte de ese parque protegido, en vez de destinar todo a VPO de alquiler como marca la ley.
También la nueva Ley estatal de Vivienda, aprobada en el año 2023, refuerza la obligación de promover esas viviendas en alquiler. Salvo que el Tribunal Constitucional le dé la razón al recurso del PNV, los municipios como Donostia tendrán que disponer para el año 2043 de un parque de vivienda social equivalente al 20% del parque de viviendas totales. Eso significa que en Donostia hay que crear un total de más de 20.000 viviendas sociales, cuando solo hay en la actualidad 3.821 viviendas construidas. Es decir, hay que construir una media de 800 viviendas sociales al año, ritmo que triplica la media de lo que se ha hecho hasta ahora.
Francamente Sr. Goia, ¿cree usted irrazonable que haya quien entienda que no se puede seguir así y que acuda a los tribunales para que se cumplan esas leyes?
Exconcejal de Urbanismo donostiarra. Abogado
