Uno de los puntos de conflicto principales en una compraventa de inmuebles, y especialmente de viviendas, es el relativo a circunstancias del edificio en el que se ubica la finca objeto de compraventa y quién será el responsable de pagar las derramas por las obras aprobadas.
Me refiero a temas relacionados con gastos derivados de proyectos o gastos imprevistos en relación con reparaciones, actualizaciones o mejoras en el edificio aprobadas por la comunidad de propietarios. Como ejemplo, son habituales las relativas a la reparación de tejados, fachadas o la renovación e instalación de nuevos ascensores.
Hay que tener presente que muchas veces no se analizan ni contemplan estos temas, no por mala voluntad del vendedor, sino incluso por simple desconocimiento. En este sentido, se sorprenderían del importante número de propietarios que no participan ni siguen las reuniones y decisiones de la comunidad de propietarios.
“El vendedor deberá hacer frente únicamente a aquellas derramas o cuotas cuya exigibilidad o devengo fuera previo a la firma de las escrituras”
Por tanto, para evitar disgustos y problemas, es esencial realizar una labor de investigación previa con el objeto de conocer la situación real de la comunidad y, en concreto, del edificio en el que se encuentra ubicada la vivienda objeto de compraventa. Si no lo hacemos, podemos encontrarnos con malentendidos, conflictos y, lo que es más grave, problemas financieros para una u otra parte debido al alto coste que estas derramas suelen suponer en muchas ocasiones.
Qué dice la ley
La Ley de Propiedad Horizontal establece que “las derramas para el pago de mejoras realizadas o por realizar en el inmueble serán a cargo de quien sea propietario en el momento de la exigibilidad de las cantidades afectas al pago de dichas mejoras”, ya se trate de un pago único o de un pago mediante cuotas, en cuyo caso el pago lo atenderá el titular del inmueble en el momento del devengo de cada cuota. Esto significa que, si una obra se aprueba antes de la firma del contrato de compraventa, pero las derramas se han programado para fechas posteriores a la firma de la escritura, incluso aunque el comprador no haya participado en la decisión de la comunidad, será este el obligado al pago. El vendedor, por el contrario, deberá hacer frente únicamente a aquellas derramas o cuotas cuya exigibilidad o devengo fuera previo a la firma de las escrituras.
“Insisto en que la clave está en la realización de una exhaustiva investigación, en informar al comprador y en negociar adecuadamente sobre las derramas en el cierre de la compraventa”
Siempre cabe, en cualquier caso, la posibilidad de que las partes negocien y pacten libremente cualquier otra solución. Podríamos hablar, por ejemplo, de los siguientes tipos de acuerdo:
· El vendedor asume las derramas por obras aprobadas antes de la venta, incluso si los pagos no se han hecho efectivos.
· El comprador asume las derramas por obras de mejora o reformas que se vayan a aprobar tras la firma del contrato de compraventa. Es importante que el comprador esté informado de las intenciones de la comunidad en cuanto a futuras obras.
· Que ambas partes compartan, en el porcentaje que decidan, el pago de las derramas.
Recomendaciones para mayor seguridad
Para que una compraventa esté rodeada de la máxima seguridad en estos temas, mi recomendación es cumplir con los siguientes protocolos:
Realizar una investigación previa a la puesta en venta del inmueble, tomando la información de:
a. El propietario, quien debería, en buena lógica y para facilitar una transacción fluida y justa, informar correctamente sobre la situación de las derramas o cualquier mejora que se pudiera estar considerando.
b. La revisión de las dos o tres últimas actas de la comunidad e, incluso, las liquidaciones de cuentas de la comunidad para detectar cualquier tema relevante.
c. El contacto con el administrador de fincas, si lo hubiera, consultando cualquier situación especial de obras o derramas en curso, o incluso posibles mejoras que la comunidad pudiera estar madurando a corto-medio plazo.
Analizar, por parte de la propiedad y, en su caso, con su asesor inmobiliario, las posibles derramas en curso o derramas próximas a aprobar y definir a quién se imputarán dichas derramas en el proceso de venta.
Informar con claridad al comprador, antes de formalizar el contrato de compraventa, sobre la situación de la comunidad y la imputación propuesta sobre las derramas. En su caso, este es el momento de negociar cambios en esa propuesta inicial del vendedor.
“Si es un profesional inmobiliario quien interviene en la compraventa, exíjale la documentación e información necesaria y no cierre el acuerdo sin conocer y acordar con detalle todo lo relativo a estos temas”
Establecer claramente las condiciones de lo acordado en el contrato de arras, previendo siempre la eventualidad de que pudiera aprobarse una posible derrama en el periodo entre la firma del contrato de arras y la firma de las escrituras.
Solicitar, a la formalización de las escrituras, al administrador de fincas o al presidente de la comunidad el certificado sobre el estado de pagos de la finca.
Cuando, ya sea por un acuerdo o por ley, la derrama es por cuenta del vendedor (total o parcialmente) y se encuentra presupuestada, lo más lógico y recomendable es que se acuerde que la responsabilidad del vendedor quede limitada hasta el importe presupuestado, siendo cualquier desviación o cualquier nueva partida que se decida durante la obra por cuenta del comprador. El objetivo siempre es que todo quede lo más claro posible y las partes no tengan que estar reclamándose importes meses después de la formalización de las escrituras.
Por otra parte, en el supuesto de que el vendedor tenga que hacer frente a algún tipo de derrama y, aun cuando no se hubiera devengado aún, recomendamos que esta se aprovisione ingresando la cantidad total correspondiente en la cuenta corriente de la comunidad de propietarios a cuenta del pago de la derrama por la finca objeto de la compraventa. De este modo, las cuentas entre las partes quedarían totalmente liquidadas.
Como conclusión, insisto en que la clave está en la realización de una exhaustiva investigación, en informar al comprador y en negociar adecuadamente sobre las derramas en el cierre de la compraventa, gestionando de manera eficiente la liquidación de las mismas para que no queden flecos tras la firma de las escrituras.
Si es un profesional inmobiliario quien interviene en la compraventa, exíjale la documentación e información necesaria y no cierre el acuerdo sin conocer y acordar con detalle todo lo relativo a estos temas. Si el acuerdo se cierra directamente entre vendedor y comprador, realice las comprobaciones necesarias indicadas en este artículo.
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