Al hilo de un artículo que se ha publicado recientemente con el título Los alquileres de hasta 11 meses, no he podido resistirme a escribir sobre la “confusión” que existe actualmente en torno a este tema por no hablar directamente de “desconocimiento”.
Se dice en dicho texto que la actual situación legal “ha promocionado una nueva modalidad de arrendamiento que es un híbrido entre el de larga duración y el de corta estancia. Se trata del contrato de alquiler de hasta 11 meses”. Incluso se dice que existen anuncios en portales donde se habla de “11 meses prorrogables por otros 11”.
Es una realidad hoy que el inversor-arrendador-propietario atenazado por el miedo e inseguridad jurídica generada por la Ley 12/2023, del 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, busca fórmulas para escapar del riesgo y se ha extendido entre muchos propietarios, opinadores e incluso profesionales inmobiliarios la idea de que con el arrendamiento de vivienda de temporada de 11 meses se eluden las limitaciones de la exigente Ley de Vivienda, sirviendo de refugio.
“La creencia de que entre 32 días y los 11 meses se considera como alquiler de temporada y a partir de un año como alquiler de larga duración, es un verdadero mito que parece estar arraigando como si fuera totalmente legal”
A partir de 32 días y hasta once meses
La creencia de que entre 32 días -hasta ahí dirían que es alquiler vacacional- y los 11 meses se considera como alquiler de temporada y a partir de un año como alquiler de larga duración, y por tanto sujeta a las limitaciones de la exigente Ley de Vivienda, que es la que estos arrendadores eluden con esta maniobra, es un verdadero mito que parece estar arraigando como si fuera totalmente legal.
Ciertamente el arrendamiento de vivienda de temporada es una opción cierta para eludir las limitaciones de la ley al arrendamiento de vivienda habitual, pero hay que tener cuidado para evitar riesgos y, por tanto, creo necesario hacer algo de pedagogía para explicar la realidad legal, frente a la ilusión de librarse de la aplicación de la Ley a través de la maniobra de limitar el arrendamiento de vivienda a un máximo de 11 meses.
Nada más lejos de la realidad
Se trata a este alquiler de 11 meses como si fuera por sí mismo, y con ese único motivo, un arrendamiento de vivienda de temporada distinto al del arrendamiento de vivienda habitual, y nada más lejos de la realidad.
La exigencia esencial para que un arrendamiento de temporada sea considerado como tal, lejos del plazo del mismo, es que exista una “causalidad” en las circunstancias del propio arrendatario (inquilino) de modo que su no concurrencia impide la consideración del contrato como alquiler de temporada.
Cualquier acuerdo de temporalidad, aun acordado y firmado por ambas partes, pero sin que el arrendatario tenga una causa real de temporalidad, se podría considerar como nulo en cuanto a la temporalidad, pudiendo asimilarse automáticamente como contrato de vivienda habitual con su sometimiento a todas las limitaciones legales que el arrendador puede estar tratando de evitar. De modo que si un propietario mal asesorado o poco riguroso formalizara un contrato sin que concurriera una causa real de temporalidad podría ser denunciado por el arrendatario en cualquier momento y sería difícil de evitar que ese arrendamiento se convirtiera automáticamente en un arrendamiento de vivienda habitual con entre otros su conversión a contrato por 5 años.
“Cualquier acuerdo de temporalidad, aun acordado y firmado por ambas partes, pero sin que el arrendatario tenga una causa real de temporalidad, se podría considerar como nulo en cuanto a la temporalidad”
Causas de temporalidad
¿Y cuándo se puede entender que existe una relación de causalidad que justifica por naturaleza el arrendamiento de temporada que queda al margen del régimen aplicable a los arrendamientos de vivienda del Título II de la Ley de Arrendamientos urbanos e incluso de las medidas aprobadas en la Ley 12/2023 de 24 de mayo?
Pongamos algunos ejemplos que nos puedan ilustrar:
- El estudiante que arrienda una vivienda para un curso académico.
- Un trabajador con un contrato temporal para realizar o desarrollar un proyecto temporal con o para una empresa en una ciudad distinta a la suya.
- Una familia cuya vivienda habitual esta siendo sometida a una reforma y necesitan otra vivienda durante el periodo que duran las obras.
- Una familia o persona que ha adquirido una vivienda en construcción y no se la entregan hasta dentro de unos meses o incluso uno o varios años.
“Si un propietario mal asesorado o poco riguroso formalizara un contrato sin que concurriera una causa real de temporalidad podría ser denunciado por el arrendatario en cualquier momento”
Cualquiera de estas circunstancias podrían extenderse por periodos que pudieran ser incluso superiores a un año. Así, si por ejemplo el contrato de trabajo es para desarrollar un proyecto que se prevé que pueda necesitar 2 años, podría perfectamente justificar un contrato de arrendamiento de temporada. De modo que el plazo realmente no es lo relevante, pudiendo extenderse desde el más habitual entre uno y 12 meses a periodos superiores de incluso 2 o 3 años sin que exista por tanto ningún plazo máximo o mínimo legal.
Un contrato de arrendamiento de temporada podría además ser susceptible de prorrogarse si la propia causa que lo motivaba exigiera una ampliación del plazo.
Otro tema o problemática, que daría para escribir otro artículo, es la dificultad de obtener una rentabilidad adecuada en la mayoría de contratos de arrendamiento de vivienda de temporada.
Recomiendo a los propietarios-arrendadores que por su propio bien se informen adecuadamente para evitar sustos y que no se dejen llevar por mitos sin fundamento.
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