Últimas medidas en materia de vivienda: ¿oportunas? ¿suficientes?

Haciendo un poco de historia, tras el boom inmobiliario vivido hasta el año 2007 y la crisis que vivimos a partir de esa fecha, se juntaron varias circunstancias que provocaron un drástico cambio de tendencia en relación a la edificación de viviendas. La primera fue la caída de muchísimas pequeñas empresas promotoras, que, incapaces de soportar el impacto de la crisis y sus consecuencias, desaparecieron, sobreviviendo solamente las más fuertes. Al mismo tiempo, la administración inició una escalada normativa que, lejos de facilitar la actividad edificatoria, comenzó a dificultar sobremanera los desarrollos urbanísticos, olvidándose también de que cualquier desarrollo urbanístico requiere de la posibilidad de obtener una rentabilidad adecuada. No vamos a entrar en los motivos de esa dejadez, pero las consecuencias son palpables.

Así como el volumen de ventas de inmuebles de segunda mano acabó recuperándose (tras nada más ni menos que 15 años en los que los precios y el volumen de ventas estuvieron por debajo de los de 2007), el de inmuebles de nueva construcción no ha seguido el mismo camino en cuanto al volumen edificatorio (sí en cuanto a los precios, gracias a su escasez), generándose un desequilibrio estructural con las consecuencias que todos conocemos: escasez de oferta y precios por las nubes en todo el mercado.

Emergencia habitacional

Ante la emergencia habitacional con la que convivimos hoy, parece que el Gobierno Vasco se ha puesto manos a la obra en su voluntad evidente e incuestionable de querer solucionar el problema, y creo, en ese sentido, que son acertadas en general las últimas medidas que se están adoptando para facilitar e impulsar desarrollos urbanísticos que quedaron, más que congelados, petrificados tras la crisis económica entre los años 2007 y 2014.

Así, se han implementado novedades como la de rebajar el porcentaje de viviendas de VPO de cada promoción con el objetivo de atraer a la iniciativa privada; la de los aumentos de edificabilidad de hasta un 10% sin acometer modificaciones en los planeamientos; la de facilitar cambios de uso de locales en viviendas, o agilizar trámites para reducir los plazos de aprobación y ejecución de proyectos, con la reducción de plazos para la emisión de informes y licencias, entre otras medidas.

No obstante, y estando las medidas implementadas en la buena dirección, la solución y la reversión de la actual situación no se lograrían por estas vías antes de un buen puñado de años, por lo que, si se desea mejorar el panorama a corto plazo, aunque sea parcialmente, el necesario incremento de la oferta pasa inexorablemente por el ámbito de la mejora e incremento del mercado de arrendamiento de vivienda de uso habitacional.

Desde hace varios años, la administración, en sus diversos niveles y creo que de forma acertada, se propuso como objetivo hacer más accesible la vivienda, especialmente a aquellos que pueden considerarse más vulnerables. Sin embargo, han decidido dirigir sus políticas, por una parte, a la reducción de los precios por ley y, por otra, favoreciendo a los arrendatarios frente a los propietarios ante situaciones de impagos o de incumplimientos contractuales.

La loable intención del legislador ha resultado, a todas luces, ineficaz. Hoy, tras varios años de implementación paulatina de las nuevas normativas, el problema principal de las personas no es ya el alto precio que tienen que pagar —que también lo es—, sino el grave problema de tener que encontrar una vivienda donde vivir en arrendamiento.

Los precios en venta se han hecho inaccesibles para muchas personas, que literalmente se ven expulsadas del mercado de compra y, ante la necesidad de buscar y encontrar una vivienda en arrendamiento, el problema es mayúsculo. Cada vivienda que sale al mercado encuentra decenas y decenas de aspirantes, siendo solamente uno el afortunado que se la queda y la gran mayoría los que siguen su búsqueda con cada vez menos esperanzas. En esta situación, la realidad es que las familias vulnerables a quienes la administración pretendía beneficiar con la nueva normativa resultan ser las más afectadas y perjudicadas.

Limitaciones de precios

Hace algunos días, la prensa publicaba una noticia en la que el consejero de Vivienda y Agenda Urbana del Gobierno Vasco, Denis Itxaso, comentaba que “durante el próximo año 2026, expirarán los contratos de alquiler de 25.695 viviendas, si no se otorgan prórrogas”, que esas viviendas “representan casi el 31% del total existente en el País Vasco” y que “la mayoría se encuentran en zonas tensionadas del territorio”. Hacía mención a que, a raíz de esta situación, “los nuevos contratos de arrendamiento y sus prórrogas estarán en el futuro sujetos, por tanto, a limitaciones de precios, una medida destinada a aliviar las dificultades que atraviesan los arrendatarios y a controlar la escalada de precios de los lugares más tensionados”.

Como respuesta a estos comentarios, quisiera realizar un repaso de diversas realidades que detectamos y vivimos en el día a día los profesionales inmobiliarios en nuestro contacto directo con los arrendadores e inquilinos:

1º) Disminución de la rotación de las viviendas arrendadas. Dicho de otro modo, el tiempo medio de duración de los contratos se ha ampliado considerablemente. Los inquilinos intentan no soltar la vivienda arrendada y continuar en ella acordando prórrogas sucesivas, dadas las dificultades que ofrece el mercado para encontrar una vivienda que la sustituya. Los propietarios, a su vez, teniendo un inquilino cumplidor y, además, siendo en muchos casos contratos no sujetos a la nueva ley por estar formalizados antes de mayo de 2023, con las ventajas que ello conlleva, optan también por continuar. Esa menor rotación significa menos inmuebles en el mercado y mantenimiento de los precios sin rebajas.

2º) La legislación se complica. Comprobamos en el día a día que a los propietarios que se encuentran en la disyuntiva de qué hacer con esa vivienda que tienen disponible cada vez les cuesta más entender la normativa, su aplicación y sus consecuencias. De modo que, en muchos casos, les invade la inseguridad y los miedos que provocan dudas, lo que les lleva muchas veces a decidir no arrendar la vivienda, inclinándose, entre otras opciones, por su venta o incluso por mantenerla cerrada.

3º) La limitación de las rentas del alquiler mediante la publicación de los nuevos índices de precios y actualizaciones de rentas, inferiores incluso a la inflación, es otro aspecto que también pesa a la hora de decidirse por arrendar o no la vivienda. Donostia-San Sebastián, dados los altos precios de la vivienda en venta, genera una rentabilidad en alquiler muy poco atractiva, en torno a entre un 2% y un 3%, muy inferior a la de muchos otros productos financieros o viviendas arrendadas en otras ciudades.

4º) La labor de los profesionales inmobiliarios se complica. En mi opinión, esto no es baladí y tiene varios efectos. El primero es que, ante la complejidad normativa, con continuos cambios y ante la reducción de la oferta, muchos profesionales han decidido abandonar la gestión del arrendamiento de viviendas, pues no se sienten con fuerzas o ganas de adaptarse a la normativa para el reducido número de inmuebles que pueden gestionar. El esfuerzo de entender y dominar la normativa es demasiado grande para un rendimiento tan reducido. Si esta situación se repite en muchos profesionales, puede suponer que muchos propietarios que confían en ellos se vean también empujados a retirar sus viviendas del alquiler.

5º) Un casting en cada alquiler. Ante la masiva demanda, se produce una selección que no es natural, pero sí lógica, dadas las consecuencias que la legislación vigente provoca para los propietarios en casos de incumplimiento de contrato por los inquilinos. Así, los perfiles de personas más vulnerables se ven, en general, desfavorecidos a la hora de la elección por los propietarios.

En consecuencia, a pesar de las buenas intenciones de la administración, las limitaciones de las rentas y la inseguridad jurídica generada a los propietarios, mucho me temo que, si no se cambia la normativa, se seguirá produciendo una desbandada de propietarios arrendadores que impedirá o dificultará activar una de las soluciones parciales, pero más rápidas, al problema de la vivienda.

Creo que peca de optimismo el consejero de Vivienda ante las expectativas que pueden generar las 25.695 viviendas cuyos contratos de arrendamiento vencen en el año 2026, pues no es descabellado pensar que una parte muy importante de dichos contratos se prorrogarán y que, de los que se resuelvan, algunas viviendas se retirarán del mercado permaneciendo cerradas, otras se venderán, algunas pasarán a arrendarse como vivienda de temporada y, finalmente, otras —por desgracia me temo que no tantas— se volverán a arrendar como vivienda habitual.

La realidad del día a día es implacable e imposible de ignorar y, si se quiere revertir ese goteo continuo de huida de los propietarios del mercado del arrendamiento e incluso atraer a los que lo abandonaron o a nuevos potenciales arrendadores, va a ser necesario que, más pronto que tarde, se rectifique la dirección adoptada y, con realismo, se tomen medidas orientadas a reforzar la seguridad jurídica y la obtención de rentabilidad de los propietarios.

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