La compraventa de vivienda alcanza en Gipuzkoa el mayor registro en dos décadas

El mercado hipotecario continúa desbocado tanto en Gipuzkoa como en el resto del Estado, donde los bajos tipos de interésy los elevados precios del alquiler siguen favoreciendo un repunte de la firma de hipotecas. Tanto es así que el número de compraventas en el territorio se ha disparado durante el segundo trimestre de año, con un total de 2.223 operaciones, un nivel histórico que no se registraba desde 2007, la antesala de la burbuja inmobiliaria. El incremento de operaciones durante este periodo es de nada menos que del 48,4% con respecto al año pasado.

La compraventa continúa imparable, y resulta llamativo su comportamiento teniendo en cuenta que el precio de la vivienda no se reduce precisamente. Ni siquiera se contiene. Continúa creciendo sin conocer techo, escalando de media en Gipuzkoa hasta los 3.698 euros el metro cuadrado, con un incremento del 6,3% durante el último año.

Un nivel de precios que vuelve a alcanzar un nuevo máximo histórico, según los datos ofrecidos este lunes en Donostia por el Colegio Oficial de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de Gipuzkoa, cuyo presidente, José Luis Polo, ha comparecido junto al analista Luis Fabra, director de Cátedra en Mercado Inmobiliario, y Sergio Aparicio, director de Negocio Hipotecario, del Banco Sabadell.

Esta entidad ofrece cada trimestre un balance que permite advertir la tendencia en el mercado inmobiliario de Gipuzkoa, y cada comparecencia se ha convertido desde hace tiempo en una sucesión de registros históricos en relación al precio de la vivienda. Ha vuelto a ocurrir en esta ocasión. La vivienda nueva en Gipuzkoa se sitúa en 4.421 euros el metro cuadrado, un máximo histórico que supone un crecimiento del 22,5% con respecto al año pasado. 

El precio de la usada es durante el segundo trimestre de 3.613 euros el metro cuadrado, un máximo que no se conocía desde la burbuja inmobiliaria de 2008. Con todo, parece haber cosas que no cambian y vuelve a ser Donostia el mayor exponente de esta escalada imparable, con una media de 5.869 euros el metro cuadrado, alcanzando así un nuevo máximo histórico. 

Gipuzkoa: 8.471 compraventas en un año

Esta tendencia de precios alcista no está reduciendo precisamente el número de compraventas. Si hace una semana era el Instituto Nacional de Estadística (INE) el que refería un aumento de firmas en Euskadi del 24%, este lunes ha sido el Colegio Oficial de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de Gipuzkoa el que ha vuelto a poner cifras sobre la mesa: en doce meses se han registrado en el territorio 8.471 compraventas, con un incremento interanual del 29,8%.

Los expertos consideran que este repunte generalizado obedece fundamentalmente a la crisis de oferta del mercado residencial, que lleva aparejado el temor a que la disponibilidad mengüe y los precios sigan escalando todavía más. En segundo lugar, a la relajación de los tipos de interés, pese a que el euríbor cierra agosto con una tibia subida después de siete meses consecutivos de descensos. 

¿Y qué interpretación se puede hacer de todos estos datos? Hay dos lecturas claras. Todo depende del prisma por el cual se mire. El hecho de que las familias sigan afrontando con sus bolsillos este constante desafío del mercado puede ofrecer una lectura positiva en la medida en que los salarios se han incrementado en Euskadi un 2,7% durante el último año, y la actividad económica, medida en términos de Producto Interior Bruto (PIB) muestra una continuidad en la línea de crecimiento predominante durante los últimos años.

Pero la realidad para un amplio sector de la sociedad –y ahí va la segunda lectura– es bien distinta. "La realidad es que sigue existiendo un problema de accesibilidad de vivienda debido a la escasez de oferta, lo que supone muchas dificultades para vivir dignamente. Tanto es así que estamos embargando el futuro de mucha gente", ha criticado Polo, haciendo un especial guiño a la juventud.

Esta realidad sangrante para tantas familias, discurre en paralelo a la fortaleza que sigue mostrando el mercado. Su crecimiento se centra principalmente en la vivienda usada, el verdadero termómetro a la hora de analizar el extraordinario dinamismo de la actividad. En concreto, en Gipuzkoa se han registrado 1.994 compraventas de vivienda usada durante el último trimestre de este año -la práctica totalidad-, lo que supone un aumento del 47,3% con respecto a 2024.

"Esto es una locura"

Polo ha reconocido que esta tendencia alcista de precios ha llegado a sorprender incluso a tenedores de vivienda con los que ha podido trabar contacto. Se trata de propietarios que se han puesto en comunicación con el Colegio Oficial de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria para conocer la realidad actual del mercado y que, según ha señalado Polo, se llevan las manos a la cabeza al saber el precio que pueden llegar a pedir, tanto en alquiler como en venta. "Te llegan a decir que esto es poco menos que una locura", ha reconocido el presidente, si bien ha señalado a renglón seguido que la realidad del mercado acaba imponiéndose "porque ninguno de estos tenedores es una ONG".

A este respecto, en Donostia se observan diferencias. Si bien en el conjunto del territorio aumentan las compraventas, en la capital guipuzcoana se han registrado 460 operaciones, lo que supone un descenso trimestral del -23,8%. "El mercado no es insensible al precio", razona Fabra, en alusión a esos 5.869 euros el metro cuadrado de la capital guipuzcoana, con un crecimiento del 5,7% que representa un máximo histórico.

Y lo que todavía parece más preocupante, es que el encarecimiento de la vivienda va a continuar siendo la tónica dominante durante todo el año. Un dato permite advertirlo. El precio medio ofertado, es decir el que pone el propietario, sigue manteniendo su fortaleza situándose en Donostia en máximos históricos: 6.071 euros el metro cuadrado en Donostia a cierre de junio, con un incremento del 11,2% durante el último año.

En Gipuzkoa también el precio medio ofertado es de 3.900 euros, otro máximo histórico, con un incremento del 9,9% durante el último año. "La tendencia al crecimiento de precios va a ser cada vez mayor porque el vendedor no está por la labor de corregir esa espiral. Mientras no haya un precio de corrección, en lo que nos queda de 2025 seguiremos asistiendo al mismo encarecimiento", augura el analista. "En el caso de Donostia, la verdad, hay poca esperanza", remata.

Si sube el precio del metro cuadrado, en consecuencia, lo hace la vivienda en su conjunto. En Gipuzkoa ha alcanzado los 291.702 euros, el segundo mayor registro en la serie histórica. En vivienda nueva libre el precio asciende a 318.657 euros, y el importe medio de la usada es de 286.645 euros.

El alquiler continúa a la baja

El número de contratos de alquiler vigentes en Gipuzkoa es de 30.807 -vivienda habitual- y de 1.258 de alquiler de temporada. Continúa la tendencia alcista de precios con una adquisición a la baja por falta de oferta, como se desprende de los datos del Gobierno Vasco basados en los depósitos de fianzas depositadas.

El alquiler de vivienda, que sigue siendo "el patito feo, soporta una situación igual o más dura que el mercado de compraventa", continúa cayendo. La renta media mensual de los contratos ha sido de 880 euros durante el último trimestre, con un incremento del 8,2% el último año. En Donostia esta cuantía asciende hasta los 1.149 euros, lo que representa un crecimiento del 8,3%.

A pesar de esta escalada de precios, el porcentaje del salario que dedican las familias al pago de la vivienda se sitúa por debajo del 30% recomendable -29,9%-, a lo que está contribuyendo el bajo tipo de interés actual. El 75,46% de los nuevos créditos hipotecarios se han formalizado a tipo de interés fijo, revertiendo la tendencia anterior "porque las familias lo que buscan es estabilidad", según ha indicado Aparicio.