La falta de alquiler lanza a las parejas jóvenes de Gipuzkoa a la compra de vivienda

Las parejas jóvenes de Gipuzkoa se están viendo obligadas a modificar la planificación de su proyecto familiar al compás que marca la realidad del mercado. En vez de decantarse por el alquiler de vivienda como paso previo al "salto definitivo", como venía ocurriendo, directamente apuestan por la compra, a pesar de los desorbitados precios actuales, según confirman a este periódico desde varias inmobiliarias consultadas.

El alquiler "prácticamente es inexistente", y el contexto favorable de unos bajos tipos de interés al 2,25% -frente al 4% de hace un año- parece estar despejando las dudas definitivamente. “Hay poco que ofrecer, y hay cola para cuando haya. Ahora mismo acaba de salir un piso de dos habitaciones, sala, cocina y baño. El piso está impecable. Va a salir en 289.000 euros, y va a volar”, expone a modo de ejemplo Isabel Albisu, directora de la inmobiliaria Aterpe de Errenteria.

En la actual coyuntura, según viene observando, hay que manejarse con una capacidad de decisión tremenda. “Hay que venir con las cuentas del banco bien miradas y con las cosas muy claras sobre lo que quieres y no quieres. Hay que hacerlo así porque en media hora prácticamente tienes que decidirte y responder si te quedas o no con el piso. Si te lo piensas mucho, o dices que ya volverás con tus padres, te has quedado sin él”, asegura esta profesional.

Máximo de compraventas desde 2007

Aunque parezca mentira teniendo en cuenta que se trata de la inversión económica más importante que hace una persona a lo largo de su vida, éstas son las reglas del juego actuales, y no ha dejado de ganar enteros en 2025. Durante este primer trimestre de año se han registrado en Gipuzkoa un total de 2.165 compraventas, un registro máximo que no se conocía desde el año 2007. Destaca la vivienda usada, con un total de 1.857 compraventas, un máximo histórico con un crecimiento interanual del 34%.

“El problema es tener credenciales con el banco para obtener la hipoteca, pero lo cierto es que todo el mundo se está decantando por la compra”, asegura Albisu, que cuenta entre sus clientes no sólo con parejas a las que sus padres echan una mano sino también jóvenes que tiran de ahorros después de unos años de trabajo.

“Tenemos muchas chicas, enfermeras y andereños, que compran pisos con capacidad de endeudamiento. Estamos vendiendo muchísimo. Desde que se declaró la zona tensionada, y desde que no hay oferta de alquiler, o vives con los aitas, o ya me dirás lo que haces. No queda otra que lanzarse a la compra”, asegura, y eso que el escenario no es precisamente favorable.

El precio de la vivienda sigue marcando registros históricos en Donostia y Gipuzkoa. El metro cuadrado en la capital ha escalado hasta los 5.824 euros, y se sitúa en los 3.662 en el conjunto del territorio. El Colegio de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de Gipuzkoa ha alertado esta semana de que “estamos asistiendo a la exclusión del mercado de muchos ciudadanos” debido a la "escasez de oferta" de vivienda, que vendría motivada por un mercado cada vez más retraído, "a la espera de obtener un mayor beneficio a futuro".

Una realidad que este periódico ha querido conocer más de cerca de la mano de municipios que ya han sido declarados zonas tensionadas, como es el caso de Lasarte-Oria, un área territorial en la que existe un riesgo importante de oferta insuficiente de vivienda para la población.

Un problema que comienza con la venta

Aunque la declaración de zona de mercado residencial tensionado afecta al mercado de alquiler, el problema -según observa Iñigo Lerma, de la Inmobiliaria Elizalde- viene desde la venta. “No hay pisos a la venta en estos momentos. No hay producto. A las inmobiliarias nos entran pisos a cuentagotas, y al no haber pisos no hay inversores, que generalmente son quienes alquilan las viviendas junto a particulares que disponen de inmuebles. La actual situación está generando una subida de precios tremenda, tanto de venta como de alquiler”, reconoce.

Todo parece venderse en un visto y no visto. “Si sale un piso a un precio razonable, en dos visitas lo has vendido. El último salió a un precio elevado, y prácticamente no hubo negociación. Hace tres años habría sido algo impensable, pero es una locura lo que estamos viendo en los últimos tiempos, no es normal. Se está construyendo muy poco, hay muy poca obra nueva y a unos precios altísimos, lo que acaba por disparar también el precio de la vivienda usada”, asegura.

Los últimos datos disponibles reflejan que el coste medio de pisos nuevos en Gipuzkoa es de 306.187 euros, mientras que la vivienda usada se sitúa en 286.063 euros. En Zumaia, otro de los municipios declarados como zona de mercado residencial tensionado, la escasa oferta también está provocando que los precios suban como la espuma. Una vivienda de tres habitaciones, con sala, cocina y dos baños ronda los 450.000 euros. “A pesar de su alto coste, se vende muy rápido. También hay producto entre los 250.000 y 300.000 euros, pero se trata de viviendas más antiguas y peor ubicadas”, explica Álex Vallejo, de la inmobiliaria Inmo Zumaia, un negocio que este martes no disponía de ninguna vivienda en alquiler.

El enfado "cada vez mayor" de propietarios

Este profesional reconoce que son “varios” los motivos que complican la situación actual, entre ellos, la “cantidad” de viviendas destinadas en la localidad a usos turísticos. A pie de inmobiliaria se percibe además el enfado “cada vez mayor” de propietarios “obligados a pagar más impuestos” por su segunda vivienda. “A muchos se les están quitando las ganas de alquilar”, reconoce.

El mensaje que trasladan los clientes a las inmobiliarias es que la nueva ley “está protegiendo al inquilino en detrimento del propietario. Tanto es así, dicen, que no pagar la renta parece que se está convirtiendo en algo cada vez más normal. La gente tiene miedo y la verdad es que cada vez salen menos viviendas al alquiler”, admite este profesional.

El número de contratos vigentes en Gipuzkoa asciende a 30.582 -alquiler habitual- y se cifra en 1.182 en el de temporada. Durante el tercer trimestre de 2024 -último dato disponible- se firmaron 1.485 contratos de alquiler, lo que supone “una reducción del 8%, consolidando una clara tendencia descendente”, según recoge el último informe del Mercado Inmobiliario de Gipuzkoa.

“Los propietarios nos llegan a decir que prefieren tener la vivienda vacía, o venderla, antes que tener problemas con el alquiler”, asegura Vallejo. Muchas de las viviendas con las que ha trabajado esta inmobiliaria y que hasta ahora se alquilaban “han comenzado a venderse” debido a esa serie de inconvenientes.

“En los últimos años no habíamos tenido prácticamente ningún impago de inquilinos por el alquiler, y llevamos un año y medio en el que está habiendo bastantes. Que pague el Estado esa vulnerabilidad. ¿Por qué tiene que aguantar el propietario esa deuda? Estamos metiendo tanto miedo en el alquiler que al final estamos yendo hacia atrás”, denuncia este profesional.

1.300 euros de alquiler en Lasarte-Oria

Desde Lasarte-Oria aportan al debate otros ingredientes. “En este momento no hay alquileres, y la gente está dispuesta a pagar lo que sea cada vez que sale uno”, asegura Lerma, quien reconoce que el sector todavía no conoce el recorrido que va a tener la declaración de zona tensionada. Entretanto, el mercado parece tener vía libre. "Hace poco un cliente me decía que quería alquilar su vivienda por un precio de 1.300 euros. Estamos hablando de Lasarte-Oria, donde hasta hace cuatro o cinco años el precio tope estaba en 850 euros".

Una realidad que convive en el municipio con la de otros propietarios “más razonables”, a quienes les toca actualizar la renta con la renovación del contrato de alquiler. Cobran actualmente 850 euros, y les parece “una locura” pedir más de 900 euros. "Creo que ni el Gobierno Vasco sabe todavía lo que va a suponer que una localidad sea zona tensionada. El caso es que en estos momentos no hay alquileres ni en Lasarte-Oria, ni en Andoain ni Usurbil", confiesa Lerma, municipios en los que trabaja la inmobiliaria Elizalde.

En Errenteria, primer municipio de Euskadi en ser declarado zona tensionada, no existe ahora mismo ninguna propuesta de nueva construcción. La localidad no ofrece muchas posibilidades para su expansión debido a su situación geográfica, rodeado de monte y un cauce fluvial que no favorece mayores posibilidades. “Ahora mismo no hay ninguna licencia de gran obra, y al no haber pisos, todo aquel que quiere vivir en Errenteria tiene que comprar lo que hay”, confiesa la directora de la inmobiliaria Aterpe.

Esta profesional observa que todavía no se conoce el "efecto real" que va a tener la declaración de zona tensionada en aquellos pisos alquilados a precios fijados antes de la aprobación de la Ley estatal de vivienda de mayo de 2023, que marcó un antes y un después.

Fue a partir de ese momento cuando se empezaron a disparar los precios del alquiler. La ley reforzó la medida adoptada durante la pandemia de covid para que no se pudiese desahuciar a familias en situación de vulnerabilidad, lo que provocó el auge de los seguros de impago, una carga extra que en un alquiler con renta mensual de unos 850 euros, puede representar un coste añadido de alrededor de 410 euros al año. Este coste lo repercutían en el precio de alquiler, pero ahora va a cargo de los y las propietarias, al igual que los honorarios de la inmobiliaria.

“Todavía no sabemos cuál va a ser el comportamiento de propietarios que estaban alquilando, por ejemplo, su vivienda a 750 euros y a partir de ahora se vean obligados a subir únicamente lo que corresponda según el IPC. A partir de ahí veremos si esta ley va a funcionar o no. Lo veremos cuando esos propietarios tengan que adaptarse a la nueva realidad. Si te dicen que sólo puedes subir el IPC y además corre a tu cuenta un seguro de impagos y los honorarios de la inmobiliaria, igual desistes de alquilar”, dice Albisu, sin querer anticiparse al escenario de lo que pueda ocurrir.