“Estamos casi abocados a la desaparición del mercado del alquiler”

“Hay una necesidad de dar una visión interna e independiente de intereses económicos y políticos sobre el mercado inmobiliario, que está difícil en Gipuzkoa y especialmente en Donostia”, señaló José Luis Polo, presidente del COAPI: “Hay un importante incremento del precio en compraventa y alquiler, y estamos asistiendo a un escenario de inaccesibilidad al mercado. Y no les sucede solo a los jóvenes, también a personas jubiladas porque las pensiones no son tan altas como para afrontar el alquiler”.

Según Polo, el problema viene porque “la vivienda se dejó en su momento en manos del mercado. Es un objeto de consumo, pero no debería ser así, porque es mucho más importante que un objeto de consumo. Se incorpora al patrimonio de las personas y las familias heredan ese inmueble”.

Menos compraventas

Fue Luis Fabra, Director de la Cátedra en Mercado Inmobiliario de la Universidad de Zaragoza, quien desgranó algunos detalles de este extenso informe sobre la situación del mercado inmobiliario en el territorio. En el primer trimestre de este año, se han realizado 1.815 compraventas en Gipuzkoa, lo que supone un 14,6% menos que el mismo trimestre del año anterior. “No es mal dato si te fijas en la serie histórica, pero es peor que el año anterior”, señala Luis Fabra. En cuanto a las cifras anuales, se produjeron 6.723 compraventas en el territorio el pasado año, un 9,9% menos que en 2022, aunque son cifras “normales” porque lo habitual es moverse “entre 9 y 9,5 compraventas por cada mil habitantes y la media en 2023 es de 9,21. Llegamos a estar algún año en 10,44, pero también debajo de 5”.

En cuanto a las cifras en Donostia, el primer trimestre de este año hubo 430 operaciones, una cifra parecida a la de 2023, aunque “baja” al ser inferior a 500. Si nos fijamos en los valores anuales, las 2.130 compraventas el pasado año supone una bajada de casi el 13% respecto a 2022. El 80% de estas compraventas fueron de vivienda usada y el 20%, de casas de nueva construcción. Del total de operaciones, el 3,9% corresponde a compradores extranjeros, un porcentaje estable año tras año.

Precios: cerca del máximo

La cuestión de los precios es una de las más “sensibles”. En Gipuzkoa la media por metro cuadrado estaba en el primer trimestre de este año en 3.477 euros, un “crecimiento anual del 4,6%” después de un aumento sostenido durante los últimos “siete u ocho años”, y está ya cerca del máximo histórico, que fue de 3.562 euros en 2008. La vivienda nueva está en 3.557 euros el metro cuadrado, “un crecimiento interanual del 7,2% y cerca del máximo histórico (3.611)”, mientras que la usada presenta “un crecimiento más moderado, del 4,1% interanual” para situarse en 3.463 euros, de nuevo cerca del máximo histórico: 3.715 euros en 2008. Aquí ha puntualizado que “la vivienda nueva se está colocando muy bien y cada vez tendrá mayor peso en el total de operaciones de compraventa”.

En Donostia los precios se disparan y el metro cuadrado está a una media de 5.496 euros, máximo histórico tras un crecimiento imparable desde los 3.473 euros en 2015. Solo este último año el metro cuadrado subió un 7,2%. “Cada vez menso personas pueden plantearse comprar un piso”, reconoció Fabra.

La capital guipuzcoana merece un vistazo por barrios, ya que son varios los que están incluso por encima de esa media. Es el caso del Centro (7.398 euros el metro cuadrado), Gros (6.528), Aiete (6.465), Antiguo (6.395) o incluso Ategorrieta-Ulia (5.573) y Miramon-Zorroaga (5.509). Los más baratos son Altza y Martutene, por debajo de 3.200.

El problema del alquiler

Si la situación es complicada en el mercado de compraventa, más lo es el del alquiler. “La escasez de disponibilidad, cada vez más intensa, ha llevado a los precios a máximos históricos”, señaló Fabra, que expuso la bajada de los contratos de alquiler en Gipuzkoa. En el último trimestre de 2023 se depositaron 1.517 fianzas en el Gobierno Vasco asociadas a contratos de alquiler de vivienda, un 21,4% menos que el mismo periodo del año anterior. En Donostia la caída fue más acusada aún, con 458 fianzas en el último trimestre de 2023 y un descenso del 23,3%.

El precio medio del alquiler se sitúa en Donostia en 1.065 euros, tras una subida del 9,3% en un año.

El precio medio del alquiler en Gipuzkoa se sitúa ya en 817 euros, “máximo histórico” tras una subida del 6,6% en apenas un año. Pero si las cifras son altas en toda Gipuzkoa, en Donostia ya están absolutamente disparadas, con un alquiler medio de 1.065 euros. La subida es del 9,3% en apenas doce meses.

“Si vamos a la oferta, vemos que en Gipuzkoa teníamos 272 viviendas ofertadas en el mercado del alquiler (en el primer trimestre de este año), un descenso del 29,3% en un año. De esas viviendas, 221 estaban en Donostia, con un descenso a su vez del 20,6%”, ahondó el catedrático de la Universidad de Zaragoza, que indicó que en Hondarribia había diez viviendas ofertas y en el resto de municipios de Gipuzkoa, cinco o menos. Unos números cuya conclusión es clara para Fabra: “Estamos abocados a la desaparición del mercado de alquiler”.

José Luis Polo, director del COAPI, puntualizó señalando que considera “imposible que se acabe el alquiler”, aunque reconoció que hay una bajada importante “en la oferta” y alertó de una subida de precios inasumible para mucha gente. “Rentas que hace un año estaban a 750 euros en la periferia de Donostia están ahora a 950. ¿Quién puede pagar esto? El mercado manda, no es culpa del arrendador. Si sacamos ahora una vivienda de alquiler, nos acampan en la salida de la oficina, la necesidad es brutal”. Y dio un ejemplo para demostrarlo: “Pusimos en alquiler una vivienda por 950 euros, pese a que pensábamos que valía 750, y la tuvimos que quitar de la web a los 20 minutos por la cantidad de mensajes que recibimos”.

“La realidad es que los jóvenes, para emanciparse, deben compartir vivienda”, señaló Polo, para quien “no hay una solución mágica” que acabe con esta problemática: “La solución es que no podemos tratar la vivienda como objeto de consumo, lo hemos hecho durante años y no ha funcionado porque el mercado no tiene ninguna capacidad de autoregulación. O nos sentamos todos, incluidos nosotros (los agentes inmobiliarios), o esto tiene una difícil solución”.

Hipotecas

El otro actor en el mercado inmobiliario, en este caso el de compraventa, es el de las hipotecas, ya que los tipos de interés las han encarecido en los últimos meses, dificultando las operaciones.

“En los últimos trimestres se ha producido un descenso en el número de hipotecas firmadas (el año pasado fueron 6.333 en Gipuzkoa, un 13,4% menos que en 2022), pero ese descenso se ha suavizado en el primer trimestre de 2024”, dijo Mikel Urkola, Director Regional de Gipuzkoa Banco Sabadell, que también destacó que la hipoteca media es de 159.000 euros.

La cuota hipotecaria respecto al salario se encuentra en estos momentos en el 30,61%, una “cuota de esfuerzo que se ha incrementado, aunque está por debajo del 35%, así que la situación, en general, todavía es cómoda para las familias”. En 2008, el porcentaje de cuota hipotecaria sobre el salario llegó a ser del 48% y bajó hasta el 25,8% en 2017. Otros datos que ofreció Urkola es que la cuota media de las hipotecas en Gipuzkoa está en 770 euros (incremento interanual del 7%) y el plazo medio ha pasado a 24 años, mientras que el tipo medio en hipotecas variables ronda el 2,9% y en las fijas, el 3,22%.

José Luis Polo cerró la presentación del informe insistiendo en que la solución en el mercado inmobiliario no es fácil y que se debería tratar “la compraventa y el alquiler como un mercado unitario, no como dos separados”. Además, no ve una perspectiva en la que los precios vayan a disminuir: “Por mucha vivienda que metamos en la periferia, el precio en el centro no va a bajar enseguida. No creo que a corto plazo vaya a bajar el precio de la vivienda”.