El parque vasco de 120.000 viviendas de alquiler no crece al ritmo que exige la demanda

El diagnóstico que traza el Observatorio Vasco de la Vivienda en su último informe sobre el Impacto de los litigios de alquiler en Euskadi apunta a un problema analizado también por la dirección de Juventud de la Diputación Foral en otro estudio reciente, que cifra en más de medio millar el número de jóvenes donostiarras que han tenido que hacer las maletas durante la última década para poder emanciparse en localidades del entorno de la capital guipuzcoana, como Astigarraga, Errenteria, Hernani y Pasaia.

El parque de alquiler libre y protegido en Euskadi –en torno al 11,8% del total de viviendas– se sitúa en los puestos de cola del Estado “con uno de los stocks más reducidos”, muy por debajo del que ofrecen otras comunidades como Baleares –31%– o Catalunya y Madrid, ambas con el 24%.

Una escasez de oferta que no deja de tensionar los precios. La renta media en Euskadi de las viviendas en alquiler en edificios colectivos se sitúa en torno a los 711 euros mensuales, cifra que roza en Gipuzkoa los 740 euros, y se dispara en su capital por encima de los 940 euros de media. Es además en Gipuzkoa, con un aumento del 3,7%, donde más creció el precio de las viviendas vascas hasta el tercer trimestre de 2022 con respecto a la situación previa a la pandemia, según recoge el informe del Observatorio Vasco de la Vivienda.

Litigios

No puede decirse que la pandemia llegara precisamente al rescate. En materia de vivienda, los tiempos de crisis siempre traen consigo un aumento de reclamaciones y conflictos entre propietarios e inquilinos. Sin embargo, el estudio señala que el número de sentencias por litigios sobre arrendamientos urbanos en Euskadi resulta “relativamente reducido” en relación al conjunto del parque de viviendas en alquiler.

Toma como referencia los últimos datos del Consejo General del Poder Judicial. Durante 2020 se registraron en Euskadi 298 sentencias relacionadas con materia de vivienda, de las cuales 209 tienen que ver con impagos del alquiler. Esto es, el 0,24% del parque de alquiler vasco, por debajo de la incidencia que se aprecia en el conjunto del Estado, que se sitúa en el 0,34%, según refleja el informe.

Se trata de un índice de conflictividad relativamente bajo, cuya evolución a medio plazo es todavía una incógnita teniendo en cuenta el gasto financiero extraordinario que está exigiendo la actual coyuntura, en la que la bajada de la inflación se sigue sin notar en la cesta de la compra. Las crisis sucesivas han disparado la carestía de la vida, y el resultado de todo ello es un tensionamiento en el que la teoría no se corresponde con la práctica. La primera dice que el pago de la vivienda no debería suponer más del 30% de los ingresos para evitar situaciones de exclusión residencial.

Pues bien, el porcentaje de salario neto mensual que una persona asalariada de 18 a 34 años debe destinar al pago de la primera mensualidad de la hipoteca para la compra de una vivienda en el mercado libre era del 52,9% en 2021, según recoge el Observatorio Vasco de la Juventud en el informe El coste de la emancipación residencial en Euskadi.

En el caso del alquiler se sitúa en un porcentaje similar, con un 51,1%. Presenta costes de acceso “mucho más asumibles” cuando se trata de la compra o el alquiler de una vivienda protegida, en torno al 28%. Solo estas dos últimas opciones permitirían a la juventud emanciparse en solitario sin riesgo de sobreendeudamiento. Pese a ello, como se ha señalado, el parque de alquiler libre y protegido en Euskadi se sitúa en los puestos de cola del Estado.

Y para ilustrar la vulnerabilidad en la que se encuentra un colectivo “muy notable de personas y familias de ingresos reducidos”, basta otro dato. La disponibilidad económica de las 60.000 unidades de convivencia inscritas en Etxebide solicitando una vivienda de alquiler protegido apenas supera los 12.000 euros anuales.

En torno al 70% de estas familias ya reside en pisos de alquiler libre, según los estudios que realiza periódicamente el Observatorio Vasco de la Vivienda. Es decir, están inscritas en Etxebide con el fin de acceder a una vivienda en alquiler a un precio más reducido o, en algunos casos, a prestaciones sociales que ofrece el Gobierno Vasco.

Reforzar el "escudo social"

Tras esbozar este complejo escenario, el informe señala que, de alguna manera, si la sangre definitivamente no ha llegado al río ha sido gracias a las medidas adoptadas por el Gobierno Vasco, que “han venido a reforzar el escudo social”. Así, un total de 50.000 hogares vascos se han visto protegidos por una batería de medidas en esta materia durante los años 2020 y 2021.

Algo más de una de cada tres de las 73.023 viviendas que conforman el parque protegido en Euskadi son en régimen de alquiler. El informe destaca que 7.333 personas tienen reconocido en Euskadi el derecho subjetivo a la vivienda, 1.145 de ellas en Gipuzkoa. Un total de 2.191 han sido adjudicatarias de un piso protegido en la CAV –500 en Gipuzkoa–, y 1.675 son beneficiarias de la Prestación Económica de Vivienda, 322 de ellas en el territorio.

El Gobierno Vasco pone el foco en la población más joven, a la que “está favoreciendo anualmente la emancipación de más de 9.200 personas en Euskadi”, a través de ayudas económicas para el pago del alquiler. Otras 4.369 han sido adjudicatarias de una vivienda protegida en los últimos tres años, según los datos que recoge el informe Población joven y vivienda 2022, elaborado por el Observatorio Vasco de la Vivienda.

El documento también analiza las principales medidas adoptadas por el Gobierno central en respuesta a las consecuencias económicas y sociales de la Guerra de Ucrania.

Entre ellas, se establece que los contratos de alquiler de vivienda habitual que finalicen entre el 28 de diciembre de 2022 y el 30 de junio de 2023, “se prorrogarán, a petición del inquilino”, durante otros seis meses desde la fecha de finalización, “manteniendo todas sus condiciones”.

Además, la actualización de la renta durante este año no puede superar el Índice de Garantía de Competitividad (IGC), de referencia para determinar el incremento de los precios y cuyo tope se sitúa en el 2%. Como tercera medida impulsada por el Gobierno de España figura la suspensión hasta el 30 de junio de los procedimientos de desahucios y lanzamientos en los casos de inquilinos considerados vulnerables sin alternativa habitacional.