El tema de la vivienda es uno de los principales problemas en nuestra ciudad. La realidad no concede margen a la duda. Por ello, es fundamental hacer un diagnóstico de la situación actual que incorpore un análisis de las políticas llevadas a cabo hasta la fecha y una valoración de sus resultados. Intentos por darle una solución al problema han existido, sin duda. Es evidente que a la situación actual no se llega por una decisión concreta adoptada; son muchos los factores implicados. Quisiera centrar el tema en las políticas municipales, pues son determinantes e inciden directamente.
Recapacitemos sobre lo hecho las últimas décadas y los resultados obtenidos.
¿Construir más para abaratar precios? Derribando mitos
La apuesta reina ha sido aumentar el parque de vivienda, argumentando que cuanto mayor es la oferta, disminuye el precio y la vivienda es más asequible. Argumento que ha resultado equivocado. El número de viviendas en Donostia ha aumentado un 45% en cuatro décadas, pasando de 65.000 en 1986 a 95.000 viviendas en la actualidad, mientras el número de habitantes apenas ha variado. Sin embargo, el precio, actualmente 6.000 euros/m² en venta y 18 euros/m² en alquiler, y la dificultad para acceder a una vivienda han aumentado exponencialmente.
Hablemos de la vivienda protegida, argumento estrella para justificar nuevas construcciones los últimos años. De las 95.000 viviendas existentes tan sólo 3.800 son viviendas protegidas permanentes, esto es, el 4% del total, a años luz de otras ciudades europeas y, en cualquier caso, muy lejos del 20% que marca como objetivo la Ley de la Vivienda para el 2043.
Dato importante, pues a pesar de que el porcentaje mínimo obligatorio actual en la CAV del 40% de vivienda protegida en las nuevas promociones sea el más alto del Estado, este porcentaje del 4% va disminuyendo, porque por cada vivienda protegida que se construye se crean 1,5 libres. Mal vamos.
¿Entonces construir vivienda para qué?
¿Qué deducimos de esto? Por un lado, que la premisa no era correcta. Más oferta no ha ayudado a mejorar la accesibilidad de las y los donostiarras a una vivienda. Por otro lado, una gran parte de la vivienda ha dejado de tener un uso residencial para destinarse a otros fines como pisos de lujo, hoteles, apartamentos turísticos, fondos de inversión... ¿Para quién se ha construido esta vivienda? ¿Quién ha salido beneficiado de este crecimiento urbanístico? Y yo me pregunto, ¿no es suficiente constatar esta realidad para plantearnos redireccionar estas políticas?
Actuar con valentía, aprovechar las herramientas disponibles e innovar
¿Debemos construir más vivienda? Sí, pero con unos criterios novedosos. ¿Es suficiente con construir más? No, debemos regular también la vivienda construida, centrándonos en los grandes propietarios y fondos de inversión.
En relación a las nuevas promociones. Olvidémonos del 40% y aspiremos a los máximos de vivienda protegida. Garantizando la viabilidad económica, sí, pero admitiendo que el beneficio de las constructoras debe limitarse a lo razonable. EH Bildu consiguió que en Txomin Enea el 70% sea protegida ¿Cómo no plantearse porcentajes similares o incluso superiores en terrenos públicos?
Apostemos por el alquiler, no sólo el social, sino abierto a toda la ciudadanía, proporcional a las rentas de los inquilinos y revisable periódicamente. Prioricemos los desarrollos en suelo público y en zonas degradas, evitando ocupar más suelo. Todos los nuevos desarrollos deben contemplar los servicios, equipamientos y actividades económicas motoras necesarios en los barrios para que estos sean vivos y para compensar las carencias existentes en muchos de ellos. Es vital que las y los vecinos sientan estos desarrollos como una oportunidad. Se trata de generar ilusión, y no rechazo.
Pero no es suficiente con la nueva vivienda, debemos regular el parque ya construido. ¿Cómo? Al menos en estas tres líneas de actuación. Primera, sacar al mercado de alquiler la vivienda vacía con los precios de referencia que se establezcan. En Donostia hablamos de unas 3.300 viviendas. Segunda, recuperar el uso residencial de las viviendas dedicadas a otros fines. Y tercera, aplicar la fórmula de la calificación que se recoge en el borrador de modificación del PGOU y que prevé la calificación como vivienda protegida de 4.400 viviendas en ámbitos ya construidos.
Existen mecanismos y recursos para poner en marcha estas y otras medidas innovadoras. Las Leyes sobre Vivienda nos dotan de herramientas eficientes. Desde el punto de vista presupuestario es asumible. Con estas medidas priorizamos el interés general por encima de intereses particulares y el derecho a la vivienda al uso especulativo de la misma. Se requiere un trabajo interinstitucional ambicioso y decidido. Abandonar la política basada en la inercia puede dar vértigo, pero se nos exige valentía ante este reto que tenemos como ciudad. Lo difícil suele ser el primer paso. Yo estoy deseando darlo de manera compartida.
