El solar de los cuarteles de Loiola, a la búsqueda del precio justo

En los últimos años las valoraciones económicas dadas a conocer para este jugoso terreno en llano han oscilado entre los 20 y los 93 millones de euros, una cantidad que el Consistorio donostiarra juzgó hace dos años "inasumible". Fuentes de la Alcaldía donostiarra creen que, en todo caso, el precio debería acercarse más a la base barata de la horquilla y recuerdan que dependerá de varios factores que se negociarán en el seno de una comisión que se creará al efecto.

Por una parte, la densidad de viviendas que se fije en este espacio de 17 hectáreas, en el que también se contempla que existan espacios terciarios para empresas, es uno de los factores que influirán en el precio. No es lo mismo que el barrio tenga una densidad de 0,90 metros construidos por metro cuadrado, como la existente en el cercano Riberas de Loiola, que una de 2,2, el máximo permitido. La primera supondría que el futuro barrio acoja la construcción de 1.600 viviendas, pero los responsables municipales se inclinan por aprovechar más el espacio y elevar algo la densidad de modo que pueda haber 1.700 o 1.800 viviendas.

Pero la proporción de vivienda protegida que se asigne al solar también será determinante a la hora de acordar un precio justo. Por ley, la cantidad mínima de vivienda pública debe ser actualmente del 40%, pero el Gobierno municipal de Eneko Goia aboga por subir este índice como mínimo al 50%, en línea con los deseos del Consistorio de fomentar la vivienda pública.

Obviamente, cuantas más vivienda protegidas se proyecten menos de precio libre se podrán vender y, por lo tanto, los porcentajes que se decidan afectarán al precio del suelo. Como el acuerdo político alcanzado señala que el precio se fijará "con base en los aprovechamientos que se obtengan de su recalificación", queda claro que cuanta más vivienda pública haya más barato será el terreno, algo que podría no interesar al vendedor, en este caso Defensa, y sí al comprador, el Consistorio. Sin embargo, fuentes de Alcaldía creen que precisamente el Gobierno del PSOE y Unidas Podemos debería apoyar que un alto número de pisos fuesen protegidos en este entorno, a pesar de lograr con ello menos ganancias. "No entenderíamos que el Gobierno central pusiese pegas en este sentido y no tuviese receptividad respecto a la idea de nuevo barrio de contenido social que este Ayuntamiento desea promover", señalan las mismas fuentes. "Cuesta pensar que este Gobierno fuerce un barrio con el mínimo legal de VPO", recalcan.

Además de los porcentajes de vivienda protegida y de mercado libre, hay otros factores que también afectarán al precio. Por ejemplo, la cantidad de usos terciarios que se asigne a la zona, con el fin de que el nuevo barrio no solo tenga pisos, sino comercios, oficinas e, incluso, edificios destinados a empresas, según las ideas que maneja el Consistorio. La idea es que las actividades empresariales no lleguen al 30%. Por otra parte, como todo barrio que se precie, en los actuales cuarteles de Loiola deberán existir también dotaciones para escuela, espacios deportivos, salud, etc...

Los costes de urbanización de todo el entorno afectarán también al precio final que acuerden el Ayuntamiento de Donostia y el Ministerio de Defensa. Y estos gastos no serán menores. Los estudios previos realizados hasta el momento fijan en unas 5.000 personas las que podrían residir en la nueva vecindad, una buena porción de ciudadanos, superior a la de muchos pueblos.

Por ello, la conexión del nuevo espacio residencial con el resto de la ciudad es un asunto de suma importancia. En el Ayuntamiento ya saben que los dos puentes existentes en la actualidad son insuficientes. Por una parte, el llamado de los cuarteles estaba ya destinado a ser modificado, ya que supone un obstáculo hidrológico. Pero como forma parte del territorio propiedad del Ejército, y este no contemplaba su reforma tal y como aconsejaba la agencia vasca del agua Ura, no se había emprendido la obra. Ahora, se sabe que este puente deberá ser derribado y reconstruido y que será necesario crear otro más.

Por su parte, el nuevo paso sobre el río en Astiñene, entre Egia y Loiola, que sufre un retraso en sus obras, estará ya listo cuando pueda ser realidad el nuevo barrio y debería conectarse directamente con él por la margen derecha del río. El caserío Astiñene, que está protegido, supone un problema que habrá que resolver, ya que se ubica en la zona de conexión del puente con la zona militar. El Ayuntamiento deberá estudiar distintas opciones y podría inclinarse por el traslado del edificio, como ha sucedido en otros casos, como el del caserío Katxola de Aiete o las torres de Arbide, que viajaron del paseo de los Fueros a Miramon.

La zona de los cuarteles también se tendrá que conectar con el puente de Espartxo y Txomin y, de ahí, con la autovía del Urumea.

Pero también habrá que unir el barrio de modo peatonal con su zona trasera. Sin ir más lejos, habrá que crear zonas de tránsito hasta el barrio de Intxaurrondo. Años atrás ya se planeó crear un ascensor desde Loiola hasta la zona alta de Intxaurrondo, junto al parque de Ametzagaina, pero el carácter militar de los terrenos hizo descartar la propuesta, algo que podría variar en la nueva situación.

Edificio no protegido. Los cuarteles de Loiola, construidos en 1926, no son un edificio protegido por lo que no hay obstáculo para su derribo. Sin embargo, el Ayuntamiento estudia que el futuro barrio guarde una imagen de su arquitectura, el paisaje de Loiola durante casi un siglo.

Barrio innovador. El Ayuntamiento pretende que la futura zona residencial tenga también actividades económicas y soluciones arquitectónicas innovadoras.

Tres puentes. Además del puente de Astiñene, la zona estará conectada por el de los cuarteles, que debe reconstruirse, y un tercer puente nuevo, para facilitar los desplazamientos de sus habitantes.

El cambio de calificación de los terrenos, actualmente de equipamiento, a residencial se producirá dentro de la revisión del Plan General. "El diseño del barrio será la estrella del nuevo Plan General", señalan desde Alcaldía.

5.000

Los cálculos preliminares suponen que la zona podrá acoger entre 1.700 y 1.800 viviendas, en las que residirían unas 5.000 personas.

"No entenderíamos que el Gobierno de Pedro Sánchez fuerce un barrio con el mínimo de VPO legal", señalan en Alcaldía