Donostia pierde un 18% de sus viviendas turísticas en dos años y se queda con 1.122

El descenso experimentado en los dos últimos años, desde que se aprobó de modo definitivo la ordenanza municipal de Donostia, no ha sido igual para todos los tipos de viviendas destinadas a los visitantes. Las que siguen el modelo empresarial de gestión, como las de una quincena de firmas asociadas a Aparture, con pisos en general de gama media-alta, han aumentado un 10,8% en estos dos años. La pandemia de coronavirus no ha tenido, pues, efecto en una reducción de la oferta de este tipo de pisos.

Mientras en septiembre de 2018 los pisos gestionados por empresas eran 398, el pasado año subieron a 405, lo que supuso un crecimiento del 1,8%. El pasado mes septiembre la cifra creció otro 8,9% hasta alcanzar los 441 pisos turísticos que se registran en la actualidad en este colectivo, que se caracteriza, entre otras cuestiones, por disponer muchas veces de un local que ejerce una función similar a la de la recepción de un hotel. Además, las viviendas de una misma empresa cuentan con servicios de limpieza y organización comunes.

Sucede lo contrario en el caso de las viviendas turísticas gestionadas por particulares, publicitadas mediante el modelo de plataformas como Airbnb. Estas han bajado casi un 30% en dos años en Donostia y han pasado de ser 971 a ser 681 en septiembre de este año, casi 300 menos. En el año 2019 se registró un descenso del 9%, mientras que en este 2020, con la pandemia afectando notablemente al turismo, la caída de estas viviendas ha sumado un 23% más. Estos pisos pueden pasar al mercado del arrendamiento convencional, aunque por el momento ese efecto no se ha notado en el mercado de la vivienda.

Las habitaciones turísticas en pisos, por su parte, han caído mucho más, un total del 45% en dos años, y son ahora 279 en la capital guipuzcoana. De septiembre de 2018 al de 2019 descendieron un 21% y de entonces a ahora, otro 30%.

A juicio del presidente de Aparture, Asier Pereda, el fuerte descenso de las habitaciones de alquiler turístico está directamente relacionado con que las normativas en vigor impiden en el práctica que se puedan alquilar más de una habitación y un baño asignado en cada vivienda.

Quienes pretenden convertir una de las habitaciones de su casa en específica para turistas, además, no pueden publicitar otros aspectos, como el salón de la vivienda. En cualquier caso, la opción es menos rentable de lo que algunos pensaban, por lo que se han ido retirando del registro oficial.

Que las viviendas turísticas que funcionan por medio de estructuras empresariales no hayan caído con motivo de la pandemia no es algo extraño, a juicio de Pereda, que recalca que estas sociedades funcionan a largo plazo y si un piso turístico se pone en marcha ahora es porque lleva preparándose desde hace tiempo.

"Sucede como con los hoteles, que se abren ahora y muchos se sorprenden, pero es que el proyecto viene de tiempo atrás", señala el presidente de Aparture.

A pesar de que haya crecido el número de este tipo de pisos turísticos, ello no quiere decir que hayan sido igualmente rentables. La pandemia del coronavirus ha hecho mella en la actividad, ya que la presencia de visitantes ha caído notablemente, más de un 30% este verano en Gipuzkoa.

Pese a todo, Pereda señala que, en el caso de las viviendas de Aparture en Donostia, "el verano ha sido mejor de lo esperado". No obstante, subraya que en los meses de julio y agosto, los mejores del año para esta actividad, las empresas de apartamentos turísticos no han facturado ni el 50% de lo del año anterior y se preparan para un resto de año aún peor.

El presidente de Aparture recuerda que la actividad de los pisos turísticos se ha tenido que adecuar a "todo el torrente normativo" creado desde el 2016, que incluye el decreto del Gobierno Vasco sobre viviendas turísticas, la ordenanza municipal en el caso de Donostia y los cambios en los marcos laborales de los trabajadores, así como los de tipo fiscal.

"Se ha ido cambiado todo, pero es verdad que estaba todo por hacer y ahora hemos llegado a un momento de pandemia con los deberes hechos y eso se nota", dice Pereda. Asimismo, recuerda que la gestión empresarial de las viviendas turísticas implica, al menos en Donostia, que dispongan tanto del protocolo elaborado por el Instituto de Calidad Turística (ICTE) como del aval del Ministerio de Sanidad, lo que no sucede necesariamente con las de gestión particular de modo general.

Por otra parte, el presidente de Aparture considera "positivo" el trasvase de viviendas turísticas al alquiler convencional que se supone que se puede producir con la reducción de un 18% del total de pisos reservados para los viajeros. "En un contexto tan difícil, es positivo que se esté combinando un trasvase de la vivienda turística al alquiler convencional con un fortalecimiento del modelo de calidad turística que caracteriza a Aparture", señala.

También considera "esperanzador" que el modelo de gestión empresarial de pisos turísticos "esté resistiendo mejor que otros modelos característicos de plataformas como Airbnb". "Es un síntoma de normalización" y de "la vocación de permanencia" de las empresas de pisos turísticos que, según señala, "en estos momentos de pandemia han generado más confianza y seguridad en cuanto a los procesos de recepción, limpieza, mantenimiento y lavandería", explica el responsable de Aparture.

Pereda asocia la mayor fortaleza de las empresas de pisos turísticos a la tradición industrial de Gipuzkoa que ha trabajado para afianzar un sector desde distintos puntos de vista y no se ha decantado por las fórmulas empleadas en el arco mediterráneo, donde la gestión de los apartamentos para visitantes ha estado más relacionada con inmobiliarias y administradores de fincas.

En Donostia, los interesados pueden saber si en determinado portal hay un piso turístico legal consultando el mapa de censo de viviendas turísticas de la web del Ayuntamiento, en donde figuran todas las registradas, lo que permite también saber cuándo alguna no lo está.

La asociación Aparture considera positivo que se fortalezca la profesionalización del sector y algunos pisos retornen al sector residencial