¿Hay un problema de vivienda vacía en Beasain? En principio no, según las conclusiones de un estudio que ha presentado el Ayuntamiento y en el que se concluye que, de las 932 viviendas existentes en el municipio en las que se ha detectado que no hay ninguna persona empadronada, solo en 252 se han constatado consumos de agua y luz tan bajos como para pensar que ninguna persona reside en ellas de manera habitual. A estas se podría sumar las 58 viviendas detectadas donde sí hay personas empadronadas, pero presentan consumos nulos.
252 pisos vacíos de un parque que suma 6.593 viviendas, para una población de 13.850 personas, supone apenas el 3,8% del total, un porcentaje que se corresponde con lo que en Europa se conoce como stock técnico razonable (entre el 3% y el 5% de viviendas desocupadas).
Esto no es óbice para que el Consistorio se plantee poner en marchas medidas que puedan movilizar esos pisos vacíos. Concretamente, pondrán el acento en "la optimización del parque mobiliario existente y en la promoción del alquiler asequible". El propio estudio da algunas pistas de por dónde pueden ir las políticas en este sentido, recomendaciones como campañas de información dirigidas a los propietarios sobre programas de alquiler o rehabilitación existentes o, incluso, la posibilidad de aplicar un recargo del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI). Aunque para esto último habría que revisar la ordenanza correspondiente.
El estudio sitúa la mayor parte de la viviendas vacías en las zonas de Alde Zaharra (100 pisos) y Zabalkunde (67) y respecto al tamaño de esas viviendas, el 40% tienen menos de 75 metros cuadrados, aunque también hay diez pisos con más de 120 metros cuadrados. Además, y en esto pone el acento el Ayuntamiento, muchas fueron construidas hace más de 45 años, lo que "sugiere oportunidades para la rehabilitación", en la línea de algunas de las recomendaciones ya citadas.
Cae la demanda de vivienda protegida
Lo que sí permite el diagnóstico sobre vivienda realizado por la empresa Iker, y del que ya se dio cuenta a los grupos con representación municipal en la comisión de Territorio celebrada el pasado mes, es obtener una fotografía más o menos real de la situación de las necesidades de vivienda en Beasain y del mercado inmobiliario. Por ejemplo, en Beasain la mitad de la población se reparte entre las zonas de Alde Zaharra y Antzizar, mientras que los núcleos rurales son los que más están sufriendo el éxodo hacia el casco urbano del municipio. Una fuerte concentración en el área más urbana de un municipio que cuenta con seis núcleos y 30 kilómetros cuadrados de superficie. En tres de cada diez pisos viven personas solas y la media de habitantes por vivienda es de 2,5 personas. Las casas y hogares beasaindarras no están especialmente envejecidos, ya que la antigüedad media se sitúa en los 47,6 años y el tamaño medio en 83,8 metros cuadrados.
Uno de los datos más llamativos es que la vivienda protegida ha dejado de ser atractiva para quien busca independizarse. El número de demandantes ha caído un 44% desde 2014 -primero año en el que hubo que elegir entre apuntarse al régimen de venta o al de alquiler-. Por comparar con otros lugares: en Beasain el ratio de demanda de vivienda protegia por cada mil habitantes está en 19,2, frente al 48,6 de Donostia o al 77,1 de un municipio como Zarautz. Incluso otras localidades del interior le superan: el ratio es de 30,3 en Tolosa y de 25,9 en Ordizia.
La caída de la demanda es notable. Hace 11 años era 959 las personas inscritas para obtener una vivienda protegida en régimen de compra (31%) o alquiler (69%) en Beasain; mientras que en 2024 la cifra casi se ha reducido a la mitad, con 538 demandantes de vivienda. Por el contrario, entre los que siguen en las listas de espera, ha subido el peso de los que solicitan pisos en régimen de alquiler protegido, ya que si en 2014 siete de cada diez optaban por esta alternativa; diez años después ya son casi ocho de cada diez (79%).
Otro aspecto que ha evolucionado en este ámbito es que, si bien hace una década casi la totalidad de las personas (91%) inscritas en las listas para acceder a una vivienda protegida estaban empadronadas en Beasain, ahora los vecinos solo representan el 55% de los demandantes. Por lo tanto, casi la mitad de quien busca una vivienda protegida en el municipio goierritarra no está previamente empadronado en este.
¿Y el perfil? Los jóvenes menores de 35 años representan el 31% del total de la demanda. En este sentido, hay que tener en cuenta que en Beasain viven actualmente 2.349 jóvenes de entre 18 y 34 años de los que solo 846 -el 36%- se ha emancipado fuera del hogar familiar.
Más compraventa
Lo que sí se ha incrementado notablemente en los últimos años es el número de compraventas de inmuebles realizados en Beasain en la última década. 202 se llevaron a cabo en 2023, más del doble que las 77 compraventas de vivienda contabilizadas en 2013. Pero el precio, debido a la crisis económica, es a día de hoy (datos de 2023) más barato que el pico que alcanzó en 2012, cuando el coste del metro cuadrado ascendía a 2.777,9 euros. Once años después y tras una evolución en la que el precio descendió hasta los 2.105,4 euros m/2, la media actual es de 2.345,5.
En esa misma década, se han construido 234 viviendas nuevas, la mayoría libres (199), además de 54 viviendas sometidas a procesos de rehabilitación integral o sustitución. También, a través del cambio de uso, se les han sumado otras 9 viviendas (7 tasadas y 2 libres).
Zona no tensionada
En cuanto al mercado libre de alquiler, el año pasado se contabilizaron en el municipio -gracias al depósito de fianzas del Gobierno Vasco- 480 contratos de alquiler en vigor, con un precio medio de 639,4 euros al mes. Una mensualidad media más alta que la de otros municipios de la comarca como Ordizia (609 euros), Lazkao (574) o Idiazabal (578), motivado también porque la oferta de alquiler en Beasain es proporcionalmente inferior al resto de las citadas localidades.
A pesar del coste de la vivienda, que ha aumentado, Beasain no cumple los requisitos para declararse zona tensionada como han hecho municipios como Errenteria, Irun, Donostia o Lasarte, lo que permitiría limitar el precio máximo del alquiler según las características de las viviendas. Por un lado, para poder obtener una declaración confirmativa el precio de la vivienda, ya sea en alquiler o compra, tiene que haber subido en los últimos cinco años por lo menos tres puntos más que el crecimiento acumulado del IPC de la CAV. Por otro lado, que la carga que supone para un hogar la hipoteca o el alquiler más los gastos básicos supere el 30% de los ingresos medios. Beasain sí cumple el primer criterio, pero no el segundo. Con una renta familiar media de 45.827 euros, la carga de la vivienda se sitúa en torno al 24,15 de los ingresos.
