La pandemia ha hecho estragos en todos los ámbitos de nuestra sociedad, y el mercado inmobiliario es uno de ellos. En él, las ofertas de los bancos reduciendo el coste de un crédito para adquirir una vivienda se solapan y aumenta la pugna de entidades para atraer a los clientes. El sector se enfrenta también a una fuerte sacudida en la tasa de ventas, en los precios y hasta en la actividad de construcción, y las previsiones parecen apuntar a que esta bajada se mantendrá durante el año 2021.
Por esta razón, cada vez más personas se sientan a hacer números y replantearse los puntos fuertes y las debilidades de su préstamo hipotecario actual en busca de mayor ahorro y rentabilidad. Miquel Riera, especialista en Hipotecas, Préstamos y Tarjetas del portal HelpMyCash recomienda hacer un primer análisis de la hipoteca de la que dispongamos y considerar si estamos pagando más de la cuenta. "Por norma general, la hipoteca suele ser mejorable si tenemos un interés igual o superior al 2%", matiza el experto.
A partir de ahí, hay que revisar nuestro perfil a fondo para explorar qué opciones tenemos de mejorar la hipoteca. "No debería haber inconveniente en hacerlo si llevamos al menos un par de años pagando las cuotas sin problemas y gozamos de una situación laboral y financiera estable", asegura Riera.
Así pues, debemos saber cómo podemos abaratar la hipoteca. Actualmente, existen tres vías posibles para alcanzar este objetivo :
1. Pactar con el banco para que nos rebaje el tipo de interés, lo que se conoce como novación de hipoteca. Se trata de llegar a un acuerdo con el banco para modificar cualquier cláusula del préstamo hipotecario, tanto para mejorarlo como para amoldar sus condiciones a una nueva situación.
Sin embargo, es imprescindible tener en mente que las entidades no están obligadas a aceptar esta operación, por lo que habrá que negociar.
Aparte del tipo de interés, las cláusulas que se cambian con más frecuencia son las siguientes: las comisiones y los requisitos de bonificación, el capital y el plazo, las garantías y/o las cláusulas abusivas que puedan existir.
2. Cambiar la hipoteca de entidad para rebajar su interés, o lo que es lo mismo, llevar a cabo una subrogación de acreedor. Esto se traduce en una mejora de las condiciones de la hipoteca mediante un cambio de banco o la sustitución del titular por otra persona.
La mayoría de los gastos de subrogación (notaría, registro y gestoría) corren por cuenta de la entidad. Habitualmente, el cliente solo debe abonar la tasación de la vivienda y la comisión que le cobre el banco del que se va (si esta apareciera en la escritura).
El coste de la comisión por subrogación puede oscilar entre el 0,15% y el 1% sobre el capital pendiente de la hipoteca, aunque esta cifra podría variar según la fecha de firma.
Según Riera, es buen momento para decantarnos por esta opción, puesto que cada vez hay más entidades interesadas en aceptar subrogaciones y que además, ofrecen intereses atractivos.
3. Contratar un nuevo préstamo hipotecario con un interés más bajo para cancelar el anterior, otra forma válida de refinanciar nuestra hipoteca, aunque podría ser la más costosa.
"Podemos aprovechar cualquiera de estas operaciones para mejorar otros aspectos, como eliminar comisiones o deshacernos de productos asociados a la hipoteca que no necesitemos (tarjetas, planes de pensiones, seguros, etc.)", añade.
Mejoras y rentabilidad
Según las condiciones que tengamos y las que obtengamos, nos saldrá más rentable una u otra operación. Por ello, se aconseja seguir este procedimiento: acudir en primer lugar a varios bancos y consultar en qué medida mejorarían nuestra hipoteca, ya sea con una subrogación o con la contratación de una nueva hipoteca.
Una vez reunidas varias ofertas, podemos presentarlas ante nuestro banco actual por si nos hace una contraoferta. Y para finalizar, comparar todas las opciones y elegir la que más nos sea más beneficiosa.
"No podemos olvidar que mejorar una hipoteca cuesta dinero. Eso sí, en la mayoría de los casos sale a cuenta por el ahorro que permite obtener, principalmente si se lleva a cabo durante los primeros años del préstamo hipotecario", recalca.
De cualquier modo, la forma más óptima de asegurarnos de este movimiento es preguntar a cada banco cuánto nos cobrará, y valorar así si merece la pena asumir ese precio.
