La compra de viviendas alcanza su mayor ritmo en 18 años en Euskadi

Desde que el Banco Central Europeo (BCE) comenzara a recortar los tipos de interés –actualmente en el 2%, su valor más bajo desde diciembre de 2022– y con ello abaratara las hipotecas, el mercado de la compraventa de viviendas ha registrado un crecimiento continuado. Según los datos publicados este martes por el Instituto Nacional de Estadística (INE), en el primer semestre del año se firmaron un total de 13.136 operaciones en Euskadi, casi un 25% más que en el mismo periodo del año anterior. No solo eso, hay que remontarse a 2007, justo antes del estallido de la burbuja inmobiliaria, para encontrar una cifra superior.

En esos primeros seis meses de hace 18 años se realizaron casi 15.000 compraventas. Eso en el primer semestre, porque ya en el segundo la cifra fue inferior a la actual. En el Estado, la situación es similar, aunque el crecimiento interanual es algo inferior, del 19%, con un total de 357.533 compraventas. Y hay que remontarse a la misma época, el primer semestre de 2007, para encontrar una cifra superior, en concreto de 432.608 operaciones.

El estallido de la burbuja inmobiliaria enfrió durante años el mercado, que vivió otro momento álgido, a comienzos de 2022, cuando las operaciones de compraventa alcanzaron niveles cercanos a los de 2007 por el tirón de la demanda que había quedado embalsada durante la pandemia. Estamos hablando de 12.596 operaciones en aquel primer semestre, algo por debajo de las actuales. Pero entonces llegó la crisis inflacionista, las subidas de tipos de interés y el encarecimiento de las hipotecas, que volvió a congelar el mercado. 

Hasta ahora, que ha vuelto el dinamismo gracias a dos factores fundamentalmente: por un lado, una política bancaria más flexible y, por otro, una fuga de quien puede del mercado del alquiler, que está por las nubes. Y esto se refleja en los préstamos hipotecarios. Según los datos del INE, en los cinco primeros meses del año, de enero a mayo, se firmaron un 30% más de operaciones hipotecarias que en el mismo periodo del año anterior y la cantidad prestada por los bancos creció un 40%. Es verdad que las cuotas de las hipotecas se han abaratado con la caída del euríbor –el tipo de interés de referencia en el mercado inmobiliario– y los bancos están ofreciendo préstamos más accesibles y económicos, pero los nuevos compradores se están endeudando más porque los precios de las viviendas se han disparado. Solo en el último año han crecido un 14% en Euskadi y se nota en que la cantidad media prestada por los bancos a los compradores ha aumentado un 10% en este tiempo.

Según la mayoría de los expertos, el encarecimiento de los precios viene por la escasez de la oferta, que cayó drásticamente tras el estallido de la burbuja inmobiliaria. Y ahí está una de las principales diferencias entre la situación de 2007 y la actual. Hoy en día, una gran mayoría de las viviendas que se compran son usadas. En el primer semestre del año fueron el 81%, frente a un 19% que se trataba de casas de nueva construcción. Poco antes del estallido de la burbuja, la proporción era más estrecha, del 60-40%. Precisamente con la intención de acelerar la construcción de vivienda y tratar de dar solución a uno de los principales problemas del mercado inmobiliario hoy en día, el Gobierno vasco está tramitando la Ley de Medidas Urgentes, con la que quiere agilizar los trámites burocráticos y movilizar más suelo urbanizable.

¿Nueva Burbuja?

Ante las cifras actuales, la pregunta está en el aire. ¿Hay riesgo de una nueva burbuja inmobiliaria? Los expertos dicen que no, porque la situación es diferente a la de comienzos de siglo. Se construye a un ritmo mucho menor y los bancos parece que han aprendido la lección, porque no se están concediendo hipotecas como las de entonces, que eran hasta del 120%. El problema actual es otro: una demanda muy fuerte y una oferta escasa. Y precisamente por ello los expertos auguran que los precios seguirán creciendo.

Hoy en día, compiten por un mercado escaso dos tipos de compradores: aquellos que quieren acceder a su primera vivienda y se endeudan cada vez más para poder hacerlo y quienes adquieren pisos como inversión o negocio. Según la directora de Estudios de Fotocasa, María Martos, la actual inestabilidad geopolítica está reforzando la percepción de la vivienda como valor refugio, lo que podría traducirse en un repunte de la demanda y un incremento en el número de compraventas en los próximos meses. Además, las políticas incentivadoras como los avales públicos –los del ICO y o los del Gobierno vasco– así como unas mejores condiciones hipotecarias fomentarán una sobredimensión de la demanda de compra que pondrá más presión sobre la oferta y se podría llevar a cifras récord de compraventas a final de año.

Herencias

Y luego están las herencias, otro de los fenómenos actuales. Éstas alcanzaron la cifra de 5.865 en el primer semestre en Euskadi, esto es, un 36% más que hace 18 años y un 32% superior a la de hace diez años. La explicación está en el envejecimiento poblacional. Y sobre ello lleva un tiempo advirtiendo el antropólogo y experto en vivienda Jaime Palomera, que acaba de publicar el libro El secuestro de la vivienda. Este investigador, también activista, asegura que la gran herencia de los baby boomers, esa generación que ya ha empezado a jubilarse, ampliará como nunca la desigualdad.

“Hay una crisis intergeneracional, una desigualdad entre generaciones. Se calcula que en torno a 4 billones de euros en forma de viviendas en propiedad van a pasar de la generación baby boomer a la generación millennial (...) El problema es que cuando preguntamos a las personas que viven en alquiler si esperan heredar, el 70% dice que no. Esto significa que no todos los millennials van a heredar”, explicaba este lunes a los micrófonos de la Cadena Ser.

El fuerte encarecimiento de los precios de la vivienda en los últimos 10 años ha provocado no solo que los jóvenes tengan muy complicado acceder a una vivienda, sino también que sean mucho más pobres que sus progenitores a esa edad. Según el Banco de España, la generación millennial tiene un 40% de riqueza menos. Y esto se está convirtiendo en el gran indicador de la desigualdad hoy en día. Heredar una piso en propiedad o recibir una donación para la entrada de un piso va a ser la única vía que muchos jóvenes van a tener para acceder a una vivienda.