El 21 de julio de 2022 el Banco Central Europeo (BCE) subió los tres tipos de interés oficiales en 50 puntos básicos por primera vez en 11 años. Apenas seis meses antes, el euríbor, el tipo de referencia del precio de las hipotecas había registrado su mínimo histórico: -0,518%.
Dieciocho meses después, la situación ha dado un giro de 180 grados y en julio alcanzó el 4,149%, el más alto en casi veinte años lo que ha supuesto que en el Estado el 45% de la renta de las familias se tenga que destinar a pagar la hipoteca, un nivel muy superior a la media de la Unión Europea (UE), y unos 15 puntos más que lo que se destinaba en 2021, cuando el euríbor nadaba en cifras negativas, según las conclusiones de un estudio de OBS Business School sobre el mercado inmobiliario.
El informe, titulado Los desequilibrios del mercado inmobiliario español y dirigido por el profesor y director de Eurocofin, Carlos Balado, señala que esta “vertiginosa” subida del coste de los préstamos es la razón de que el número de compraventas de vivienda este año se esté ralentizando de forma muy sensible. “Muchos optan por el alquiler, lo que puede suponer una mayor presión al alza de los precios”, añade el informe.
Por otro lado, el precio de la vivienda crece más rápido que los salarios, lo que está provocando que aumente la desigualdad de la riqueza y la proporción de población en riesgo de exclusión social. Desde que comenzó la subida de tipos, los precios se han incrementado un 8% y se espera que lo hagan otro 2% en lo que resta del año.
El estudio también destaca que algunos datos macroeconómicos influyen desfavorablemente en la situación actual del mercado inmobiliario, como la inflación, que “deteriora los niveles de ahorro necesarios para afrontar el proceso de compra de una vivienda”. De hecho, del 14,8% de ahorro de 2020 a raíz del confinamiento, se ha pasado al 7,4% actual.
También el número de habitantes ha crecido en el último año en 283.732, una cifra que mantiene el ritmo ascendente y que impacta de manera favorable sobre la creación de hogares y el potencial de demanda en el mercado inmobiliario. Otra de las conclusiones del estudio es que actualmente en España “hay un desfase entre la escasa oferta y una alta demanda, especialmente a precios asequibles”.
El alquiler toca techo
Si la compraventa de vivienda pasa por un momento muy delicado, el mercado del alquiler sigue subiendo aunque parece que podría haber tocado techo. De hecho, el precio de la vivienda en alquiler subió un 3,4% en julio respecto al mismo mes de 2022, su menor alza interanual desde septiembre de 2022, cuando se incrementó un 2,2%, según los datos del Índice Inmobiliario de Fotocasa.
En valores mensuales, el precio del alquiler se contrajo un 0,2% en julio respecto al mes anterior, hasta situarse en 11,59 euros por metro cuadrado. No obstante, el precio del arrendamiento sigue disparado en las comunidades autónomas más tensionadas, y volvió a alcanzar máximos históricos en nueve de ellas, con subidas muy abultadas. En el caso de la CAV la subida fue del 7,6% elevando el precio del metro cuadrado a 14,54 euros mientras que en Navarra subió algo menos, en concreto, un 5,3% con 10,91 euros el metro cuadrado.
