Amaia Alkain, Irati Arzallus, Iñaki Miguel e Idoia Zabala se conocieron en la universidad mientras estudiaban Arquitectura. En 2011 abrieron Kubbo Arkitektura, un estudio situado en la Avenida Pasai San Pedro de Donostia donde realizan proyectos arquitectónicos de todo tipo, además de elaboración de informes técnicos y hasta obras grandes y pequeñas. Entre los informes que redactan están los de la Inspección Técnica de Edificios (ITE), a los que acompaña un dictamen con la opinión sobre las condiciones del edificio y los criterios de intervención.
¿Hasta qué punto un parque residencial envejecido llega a deteriorar el ahorro energético?
En la actualidad el parque de viviendas de Euskadi es el más antiguo del sur de Europa, siendo el 60% anterior a 1980 y previo a la primera normativa en materia de eficiencia energética (condiciones térmicas en la edificación NBE-CT-79), siendo la calificación energética en general de F o G, lo que supone un suspenso.
Las viviendas anteriores a 1980 se han construido en su mayoría sin ningún tipo de aislamiento térmico en sus fachadas y cubiertas, y una gran parte cuentan con ventanas con vidrios simples. Este tipo de inmueble tiene más pérdidas energéticas a través de sus fachadas y por ello un mayor gasto en sus facturas de calefacción. Además, resultan más permeables y pueden llegar a tener problemas de humedades en las orientaciones más sombrías.
En los últimos años las exigencias energéticas se han endurecido en gran medida, unidas a una mayor conciencia por defender el ahorro energético y con ello, el medio ambiente. Poco a poco la normativa se está actualizando y las últimas viviendas que se construyen y rehabilitan cumplen con los estándares más exigentes acercándose a las normas europeas.
¿La ciudadanía es consciente de la necesidad del buen estado de los inmuebles para la mejora del medio ambiente?
En la actualidad, muy pocos están concienciados con este tema. Lo que más preocupa es la factura de gas o electricidad. Aún hay mucho trabajo que realizar en este aspecto. Así como es impensable circular sin pasar la ITV, hay un instrumento que es obligatorio para los edificios de más de 50 años. La ITE (Inspección Técnica de la Edificación) evalúa el estado global (cimentación, estructura, cubierta, fachada, saneamiento, accesibilidad) de nuestros edificios e incluso realiza el estudio energético, para saber cuánto consumen.
Antes de julio de 2018, gran parte de los inmuebles han de pasar la ITE. Exactamente, ¿cuántos se calcula que deban realizarla? ¿En qué consiste y qué se espera conseguir con ella?
Tal y como hemos comentado antes, si tenemos en cuenta que la ITE es obligatoria para los edificios de más de 50 años y que según datos del año pasado solo 249 viviendas de 31.000 la han pasado, no llegando a un 1%, es innegable que se va a producir un colapso administrativo. Parece que se reafirma la costumbre de dejar las cosas para el último momento con los impedimentos que ello conlleva.
Básicamente la ITE consiste en una evaluación del estado de nuestro edificio, sin embargo, su función no se limita meramente a informar. Deberíamos entenderla como una herramienta que nos ayude a evitar riesgos y daños físicos para las personas que ocupan los inmuebles o que están en su entorno, prevenir intervenciones o rehabilitaciones más costosas, prolongar la vida útil del edificio, fomentar la mejora de la accesibilidad y la eficiencia energética e incluso informar al futuro comprador. Cada vez son más los compradores que solicitan este informe para conocer en profundidad el estado real del edificio evitando así los futuros sustos.
Tras la ITE, para muchos edificios será momento de reformas. ¿Cuáles serán presumiblemente las más comunes en los inmuebles más antiguos?
Hay que entender que la ITE no siempre implica una reforma. Existen casos en los que el edificio solo precisa un mantenimiento a medio y largo plazo. La mayoría de las veces las reformas que surgen en una ITE suelen ser el refuerzo de la estructura en los casos de madera, reparación de los frentes de balcones en fachadas muy castigadas y reparaciones de cubierta en los caso de filtraciones.
También existe la posibilidad de encontrarse con plagas, ¿cuáles suelen aparecer en estos edificios? ¿Qué pasos se han de tomar para erradicarlas?
Hemos tenido algún caso donde nos hemos encontrado con la tan temida termita. La gente se sorprende porque a priori parece algo que exista solo en los documentales, sin embargo es muy habitual por las características de nuestros terrenos y la elevada humedad de nuestro clima. Aunque hoy en día existen tratamientos muy eficaces para erradicar este tipo de plaga, es fundamental hacer un diagnóstico precoz, y por ello la ITE es necesaria. En casos extremos se puede llegar a demoler el edificio por este tipo de plaga, ya que la estructura está totalmente dañada y no compensa restaurar el edificio. También es habitual encontrarnos con casos de hongos o carcoma, que aunque produzcan un deterioro más lento pueden acarrear serios problemas.
¿Qué es lo primero que se debe tener en cuenta a la hora de realizar la reforma interior de una vivienda de segunda mano? ¿Debemos fijarnos concretamente en algo antes de dar el paso de comprarla?
Nos parece una pregunta muy interesante. Tal y como comentábamos antes, cada vez más compradores consultan la ITE antes de la compra de su vivienda. Es muy conveniente ya que así se prevén gastos que pudieran surgir en un futuro cercano. En los casos en los que la vivienda que queramos adquirir no tenga la ITE, conviene hacer la consulta con un técnico en la materia, ya que a simple vista es complicado detectar los posibles futuros problemas. Como recomendación deberíamos fijarnos no solo en el interior de la vivienda, donde una mano de pintura reciente puede hacer milagros y tapar unas humedades, sino también en el estado de las fachadas, cubierta y patios en los que muchas veces quedan más patentes las necesidades del inmueble. Un suelo desnivelado, grietas en la tabiquería interior y techos o unas baldosas sueltas o fisuradas pueden ser indicio de vicios ocultos. Para todo ello siempre recomendamos visitar la vivienda a plena luz de día.
¿Qué gastos puede acarrear la compra de una vivienda de segunda mano aparte de los relacionados con la reforma?
En los casos en los que exista la ITE, hay que verificar que se hayan subsanado los daños previstos si los hubiere. Esto lo podemos consultar en la web de acceso público euskoregite.com. Si ha pasado la ITE recientemente y no se han subsanado tendremos que prever gastos adicionales que podremos consultar al administrador del inmueble. Nuevamente, si no tiene la ITE pasada se recomienda el asesoramiento de un técnico para que nos dé su opinión profesional. N.G.
