¿Por qué no decae la venta de viviendas a pesar de los precios?

La realidad es que existe una verdadera ansia o fiebre de compra de viviendas. Pero, ¿cuáles son las causas que nos han llevado a esta situación?

Para explicarlo, podríamos empezar por mencionar el hecho de que ha habido años de ahorro, lo que ha colocado a muchas personas en posición de comprar.

Por otra parte, alquilar es hoy muy caro, con un alquiler medio de 1.222 euros/mes en Donostia y de 860 euros/mes en Gipuzkoa. Esto complica enormemente el margen de ahorro que puede acumular una persona que debe pagar su alquiler mensual, ya sea para aspirar a comprar una vivienda en el futuro o simplemente para asegurar su porvenir mediante el ahorro. De ahí que muchas personas huyan de esa situación y traten de comprar una vivienda si los números les cuadran, pues entienden que ese esfuerzo supone una mejor opción de vida a largo plazo, ya que podrán consolidar su ahorro a través de esa compra.

Alquilar es hoy muy caro, con un alquiler medio de 1.222 euros/ mes en Donostia y de 860 euros/mes en Gipuzkoa

Además, en el mercado del alquiler la oferta es muy baja y ofrece muy pocas soluciones. El crecimiento de la población, con la llegada de inmigrantes que se van asentando en nuestro entorno y que, lógicamente, necesitan cubrir su necesidad habitacional, sumado a la demanda local, ha derivado en una situación en la que encontrar una vivienda en alquiler se ha convertido en una verdadera odisea. La triste realidad es que cada vivienda que se ofrece en alquiler recibe cientos de solicitudes, de las que solo una va a ser la “agraciada”.

Casi todo se vende

La situación del empleo y de la economía en general, por su estabilidad y buenos datos, facilita igualmente la coyuntura actual, que, sumada a la bajada de los tipos de interés y a las facilidades que ya ofrecen los bancos —en plena guerra comercial para captar hipotecas—, constituyen otros eslabones que explican esta situación donde, a pesar de los precios, casi todo se vende.

La triste realidad es que cada vivienda que se ofrece en alquiler recibe cientos de solicitudes, de las que solo una va a ser la “agraciada”

A pesar de la alta demanda existente, la construcción de vivienda se ha desarrollado a ritmos muy lentos y totalmente insuficientes. Esto se debe a que el desarrollo del suelo para convertirlo en edificable en España se ha vuelto realmente complejo y largo, requiriendo en muchos casos un proceso de décadas. Esto, al final, complica el incremento de la oferta de vivienda, y especialmente de vivienda asequible, por los altísimos costes de todo el proceso constructivo. Si la administración pública no tiene capacidad económica o de gestión para desarrollar vivienda asequible, y la iniciativa privada ve demasiado riesgo y complejidad, el escenario es el que finalmente tenemos.

La gente, en definitiva, tiene que vivir en algún lugar, y cada vez hay una necesidad mayor de vivienda, porque hay un flujo humano que se mueve principalmente hacia las ciudades y capitales por diversos motivos. Si a este flujo sumamos los inversores patrimonialistas que deciden invertir en nuestra ciudad, el resultado es que el stock de vivienda se reduce y los precios escalan.

Todas estas circunstancias han desembocado en un tensionamiento de precios al alza de forma progresiva desde el año 2015, y que se ha acentuado en los últimos dos o tres años hasta llegar a los precios récord actuales.

Escasez de oferta

Al igual que en el mercado de alquiler, el de las ventas adolece del mismo problema de escasez en la oferta, sobre todo en el segmento de precios más económicos. La demanda existente, por las causas mencionadas, es muy superior a la oferta, provocando ese ascenso de precios de la vivienda en venta en San Sebastián, hasta superar ya hace algunos meses los precios máximos que datan del año 2007. El precio medio de venta de la vivienda usada en San Sebastián en el primer trimestre de 2025 ha sido de 5.825 euros/m², con un incremento del 2 % trimestral y del 6 % interanual. Curiosamente, si nos centramos en los precios de venta en oferta, nos encontramos con un precio medio algo más alto, de 6.000 euros/m², con un incremento del 9,8%. Esto refleja, en una primera lectura, que a pesar de que los precios ya se encuentran tensionados, la oferta los tensiona aún más, en una espiral que parece no tener fin.

La administración pública no tiene capacidad económica o de gestión para desarrollar vivienda asequible, y la iniciativa privada ve demasiado riesgo y complejidad

La demanda existente, muy superior a la oferta, continúa alimentando ese tensionamiento de los precios, al que aún no le vemos fin.

Ese tensionamiento de precios, sin embargo, comienza a provocar situaciones en el mercado de Donostia que creo que merecen un análisis más detallado. La primera es que, si bien la vivienda de precios más reducidos sigue vendiéndose con agilidad, sin que dé tiempo a que se acumule la oferta, no ocurre lo mismo en el segmento de vivienda más cara —digamos, por encima de los 650.000 o 700.000 euros—, cuya oferta comienza a incrementarse. Esto se debe a que, con la subida de precios, cada vez hay más inmuebles que se ofertan en ese segmento, pero el número de potenciales compradores con capacidad para abordar esos importes no es tan elevado y comienza a ser menor que la oferta.

Esto significa que un comprador que aspire a adquirir este tipo de vivienda tiene más opciones donde elegir y, seguramente, aquellos inmuebles que estén pasados de precio no acaben de venderse.

¿Bajarán los precios?

La siguiente pregunta que podríamos plantearnos es: ¿esta situación va a llevar a una bajada de precios? Creo que, ante una oferta tan escasa, es difícil que ocurra a corto plazo, aunque sí es probable que en ese segmento se comiencen a estabilizar los precios y, más que bajar, yo diría que habrá un ajuste de precios de aquellos inmuebles que están sobrevalorados y no valen lo que se pide por ellos. Si este segmento de precios se estabiliza en unos meses, es probable que, por efecto contagio, esa estabilidad pudiera trasladarse al resto de segmentos de precio.

En cualquier caso, la experiencia nos dice que cualquier cambio de tendencia que pudiera ocurrir en el mercado inmobiliario siempre se produce con bastante lentitud.

Quiero, por último, referirme a una circunstancia muy importante: el efecto de expulsión del mercado inmobiliario —o, mejor dicho, del acceso a la vivienda—, principalmente en Donostia, debido a sus altos precios. Esta evolución del mercado está provocando que cada vez más personas se vean fuera de poder optar a la compra de una vivienda, aun cuando la necesiten por uno u otro motivo. Este es un problema muy grave a nivel social, y lo más probable es que, a corto plazo, se agrave si no se van tomando medidas desde las administraciones. Urge, por tanto, un análisis profundo por parte de la administración para tomar las medidas adecuadas y rectificar aquellas que, evidentemente, no están funcionando.

Contenido ofrecido por: