La compraventa de vivienda roza cifras de 2007, pero con pisos más pequeños y más segunda manoJavier Etxezarreta
El precio de la vivienda en Gipuzkoa "lleva diez años seguidos creciendo”, pero “pocas veces” lo ha hecho por encima del 5 %, como ha sucedido en los últimos doce meses: el alza es de un 6,6 % en Gipuzkoa y 7 % en Donostia, para alcanzar de nuevo máximos históricos: 3.814 euros por metro cuadrado de media en el conjunto del territorio (ha subido más de un 15% en tres años); y 6.107 en Donostia, donde, sin embargo, “la subida de precios parece estabilizarse algo” en el cierre de 2025. Sin embargo, se han producido 8.455 compraventas en un año. No se registraban cifras similares desde 2007.
En resumen, estamos en precios máximos de la vivienda en Gipuzkoa, especialmente en obra nueva, cuya producción se desploma: la iniciación de obras ha caído un 84,8% interanual. La demanda sigue siendo sólida, pero cambia su perfil: más segunda mano, pisos más pequeños y más operaciones fuera de Donostia.
El mercado de segunda mano absorbe nueva de cada diez operaciones en respuesta a una mayor subida de la vivienda nueva
Por su parte, el mercado de alquiler ha visto reducida su oferta drásticamente, lo que dificulta aún más el acceso a estas viviendas. La renta media de los alquileres contratados en los últimos tres meses de 2025 se sitúa ya en 890 euros en Gipuzkoa; y 1.165 en Donostia, con subidas interanuales del 5,9% y el 6,2%, respectivamente.
Los expertos creen que aún es pronto para "saber cuál es el efecto real de las medidas" asociadas a la declaración de municipios tensionados. Admiten que “los precios de las rentas se limitarán, sí, pero también la oferta", lo que aumenta la incertidumbre.
Esta es la radiografía general del mercado inmobiliario en nuestro territorio, desgranada este lunes por los responsables del Colegio Oficial de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria (COAPI) de Gipuzkoa, que han presentado en Donostia el informe sobre el mercado de la vivienda.
El presidente de esta organización, José Luis Polo; el director, Luis Fabra; y el responsable de Banco Sabadell Sergio Aparicio han corroborado que el “gran problema” del mercado inmobiliario es la carestía de la vivienda.
Los contratos de alquiler formalizados en el último trimestre de 2025 cayeron casi un 42% respecto al periodo anterior
Si los precios de compraventa suben, más lo hacen los de la oferta inicial. “La idea de que se vende todo” ha calado, según Fabra y coloca al propietario en una situación de poder. Y eso sucede porque tenemos “cerca del 30% menos de oferta disponible”. Solo 872 pisos anunciados en venta en las diferentes plataformas en todo Gipuzkoa. Hace justo un año eran 1.221.
CAV MERCADO INMOBILIARIO
Precios en máximos
La que más sube es la vivienda nueva: un 5,4% en solo tres meses y un 15,6% en un año para situar el metro cuadrado en 4.646 euros. Por eso se han comprado menos (-36%) pisos a estrenar que en 2024. Uno de cada diez. El precio medio de las operaciones realizadas ha sido de 371.583 euros.
Por eso también, la “gran protagonista" del mercado guipuzcoano en 2025 ha sido la vivienda usada, según reconocieron los responsables de COAPI. Si nos fijamos en las 8.455 compraventas realizadas en Gipuzkoa en los últimos 12 meses, vemos que el 88,8% es segunda mano, a un precio medio de 271.511 euros (3.717 euros/m2): la subida en este caso es más moderada (5,8% en un año), lo que ha hecho que las compraventas aumenten un 7,2% para esta tipología de casas.
El 82,6% pide hipoteca
En los últimos doce meses (cierre a noviembre de 2025) se formalizaron en Gipuzkoa 6.988 hipotecas. El 82,6% de las compraventas requieren financiación. El endeudamiento medio alcanza un máximo histórico de 181.708 euros por vivienda, lo que se traduce en una cuota mensual media de 838 euros. Ese importe supone ya el 31,8% del salario medio, 2,26 puntos más de esfuerzo que hace un año. El tipo de interés medio de los nuevos créditos es del 2,71% y el plazo medio de contratación se sitúa en 24,8 años.
La recuperación trimestral del mercado inmobiliario, de hecho, se explica casi exclusivamente por las compraventas de segunda mano. El volumen fue de 474 millones frente a 68 de la vivienda nueva libre.
Lo que ha bajado por tercer trimestre consecutivo es el importe medio de la vivienda libre que se ha comprado: 281.014 euros, frente a los más de 294.000 del primer trimestre. Y ello se debe a que se están “comprando pisos más pequeños o se sale de la capital a otros municipios". No a que haya bajado el precio por metro cuadrado. Todo lo contrario.
14,3% más que en 2024
Son 8.455 compraventas de vivienda en Gipuzkoa, un 14,3% más que en 2024. Una cuarta parte de ellas, 2.119 se vendieron en Donostia. Son “datos muy buenos, los mejores desde 2007", según dijeron los responsables de COAPI, y reflejan el importante volumen de actividad del sector.
El 4,7% de los compradores, extranjeros
Gipuzkoa es el territorio donde mayor peso tienen las compras realizadas por extranjeros, un 4,7% del total en el último trimestre, frente al 3,4% en Bizkaia y el 3,1% en Álava. En el conjunto de la CAV se registraron 279 operaciones, el 4,2% del total, frente al 3,8% del trimestre anterior.
Precios por metro cuadrado de oferta en venta:
Donostia............6.942 euros
Zarautz..............6.478
Astigarraga....... 5.134
Hondarribia........5.030
Hernani...............3.586
Errenteria............3.475
Irun......................3.361
Pasaia................. 3.275
Deba................... 3.192
Oiartzun............. 3.092
Tolosa............... 3.051
Ordizia............... 2.630
Eibar....................2.537
Arrasate...............2.407
Azpeitia.............. 2.365
Beasain.............. 2.361
Elgoibar...............2.262
Bergara...............2.245
Aretxabaleta...... 2.145
Legazpi...............1.831
El alquiler escasea
Respecto al mercado del alquiler, "sigue dominado por la escasez de la oferta". En el territorio había al cierre del segundo trimestre (son los últimos datos disponibles) 31.011 los contratos de arrendamiento habitual vigentes; y 1.196 alquileres de temporada. Pero lo que más llama la atención es que en ese último trimestre se formalizaron solo 893 contratos en Gipuzkoa, un 41,8 % menos que el primer trimestre del año.
Las ofertas en los portales inmobiliarios para alquilar son cada vez menos: 495 actualmente, frente a las 559 de hace tres meses (-11,4% en un solo trimestre).
Fabra señaló que “se observa una caída muy radical y generalizada en todo el territorio del número de contratos" de alquiler. Y señaló que no parece lógico "criminalizar al propietario y proteger al inquilino", por lo que pidió “incentivos y seguridad jurídica" para los caseros.
