Un tercio de los guipuzcoanos vive en municipios en los que la vivienda supera los 475.000 euros

Da igual que la mayoría de las que se compran sean de segunda mano (85%). El precio medio de las compraventas de vivienda supera ya los 475.000 euros en tres localidades de Gipuzkoa que concentran el 32% de la población de todo el territorio: Zarautz (5.968 euros/m²), Donostia (5.869) y Hondarribia (5.429), que copan el pódium de las más caras de toda la CAV en precio por metro cuadrado: 230.000 habitantes en el epicentro del disparate inmobiliario. Un escenario en el que la última de las medidas estrella anunciada por el Gobierno Vasco en términos de vivienda se queda casi en fuera de juego. O al menos muy acotada a la hora de poder acceder a la pretendida emancipación.

Los avales públicos para permitir que las personas jóvenes puedan salvar el escollo que supone la falta de ahorro inicial que les permita hipotecarse nace ya condicionada en Gipuzkoa, castigada con respecto a otros territorios por la carestía de la vivienda respecto a Araba y Bizkaia.

Alquiler versus hipoteca

Es cierto que el nuevo intento del Ejecutivo por paliar el problema del acceso a la primera vivienda para personas de menos de 40 años arranca con el impulso de cuatro entidades bancarias y un esfuerzo presupuestario importante. Nace, además, desde la constatación de que, hoy en día, “resulta más ventajoso económicamente abonar la cuota mensual de la hipoteca que la renta mensual de alquiler”.

El problema es que, mientras el precio medio de las compraventas que se están realizando en Euskadi es de 264.785 euros, en Gipuzkoa la media supera ya los 301.000. Muy cerca del tope de 340.000 euros que permite solicitar estos avales. Para hacernos a la idea, en Bizkaia la media es de 249.527 euros; y en Araba, de 230.710.

Otro ejemplo de la escalada de precios y la tensión generada en torno a Donostia se produce en Astigarraga, hogar de muchas familias que no pueden permitirse vivir en Donostia. También el precio medio de la compraventa de vivienda en Astigarraga está ya claramente por encima de esa barrera: 358.000 euros en el segundo trimestre de 2025. Y Oiartzun (326.000) y Orio (309.000) también están muy próximos. Son municipios en los que estas ayudas parten cojas, de entrada.

La variación en un año en las compraventas ha sido bestial, no sólo en Gipuzkoa: un 29,5% en todo Euskadi. Se vende y compra más; y también más caro, “consolidando una clara tendencia ascendente en el mercado de compraventas de vivienda”. Los resultados alcanzan niveles máximos de los últimos años, superando máximos de 2022. Y Gipuzkoa, el territorio más caro, se ve lastrado en las condiciones de acceso de su población a esta nueva medida impulsada desde el Ejecutivo de Gasteiz.

El ejemplo de Gaztelagun

Sucede algo parecido con las ayudas Gaztelagun del Gobierno Vasco al alquiler, dirigidas a personas entre 18 y 39 años. Los límites, aunque generosos en términos de medias calculadas cuando se actualizó la medida en 2019 para el conjunto de la CAV, saltan por los aires cuando se sitúan en zonas cotizadas como la capital guipuzcoana, donde la renta media del alquiler supera ya los 1.000 euros: de nuevo por encima del límite de 800 fijado por la Administración.

Y eso hace que las personas acogidas a estas ayudas de 300 euros al mes, en Donostia sean un tercio de las que hay en Gasteiz y una cuarta parte de las que hay en Bilbao. Es decir, muchos no pueden pedirlas, porque la vivienda cuya renta pagan es demasiado cara.

Las cuentas son claras. Y en Donostia no hay color: 497 personas beneficiarias, una por cada 382 habitantes; en Gasteiz son 1.298, una por cada 201; y en Bilbao (1.962), una por cada 177 residentes.

Incluso si nos fijamos en el mapa global, solo el 28% de los 8.188 beneficiarios del programa Gaztelagun son guipuzcoanos, claramente por debajo del peso del territorio, que ronda el 33% en términos de población como de riqueza.

Las solicitudes de estas ayudas para jóvenes en alquiler en lo que va de año inciden en esa tendencia. Hasta junio, por ejemplo, se ha ejecutado una cuantía presupuestaria de 12,7 millones de euros, el 51% de lo previsto para todo el año. Son cantidades que han ido aumentando hasta los 25 millones de euros actuales, y que tras la pandemia, en los años 2022 y 2023 y 2024 han alcanzado grados de ejecución del 104%, 102% y 95%, respectivamente. Pero sólo el 26% de los solicitantes de este año son guipuzcoanos. Cada vez menos.

De todas las solicitudes realizadas entre enero y mayo (2.165 se han aprobado el 53,3% de ellas: 1.155. Y precisamente, la segunda principal causa de la denegación es porque la renta mensual supera el máximo establecido: 800 euros para las capitales; 750 en las áreas metropolitanas y en los municipios de más de 10.000 habitantes; y 675 euros en el resto.

Donostia, barrio a barrio

Con los avales, puede suceder algo similar a lo que ocurre con el programa Gaztelagun. No es que en Donostia, Zarautz, Hondarribia y Astigarraga, localidades en las que viven casi 240.000 habitantes (un tercio de la población de Gipuzkoa), no se puedan encontrar viviendas de menos de 340.000 euros, pero la oferta de pisos por debajo de esa barrera es muy limitada en la capital, por ejemplo, que acapara el 20% de todas las compraventas del territorio. Y en zonas céntricas es imposible acceder a vivienda con ayudas.

Según el último informe trimestral de compraventa de vivienda en la CAV, entre abril y junio, las operaciones de adquisición de vivienda en las zonas de Ategorrieta-Ulia, Centro, Antiguo y Aiete superaron los 600.000 euros de precio medio. En Ibaeta y Gros se situaron por encima de los 560.000 euros; 460.000 en Amara; 400.000 en Egia. Ahí no hay aval bancario que valga.

Si nos atenemos a las medias registradas, nos tendríamos que ir a Loiola (332.794), Intxaurrondo (328.653), Miracruz-Bidebieta (249.005) o Altza (218.361) para poder acogernos a la medida, sin que nuestra inversión total supere los 340.000.

Y eso que la de los avales bancarios no se trata de una medida cualquiera. Estamos hablando de un decreto dirigido también a personas jóvenes con ingresos importantes: hasta 50.400 euros por persona (86.400 en pareja). Salarios a los que no llegan la mayoría de los hogares, pero que ya tienen muy acotado su acceso en las zonas más cotizadas de buena parte de los municipios costeros.

Alquiler, y ahora compra

El Gobierno Vasco insiste en que esta de los avales no es una medida aislada, sino que forma parte de un conjunto de acciones encaminadas a facilitar el acceso a la vivienda. Los esfuerzos son innegables, pero el propio mercado sigue rompiendo moldes.

A falta de que se active en Gipuzkoa el índice de referencia del alquiler, los informes elaborados por vivienda, ya apuntan a que ahora mismo la solución no pasa por el alquiler. De hecho, las rentas medias de contratos de alquiler libre han superado por primera vez en la CAV los 800 euros en el segundo trimestre de 2024 (último dato disponible).