Las hipotecas están de vuelta. Gipuzkoa ha recuperado en 2025 niveles de crédito hipotecario de hace quince años. Después de muchos altibajos y vaivenes, el salto dado en los cuatro primeros meses de este ejercicio, evidencia que la compraventa vuelve a erigirse en la opción preferente frente al alquiler, pese a los esfuerzos realizados por la Administración y los precios topados para zonas tensionadas, y que las familias están haciendo un esfuerzo por ahorrar y tener la posibilidad de comprar, que a día de hoy sale más barato que arrendar.
Hay que irse hasta 2010 para hallar un dato semejante en cuanto a crédito hipotecario solicitado por los guipuzcoanos, que en los cuatro primeros meses de este año han firmado 2.416 hipotecas sobre vivienda por un valor de 437 millones de euros. Un 20% más que el año anterior. A este ritmo serían unas 7.200 hipotecas al año por un monto total de más de 1.300 millones de euros.
A este ritmo, en cuatro años se habrán comprado a crédito tantas viviendas como todas las que hay alquiladas en el territorio
Son 181.000 euros de media los que se piden, y 20 las hipotecas sobre vivienda que se constituyen al día en nuestro territorio. En 2007, en el punto álgido del boom inmobiliario, eran 38 hipotecas cada día las que se firmaban por un importe medio ligeramente superior a los 166.000 euros.
En términos absolutos, seguimos lejos de los años del boom inmobiliario, 2006 y 207, en los que para el mes de abril ya habíamos firmado créditos hipotecarios por valor de más de 700 millones de euros, pero desde que la crisis global que azotó al mundo en 2008 y nos golpeó con toda su crudeza en diferido, a partir del año 2010, no habíamos vuelto a recuperar estos niveles de crédito hipotecario.
En una Gipuzkoa en la que en total 30.300 familias viven con contrato de alquiler para vivienda habitual y a este ritmo de hipotecas, que supondrían unas 7.250 al año, los guipuzcoanos en poco más de cuatro años habremos comprado a crédito tantas viviendas como todas las que hay alquiladas en el territorio.
Primero, ahorrar
Preguntamos al presidente de los Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de Gipuzkoa (API), José Luis Polo, por esta reacción del mercado; y cuánto tiene que ver con el colapso del mercado del alquiler. Cuánto hay de esa gente que no puede permitirse comprar, porque no tiene los ahorros mínimos necesarios, pero intenta hacer bolsa, porque sabe que el esfuerzo económico de comprar es infinitamente menor al de alquiler.
“Claro que tiene que ver”, asegura: “Si ahora saco una vivienda en arrendamiento por 1.300 euros al mes, que es una salvajada, me colapsan el teléfono”.
“Ante alquileres que superan las cuotas hipotecarias, la gente prefiere comprar”
Polo lo ve a diario en su agencia inmobiliaria, que gestiona alrededor de 130 alquileres en la zona de Donostialdea. Precios imposibles, con una media de 1.150 euros para los nuevos contratos formalizados en Donostia y casi 1.000 euros para el ámbito de Donostialdea y Bidasoa, donde se concentran el 64% de las viviendas de alquiler de todo el territorio.
La concesión de hipotecas en Gipuzkoa tocó fondo en 2015. Se concedieron créditos por valor de 172 millones en los cuatro primeros meses, frente a los 437 de este año. La remontada no comenzó hasta 2018, aunque con picos de sierra. El incremento registrado entre enero y abril de este año abre las puertas hacia el despegue de la compraventa. Polo cree que incluso que en un futuro próximo se podrían superar en todas la variables los datos máximos de Gipuzkoa.
“Se ha generado un pequeño equívoco entre la política pública de vivienda y la demanda social. La política, con buen criterio, ha apostado por el alquiler, pero la realidad es que ante alquileres que superan las cuotas hipotecarias, la gente prefiere comprar”, explica Polo: “El problema que tiene mucha gente es que los propios alquileres, la precariedad laboral y los salarios, hacen difícil que mucha gente ahorre el 30% necesario para que te den la hipoteca”.
Ese 30%, explica, es la suma del 10% para gastos y el 20% que exige la entidad financiera. “Es decir, el banco sólo te entrega el 80% del valor más bajo entre la valoración hipotecaria y el precio de la vivienda”, señala Polo.
Ingresos de 3.500 euros al mes para alquilar
Otro dato inquietante es que el endeudamiento por vivienda “ha subido un 3,5% interanual”, explica el presidente de API Gipuzkoa, lo que significa que “el precio de la vivienda está subiendo” y la gente “tiene menos ahorrado”.
Una de las variables, según este profesional, es que “en Gipuzkoa estamos un poco mejor igual, pero en Euskadi, es la cuota de esfuerzo de una hipoteca respecto al salario no llega al 30%, mientras que con los alquileres lo superas ampliamente. Es inferior la tasa de esfuerzo de hipoteca a la del alquiler”.
Ese esfuerzo para la compra se mantiene en Gipuzkoa por debajo del 30%, lo que cumple las recomendaciones del Banco de España, aunque llegó a estar en el 25% durante los años 2016 y 2018.
Si aplicamos esas recomendaciones del Banco de España, para un alquiler medio de 1.000 euros hoy en día en Donostialdea, “tienes que ganar 3.333 euros al mes limpios; y tienes que pensar que la media del alquiler en Donostia es ya de 1.150, lo que nos llevaría a ingresos superiores a los 3.800 euros para afrontar esa renta mensual. 3.500, redondeando para la mitad de Gipuzkoa.
El Euribor, en mínimos de tres años
Este dinamismo del crédito hipotecario, que también se produce en el resto de Euskadi, responde también a la rebaja de tipos de interés y en Euskadi y Gipuzkoa especialmente a la cuantía del salario medio, mayor que en la mayoría de puntos del Estado español.
Tras superar un ciclo de alta tensión en 2023 y 2024 y que tuvo al Euribor rozando el 4% hasta julio del año pasado, el 2% actual, que es el mínimo en los últimos tres años, se presenta como una oportunidad para muchas personas, que además están optando por hipotecas fijas y evitar así sustos futuros.
