El precio de la vivienda sigue marcando registros históricos en Donostia y Gipuzkoa

El precio medio de la vivienda en Donostia se ha disparado durante el primer trimestre de este año hasta los 5.824 euros el metro cuadrado, lo que supone un nuevo máximo histórico, con un incremento del 6% el último año. Esta tendencia alcista, que se mantiene constante desde hace ya una década, no tiene visos de frenar a lo largo de este 2025, y sus efectos siguen siendo demoledores para un sector de la población que está sufriendo “la expulsión del mercado”.

En estos términos se ha expresado José Luis Polo, presidente de APIS de Gipuzkoa, que ha presentado este lunes el Informe de Mercado de la Vivienda del primer trimestre de año, junto a Luis Fabra, director de la Cátedra en Mercado Inmobiliario, y Sergio Aparicio López, director territorial de Negocio Hipotecario de Banco Sabadell. 

El documento refleja que el nivel de esfuerzo familiar y el de endeudamiento por vivienda se mantiene en niveles “aceptables” desde el punto de vista del mercado. Pero lo que podría parecer una buena noticia no lo es tanto al observar la paulatina “exclusión del mercado” a la que se ve sometido un sector de la sociedad, tanto en lo que a compraventa como alquiler se refiere.

Se trata de una realidad que no recoge el informe, y sobre la que ha hecho hincapié Polo, que discrepa de la tesis que sitúa a la escasez de vivienda como principal caballo de batalla. “Si en este momento tenemos una ratio de 1,9 personas por vivienda en Donostia, y 2,3 personas por vivienda habitual, ¿dónde tenemos que bajar esa ratio para que se reduzca esa escasez?”, se pregunta. "No, más que un problema de falta de vivienda es de oferta, y viene motivado por un mercado que sigue jugando con las expectativas, esperando a que ocurra algo, lo que conlleva la acaparación”, ha señalado, en alusión a quienes retienen sus inmuebles sin movilizarlos en el mercado al entender que pueden llegar a obtener un mayor beneficio en un futuro.

Máximo histórico también en Gipuzkoa: 3.662 euros

De modo que cada vez hay menos producto disponible en el mercado, y esa misma dinámica provoca que los precios continúen al alza, algo que también se observa en el conjunto de Gipuzkoa. El metro cuadrado de la vivienda en el territorio ha registrado un incremento del 2,4% durante el primer trimestre, hasta alcanzar los 3.662 euros. El aumento del precio es del 5,3% durante el último año, alcanzando así en términos absolutos un nuevo máximo de la serie histórica. 

Este ciclo alcista que se prolonga en Gipuzkoa ya desde 2015 y que ni siquiera registró un descenso de precios durante la pandemia “no va a cambiar”, según ha advertido el director de la Cátedra en Mercado Inmobiliario. “El precio ofertado supera los 3.800 euros, con un crecimiento del 7,2%. El precio ofertado es la pretensión del vendedor, que sigue marcando máximos históricos y creciendo por encima del mercado”, ha señalado. 

Todo ello se traduce en pisos que, a pesar de su alto coste, prácticamente desaparecen una vez que son ofertados, lo que cual "está provocando una inercia en el mercado que no se va a corregir a corto plazo. Por el momento no vamos a ver un cambio de tendencia y la senda alcista se va a mantener durante todo 2025”, ha asegurado Fabra.

Así, los últimos meses están protagonizados por la reactivación de la compraventa de viviendas en Gipuzkoa, a pesar de su elevado precio. El año ha comenzado como finalizó el anterior, algo que se puede observar en Gipuzkoa durante el primer trimestre de 2025, con un total de 2.165 operaciones, el nivel máximo desde 2007.

Emerge de este modo un crecimiento de las operaciones de compraventa que puede parecer repentino e incluso coyuntural, pero que merece atenderse para evitar reproducir efectos indeseados del pasado. Durante los últimos doce meses se han registrado en Gipuzkoa 7.746 compraventas, lo que supone un aumento del 15,2% durante el último año, el nivel máximo desde 2007.

"Tensión cada vez que sale una vivienda al mercado"

Como responsable del Colegio, Polo subraya la necesidad de poner el foco en una realidad que va más allá de los datos estadísticos. “Todos los agentes lo estamos viendo, me refiero a la tensión cada vez que sale una vivienda al mercado. Una situación que provoca que en cuestión de media hora tengas 90 emails y 40 llamadas. Casi estamos peleando por la captación de la vivienda, lo que significa elevar los precios indirectamente. El mercado tiene un problema de precio, pero el dilema no es tanto la escasez de vivienda como la de oferta”, recalcó.

¿Cuándo se frenará la actual escalada de precios? Es la pregunta que este periódico ha trasladado al presidente de APIS de Gipuzkoa. “En algún momento hay que intervenir el mercado”, ha respondido, haciéndose eco de las declaraciones realizadas en ese sentido por el alcalde de Barcelona, Jaume Collboni, y la ministra de Vivienda, Isabel Rodríguez. “No tengo ni idea de por dónde se va a intervenir, pero el río está sonando por ahí, y lo que es evidente es que la tendencia alcista no tiene visos de detenerse”, reconoció.

Una escalada de precios que tiene especial incidencia en una ciudad como Donostia, que ya ha sido declarada oficialmente como zona de mercado residencial tensionado por el Departamento vasco de Vivienda, a la espera de que su publicación definitiva en el Boletín Oficial del Estado (BOE), prevista para julio. A partir de ese momento está previsto activar las medidas recogidas en la ley de Vivienda para el control de los precios de los alquileres.

A este respecto, el Colegio Oficial de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de Gipuzkoa lamenta que, por el momento, se haya aprobado una ley “a dos velocidades”, ya que tras la declaración continúa el compás de espera para conocer “dónde se fijan los topes, lo que hace que estemos a la expectativa sin saber lo que va a pasar ni hacia a dónde vamos”.

Desde el Colegio expresan todo su respeto “a las personas que tienen que tomar decisiones en una situación difícil como ésta”, pero dicho esto, señalan que a la larga la declaración de zonas tensionadas va a traer consigo un “retraimiento del mercado” de la mano de quienes busquen una mayor rentabilidad a su inversión.

Polo indica en ese sentido que también hay “muchísimas personas” para quienes el canon de vivienda desocupada puede llegar a ser “asumible” desde el punto de vista de la rentabilidad que buscan. El Colegio ha hecho sus alegaciones a las áreas tensionadas de Donostia. “Creemos que hay que acompañar todas las medidas con criterios que aporten al mercado un nivel de solvencia importante, porque la política fiscal que se ha planteado no está a la altura del problema que tenemos con la vivienda. Se ha perdido la oportunidad de haber abordado la fiscalidad desde una política mucho más activa”, sostiene el Colegio.