El precio de la vivienda en Donostia sigue disparado y supera ya el techo de la burbuja inmobiliaria
La capital guipuzcoana registra al cierre de septiembre un máximo histórico de 5.613 euros el metro cuadrado
El precio de la vivienda en Donostia continúa inmerso en una espiral alcista que parece no tener fin y ha superado durante el tercer trimestre de año el techo de la burbuja inmobiliaria con 5.613 euros el metro cuadrado. Los barrios de Aiete, El Antiguo y el Centro se colocan a la cabeza de un ránking que sitúa a Altza y Bidebieta al otro lado de la balanza.
El comportamiento del mercado en la capital guipuzcoana contrasta con el que se viene observando en el conjunto del territorio, donde parece recuperarse paulatinamente el sector. El precio por metro cuadrado también ha aumentado, aunque en menor medida que en Donostia -un 2,2% interanual-, hasta alcanzar de media 3.496 euros, el nivel "máximo" desde 2010. Pero la nota positiva en el conjunto de Gipuzkoa es que se ha roto la dinámica a la baja en la compraventa de vivienda y se registra un incremento del 31,6% con respecto al último trimestre, con un total de 1.971 operaciones.
Son algunos de los datos recogidos en el Informe de Mercado de la Vivienda del tercer trimestre de 2024, un documento de más de 80 páginas que permite hacer un análisis comparativo sobre el comportamiento del sector en un momento de serios problemas de accesibilidad a este bien de primera necesidad en un mercado tensionado, si bien la tendencia a la baja del euríbor parece estar animando a un número de creciente de familias a decantarse por la compra de vivienda usada.
Los precios, pese a todo, siguen “en máximos históricos” y alcanzan en Donostia su máxima expresión con registros que han pasado a situarse por encima de la burbuja inmobiliaria, junto a unos alquileres al alza que no dejan de tensionar el mercado. "Todo ello nos lleva a la situación que estamos sufriendo todos los profesionales de Gipuzkoa, con el problema de acceso de la ciudadanía a la vivienda, tanto de compra como de alquiler". Así lo ha reconocido Jose Luis Polo, presidente del Colegio de APIS de Gipuzkoa, que ha presentado este lunes en Donostia las conclusiones del informe junto al director de la Cátedra en Mercado Inmobiliario, Luis Fabra, y Mikel Urkola, director regional de Gipuzkoa del Banco Sabadell.
Crece el endeudamiento hipotecario
Pese al alto precio de la vivienda, con un coste medio que en Gipuzkoa alcanza los 269.231 euros, se observa un cambio de tendencia tras la parálisis del último año. De hecho, se está produciendo un crecimiento del endeudamiento hipotecario de las familias, algo que obedece a dos motivos: el aumento de compraventa de inmuebles y, de modo paralelo, el descenso de los tipos de interés, con un euríbor referido a las hipotecas que ha pasado del 3,50% que marcaba en enero de este año al 2,48% con el que se cerró la semana pasada. "Estamos hablando de una bajada del 1% que, añadida a las expectativas que ya existían previamente, está provocando que la gente se anime a la compraventa", asegura el director regional de Gipuzkoa del Banco Sabadell.
El endeudamiento hipotecario de las familias crece hasta los 169.490 euros, a pagar en un plazo medio cercano a los 25 años
En el territorio nueve de cada diez operaciones se realizan mediante hipoteca. Se han firmado durante el último año un total de 6.157, con un endeudamiento que ha crecido y alcanza los 169.490 euros, a pagar en un plazo medio cercano a los 25 años. Así, los recursos que destinan las familias del territorio a la hipoteca han aumentado, con un desembolso mensual medio de 790 euros, y una tasa de esfuerzo del 31,1%, en relación a los ingresos.
Según subraya Urkola son las hipotecas a tipo fijo las que imperan ahora mismo en el sector, una tendencia que obedece a esa bajada del euríbor, que está animando a un número creciente de familias guipuzcoanas a dar el paso a endeudarse, adelantándose así a futuras fluctuaciones. "Creemos que esa bajada todavía no ha tocado suelo. Aunque el descenso fuerte se ha producido este año, entendemos que en 2025 continuará disminuyendo el euríbor", mantiene el director financiero.
"Un fantástico trimestre"
El director de la Cátedra en Mercado Inmobiliario, que realiza rondas de presentaciones por diferentes puntos de la geografía del Estado, corrobora que las 1.971 compraventas registradas en Gipuzkoa arrojan "un fantástico trimestre", entre los mejores de los últimos quince años. El número de operaciones en doce meses pasa a situarse así en 6.680 compraventas de vivienda, "lo que supone un cambio en la inercia del mercado" que rompe la tendencia descendente que se ha venido registrando en un 2023 y un comienzo de año de baja actividad.
La razón principal está en la venta de vivienda usada, con un total de 1.760 compraventas y un crecimiento interanual del 17,6%, situándose muy cerca de "niveles máximos de 2006". Las familias guipuzcoanas se decantan ampliamente por los pisos de segunda mano. Tan solo se han registrado en el tercer trimestre 211 compraventas de vivienda nueva, cifra que se sitúa en el rango más bajo de la serie histórica registrada (-34,1%).
A pesar del precio disparado en Donostia, en la capital se observa un crecimiento en el número de compraventas del 44,7%, con un total de 489 operaciones durante el tercer trimestre del año, rompiendo así la tendencia a la baja tras un año y medio "débil" en cuanto a actividad inmobiliaria. "Es un crecimiento importante con respecto al último año y medio pero, a diferencia de Gipuzkoa, no es de los mejores trimestres, algo que que sí ha ocurrido en el territorio, que se ha situado en términos históricos en el rango alto", precisa Fabra.