“Hay que regular las licencias de los pisos turísticos y ser restrictivos”

donostia - El abogado y economista Javier Burón, natural de Basauri, lleva dos años como gerente de la Sociedad Pública de Vivienda de Barcelona, tras su paso por el Gobierno Vasco, “uno de los que más ha hecho en el tema de vivienda”. Invitado por Irabazi y Podemos, expuso ayer las actuaciones llevadas a cabo por el Consistorio de la capital catalana para frenar el aumento del precio de los pisos y la proliferación de los apartamentos turísticos.

¿Los pisos turísticos presionan sobre los alquileres?

-En Barcelona, si se tiene una vivienda se puede alquilar a alguien que va a vivir en ella permanentemente, se puede destinar a estancias cortas (mercado turístico), a gente que acude a la ciudad a operarse (el turismo sanitario), a quienes viven a caballo entre otras ciudades europeas y Barcelona, a estudiantes, a jóvenes trabajadores... Es decir, entre el mercado de alquiler residencial y el turístico promovido por Aibnbn hay otro montón de situaciones y todas ellas presionan porque son demanda sobre una oferta pequeña.

¿En otras ciudades es igual?

-Hay factores estructurales que juegan en nuestra contra. En Viena, por ejemplo, dos terceras partes de la oferta de vivienda procede de la Administración o de entidades sin ánimo de lucro o con un ánimo limitado. Y un tercio la ofrece el mercado. En nuestras ciudades, más del 90% la hace el mercado. Somos más frágiles. Un parque de vivienda que se tarda cien años en construir no se puede improvisar y hay un factor de debilidad. Otro factor que nos afecta es que el urbanismo ha servido no solo para ordenar el territorio sino también para atribuir plusvalías a los dueños de suelo y no se ha preocupado como debería de los muchos subusos residenciales que hay, como los apartamentos turísticos.

¿Qué se puede hacer para reducir la presión sobre las viviendas?

-En Barcelona se ha usado el urbanismo para hacer una planificación territorial y auguro que se va a hacer en más ciudades. En 2014 se aprobó una moratoria de licencias de pisos turísticos y hoteles. A los hoteles les viene bien limitar la oferta y no se han quejado. Pero a los dueños de pisos vacíos no les parece bien. En Barcelona hay en torno a 10.000 licencias para pisos de alquiler turístico y se congeló el parque legal. Creo que todas las instituciones deben usar este instrumento. Luego, en algunos lugares de la ciudad puede haber más licencias si se piden, en otras no se conceden aunque venzan las existentes y en otras, se darán tantas licencias nuevas como antiguas dejen de existir. El problema no es que haya turismo es cuánto y dónde. Lo que el Ayuntamiento puede hacer está bastante hecho en Barcelona.

¿Qué otras medidas se pueden adoptar?

-Habrá que hacer una segunda fase, que está en estudio. No solo decir cuántos pisos turísticos como máximo tiene que tener la ciudad sino también cuantos pisos destinados a domicilio permanente como mínimo, sean de alquiler o de propiedad, tiene que haber. Para que la ciudad esté sana y funcional hace falta un mínimo de residentes. Barcelona, con 1,6 millones, y su área metropolitana, con unos tres millones, es más pequeña de lo que puede parecer. La imagen de marca de la ciudad de Barcelona es buena y está muy por encima de su tamaño. Hay mucha gente del resto de mundo que quiere vivir, comprar vivienda...

¿Podría llegar a pasar aquí?

-Lo digo como vasco y no para hablar mal de una ciudad y bien de otra. Donostia tiene una imagen de marca fuerte pero juega en otro tipo de liga. No solo por la ciudad sino por su área metropolitana. Donostia y todos los pueblos de alrededor pueden ser unas 400.000 o 500.000 personas. Los tránsitos habituales han sido el sur de Francia, los madrileños con alguna vinculación con la ciudad, la cornisa cantábrica y el resto de vascos. La presencia brutal de gente de todo el planeta con una cierta vocación de quedarse, como en Barcelona, creo que no existe. Y, hay otra diferencia de partida, aquí la vivienda siempre ha sido cara. Este es un territorio muy pequeño, donde mucha gente de la provincia ya había invertido, mucho antes de lo que ha sucedido en otras ciudades.

¿Qué medidas concretas aconseja para la capital guipuzcoana?

-Las mismas que en Barcelona: regular las licencias, ser restrictivo. Hay un problema de concepto. Cuando compramos una vivienda compramos un bien que sirve para usar y también para una actividad económica. Y el sistema jurídico lo trata de forma mezclada. Habría que tratarlo de modo diferenciado. Se está intentado. Hay un montón de ciudades que tienen pleitos con el portal Airbnb. Esta misma semana hemos logrado un acuerdo con todas las plataformas de pisos turísticos, excepto la citada Airbnb, y todos se han comprometido a que los pisos que anuncian tengan licencia. Un instrumento urbanístico que decida cómo repartir los flujos y otro instrumento para determinar el parque mínimo de pisos para vivir completan las medidas.

¿Qué se puede hacer para mejorar el acceso a la vivienda?

-Hay otros factores más difíciles. ¿Cómo se crea un parque amplio de alquiler para que tenga peso en el precio? Se habla mucho pero no se ponen los medios. En otros países hay presupuestos importantes, hay banca pública, hay garantías. Muy cerca de aquí, los franceses pagan 0,5% de su nómina para el fondo de vivienda social. Antes era el 1% y ahora menos. Aquí no hemos querido tomar este tipo de medidas porque supone alterar las estructuras de poder. El sector inmobiliario tiene muchísimo peso en España y no quiere someter el negocio a otras reglas. Siguiendo el mismo ejemplo de Viena, la ciudad tiene unas 200.000 viviendas de alquiler del Ayuntamiento y otras tantas de empresas de lucro limitado. Las otras 200.000 son del mercado. Pero con dos tercios de la oferta que solo cubre costes se consigue que afecte al mercado. Pero cuando todo es mercado, como aquí, pasa lo que ha sucedido: burbuja, salvamento y burbuja, salvamento.

¿Los precios limitados ponen fin al problema de la vivienda?

-A pesar de que en muchas ciudades europeas tienen todo esto sigue habiendo problemas. Por ello, las instituciones del área metropolitana de Barcelona queremos generar un indicador del precio de los pisos de alquiler. Estamos a punto de hacerlo. Hasta ahora, ¿quién mide el mercado? Idealista, que es una plataforma estupenda pero por la que no pasan todas las viviendas y tiene su propio interés. El Gobierno catalán, por su parte, tiene sus propios datos, creados con las fianzas de los alquileres, que tampoco deposita todo el mundo. Hay varios datos para obtener el precio medio.

¿Qué efectos tendría este indicador del precio de la vivienda?

-Que el inquilino tendrá más información y, como dice la teoría económica, las partes bien informadas cierran contratos mejores. Además, las viviendas con precios por encima del indicador no recibirían ayudas públicas. Aquí no habría problema legal. El tercer efecto es que los contratos muy por encima de la media no serían legales y el inquilino podría denunciar al propietario, como sucede en algunas ciudades en Francia y Alemania, por ejemplo. Hay gente que dice que esto es inconstitucional, aunque en mi opinión no lo es. Solo aparece una vez la palabra especulación en la Constitución y es precisamente para declarar inconstitucional la especulación con el suelo y la vivienda. Otro debate es qué pasa si se pone límite al crecimiento de precios de los contratos. Hay quien teoriza que habrá menos oferta y serán más caras las viviendas. Pero es poco creíble en una situación en la que se alquila todo.

El alquiler sigue siendo minoritario.

-Cada vez menos. La gente comprueba que no es cierto que te rompan la casa, como temen algunos.

Hay quien dice que los pisos turísticos de Donostia no son tan rentables y que está empezando a pinchar la burbuja.

-En Donostia no lo sé. Lo que pasa es que a la gente el alquiler turístico le parece muy reversible. En Barcelona la diferencia de rentabilidad es de uno a cinco. La tentación y el plus que se obtiene es tan alto que la gente se arriesga. Ahora hay en Barcelona muchos inspectores para controlar el asunto. No es fácil, hay que conseguir evidencias, pero se han llegado a poner sanciones fuertes, que pueden llegar a los 50.000 euros. Se puede reducir hasta un 80% si se cede la vivienda al programa de alquiler municipal.