El Plan General de Ordenación Urbana (PGOU) de Donostia vigente en la actualidad, que se aprobó en 2010 y contemplaba la construcción de más de 16.000 pisos, solo ha desarrollado el 28% de las previsiones en materia de vivienda. Así lo afirma el documento de Diagnóstico del Avance del nuevo Plan General, que comenzó a elaborarse en marzo del pasado año con el fin de actualizar las directrices urbanísticas aprobadas para Donostia hace trece años. En este tiempo, en la capital guipuzcoana se ha edificado el 28% del espacio residencial previsto, por lo que quedaría pendiente el 71% de todo lo que se contempló.
La modalidad de vivienda libre ha sido la que se ha ejecutado de modo mayoritario, ya que se ha hecho realidad el 62,5% de la oferta programada. La vivienda de protección social, por su parte, se ha materializado menos, un 32,8%, y la tasada ha sido la que menos se ha construido, en relación con lo previsto, en concreto un 4,8%.
“Atendiendo a los números observados puede afirmarse que el grado de ejecución del Plan General en materia de viviendas es relativamente bajo”, dice el documento de Avance de la Revisión del PGOU, elaborado por el Estudio de Renovación y Desarrollos Urbanos, Jornet-Llop-Pastor y Ekain Abokatuak, que empezó con la tarea en marzo de 2022, tras ganar el concurso convocado por el Ayuntamiento de Donostia.
El primer análisis de este equipo de expertos señala que se han construido 1,2 viviendas de cada cuatro programadas, un índice más bajo en el caso de las viviendas protegidas, ya que se han hecho un 17,3%, o sea, 1,70 de cada diez.
También apunta que, en los últimos trece años, la creación de nuevos hoteles ha conllevado la pérdida 75 viviendas, casi todas en el Centro.
Los desarrollos residenciales propuestos en el Plan General de 2010 se repartían en zonas como Auditz-Akular y Oleta, en Altza; la vega del Urumea –con Ciudad Jardín de Loiola, Txomin Enea, Sarroeta, Antondegi–; el entorno del hipódromo de Zubieta, que no ha dado pasos adelante, y el ámbito de Basozabal, que no se ejecutará ya que el Ayuntamiento considera que la zona debe mantener su carácter de suelo suelo rural.
En estos años, también han quedado descartados los iniciales planes para llenar de viviendas Auditz-Akular, en Altza, y Antondegi, junto a Martutene, ya que ni en la legislatura liderada por Juan Karlos Izagirre ni en las dos de Eneko Goia el Ayuntamiento ha apostado por aquellas previsiones, que llegaban de la época de la época de Odón Elorza. Según el PGOU de 2010, solo en Antondegi y Auditz Akular se hallaban el 48% de todas las viviendas protegidas previstas.
Entre los grandes ámbitos previstos y otros 82 subámbitos, algunos de los cuales sí se han ejecutado, el documento urbanístico de 2010 preveía un incremento de edificabilidad de 1,5 millones de metros cuadrados de techo, es decir, unas 16.330 viviendas. Además, también contemplaba 1.300 nuevos alojamientos dotacionales.
43% más pisos en 30 años
Por otra parte, el trabajo recuerda que en 30 años el parque de viviendas de Donostia creció en 28.629, lo que supone un incremento del 43,3%, una cifra similar a la del conjunto de Donostialdea (43,7%) y de Gipuzkoa (43,1%) , todas ellos superiores al 38,7% de Euskadi. El aumento más llamativo, del 31%, se produjo entre los años 1991-1996, 31%, cuando en Euskadi fue del 17%. El boom inmobiliario, dice el documento, se notó especialmente entre el 2001 a 2008, al igual que en el propio territorio de Donostialdea.
El diagnóstico de la situación también analiza la creación de suelo destinado a actividades económicas y, aunque destaca que el polígono de Eskusaitzeta se está construyendo a “buen ritmo”, considera que el grado de cumplimiento de la previsión es “baja”, ya que de los 1.076.130 metros cuadrados ordenados en el plan en vigor solo se han ejecutado el 14,72% a finales del año 2022.
El análisis recuerda que otras zonas empresariales como Miramon, Belartza, Merkabugati y Mateogaina que, dice, “se están desarrollado también a buen ritmo”.
4.077 PISOS NUEVOS EN LA DECADA 2010-2020
Cumplimiento. El cumplimiento de las previsiones del Plan General de 2010 en materia de vivienda es “bajo”, según el diagnóstico de la situación elaborado por el Estudio de Renovación y Desarrollos Urbanos, Jornet-Llop-Pastor y Ekain Abokatuak, encargado de redactar el nuevo Plan General.
Peor los pisos protegidos. En el periodo 2010-2020, se dieron licencias para 2.182 pisos del mercado libre, 63% de todas las otorgadas; Vivienda de protección social: 1.183 para las de protección social, un 34% del total; y 112 de pisos tasados, un 3% del total.
Más de 16.000 viviendas contempladas. Más del 60% de las 16.000 viviendas que se planificaron hace trece años eran de protección pública, pero de lo ejecutado solo 37% tiene algún grado de protección.
Divisiones y cambios de usos. En la citada década, Donostia también sumó 861 viviendas gracias a divisiones y segregaciones (308 viviendas), cambios de uso de locales comerciales y otros (330 viviendas) así como reformas y otra actuaciones (183). Otras 40 se obtuvieron por otras fórmulas.
