José Luis Polopresidente del Colegio Oficial de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de Gipuzkoa (COAPI)

"La logística en el mercado inmobiliario se complica, y mucho"

14.05.2020 | 23:51
"La logística en el mercado inmobiliario se complica, y mucho"

José Luis Polo aboga porque los pisos los enseñe solo una agencia y condiciona el futuro de la compra-venta a a los efectos que la crisis tenga en el mercado laboral

donostia – José Luis Polo es el presidente del Colegio Oficial de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de Gipuzkoa (Coapi) y, como otros profesionales del sector, se halla inmerso en la ardua tarea de preparar la vuelta a la actividad de la agencia Okados, de la que es fundador y socio.

Al ser esta una crisis de carácter sanitario sin antecedentes, poco se atreve a vaticinar sobre la evolución del mercado. Lo que tiene mucho más claro es que la forma de funcionar de las agencias inmobiliarias tiene que cambiar, para garantizar el cumplimiento de los protocolos de protección. Por ejemplo, según Polo, los propietarios de una vivienda que quieran ponerla a la venta o sacarla al mercado de alquiler, deberían acudir a una única agencia, para garantizar que solo una persona enseña la vivienda y que se encarga de mantener las condiciones higiénicas de la misma. "No entendería que diez agentes trabajen en la misma vivienda", apunta.

¿Cómo se enfrenta el sector inmobiliario a la situación generada por la crisis del COVID-19?

–Desde el punto de vista de la logística, la solución va a ser muy compleja. Nosotros no tenemos solo una sede de actividad. Tenemos un local desde donde hacemos nuestras gestiones, pero luego hacemos visitas a viviendas y locales, todas diferentes y con circunstancias diferentes que hacen que nuestra actividad sea más compleja. Las personas que trabajan en el sector se pasan muchas horas acudiendo a pisos distintos y en distintas condiciones, polígonos industriales, locales€ La logística se complica porque estamos obligados a tomar medidas de distancia e higiene. Tenemos que ir con mascarillas, gel, calzas, etc. para el comercial, la persona a la que enseñas la vivienda y, en el caso de que esté el propietario, también. Podemos pedir que las lleven, pero, si no, la tenemos que llevar nosotros. Además está la documentación que manejamos, hay que ver cómo recogeremos las firmas, clarificar si se aceptan las firmas digitales€ No sabemos.

¿Y cuál es la situación del mercado?

–Las circunstancias son complicadas, pero para la sociedad en general. En principio, la estructura productiva de este país no está afectada. No es como la crisis de 2006, que dañó la estructura financiera y productiva. En este momento no es así. En este momento uno de los sectores con mayor peso en el PIB, el turismo, sí está muy afectado y tardará en recuperarse. Pero sí hay una incertidumbre, y la mayor enemiga del mercado inmobiliario es la incertidumbre a futuro, porque es una inversión a largo plazo. La compra de una vivienda requiere de una inversión que se plantea a medio y largo plazo y, si en ese plazo solo se viven incertidumbres, el mercado se verá afectado. ¿En qué medida? En la medida en la que se vea afectado el mercado laboral.

Es difícil de vaticinar.

–Si tras los ERTE los puestos se recuperan, la afección será menor. Pero si la crisis sanitaria se prolonga en el tiempo, como parece, será más complicado recuperar la actividad, porque esta sociedad se sustenta en el consumo. Si la situación se prolonga tendremos un problema, pero este sector y muchos otros. Este sector vive del medio-largo plazo y con las dudas se desenvuelve muy mal. Pero no podemos ponernos la venda porque no sabemos cuál será la herida. En la crisis de 2006-2008 se fue mermando el número de compraventas y el precio. Se dio una tendencia que nos llevaba al precipicio. En este caso hemos tenido un cierre de todos los mercados, y nadie sabe cómo reaccionarán cuando se reabra. No podemos pensar en lo peor. Si se recuperan los puestos de trabajo, la actividad se resentirá pero menos. El cierre habido supondrá, al menos, un 20% de descenso en el volumen de negocio a fin de año, si las cosas van mejorando y si hacemos una traslación de los datos del año pasado. Esta bajada se podría convertir en muchísimo más.

¿La paralización ha sido total desde que se decretó el estado de alarma?

–Se han hecho cosillas pero que venían de atrás, operaciones de contrato privado que venían de atrás. Pero comercializaciones en estado de alarma, yo creo que no. Si se han dado, lo desconozco. Porque el mercado inmobiliario no se mueve por Internet, puede servir de escaparate y poco más. El mercado inmobiliario no responde a los mismos criterios que el resto de mercados. Pongamos el ejemplo de los coches, que se pueden comprar por Internet y que te lo pueden traer a la puerta de la casa. Porque hay un sistema de estandarización y el producto se puede trasladar. En nuestro sector, el producto no se puede trasladar, y cada inmueble es diferente. Es muy difícil que la venta online llegue de forma efectiva al mercado inmobiliario. Eso condiciona mucho. Una vivienda es nuestro refugio y necesitamos algo más que una ficha en Internet. La situación es compleja.

¿Pero tiene el sector cierta capacidad para reinvertarse?

–Es complejo, pero todo se puede reinventar. Quien lo tiene más difícil es la hostelería. Antes del virus el debate era si la vivienda debía cumplir una función social y si está función estaba por encima o no la propiedad privada, y si se debía intervenir limitando el precio de las rentas€ Ese era el debate y llega un bicho y nos coloca en otro escenario. Pero la vivienda sigue siendo esencial en nuestras vidas. Nosotros, teniendo esto en cuenta, que es un patrimonio que se hereda y los herederos quieren hacer ese patrimonio líquido, vendiéndolo, nos enfrentaremos a que hay gente que tendrá que vender irremediablemente y nos tendremos que reinventar.

Estamos en un escenario muy diferente a la crisis anterior pero, ¿se puede augurar si esta crisis puede afectar más a la venta o al alquiler?

–Son dos mercados que todo el mundo trata de separar pero que yo defiendo que son el mismo. Las personas necesitan una vivienda y esa vivienda, sea en compra o en alquiler, se transforma en su domicilio. Hablamos de dos ramas del mismo mercado. La persona que tiene una vivienda para alquilar trata de sacar un rendimiento de esa vivienda y ese rendimiento los saca en función del valor que tenga en el mercado de compra-venta. Si baja este mercado, el del alquiler tiene todas las papeletas para bajar también. Si tenemos a mucha gente presionando el mercado del alquiler, se crea una situación de presión inflacionista. La vivienda en alquiler tiene más sensibilidad a la inflación que la de venta. Pero creo que son dos mercados relacionados y no sabemos cómo reaccionarán. Tiene un punto de cautivo porque la gente no se querrá quedar con una vivienda que no usa, el mercado se dinamizará y el problema será más de logística. Si hay mucha gente con interés en vender su vivienda, como pasó en 2012, puede que el precio baje, pero no lo sabemos.

Es una situación inaudita que da pocas pistas.

–Hay una cuestión fundamental que no se ha recogido: no hay tendencia. Tenemos mercado cero y las tendencias se generan cuando el mercado no está paralizado. No hay tendencia y no sabemos qué puede pasar. Si la crisis es tan terrible y la gente tiene que vender viviendas como sea, se verá. Siempre se puede encontrar el precio de equilibrio y las viviendas podrán bajar. Pero es una crisis anómala, en la que el Estado establece que no haya ejecuciones hipotecarias. Si no se abandonan los pisos, no habrá presión para vender y nos encontraremos con un mercado de otro tipo. Es que esta situación lo condiciona todo.

Así las cosas, ¿se puede avanzar si habrá más mercado para la vivienda de alto estanding que para las más económicas?

–No sabemos. Pero cabe pensar que cuando existe más precariedad en el trabajo, que como en la anterior crisis afectó más a las clases medias y bajas, el mercado de las viviendas y alto estanding permanecería más dinámico. Pero si llegáramos a esa situación, no sé qué pasaría, porque no hay tendencia. La vez anterior hubo una crisis laboral y financiera que afectó a las clases medias y bajas. Los mercados que se mantuvieron fueron los que no requerían de ese modelo financiero. En la actualidad los bancos, teóricamente, están potentes, con dinero y capacidad de gestión. Pero no sabemos cómo reaccionarán, si cerrarán el grifo, si incrementarán el riesgo o lo limitarán€ Las consecuencias serían diferentes. El origen de la crisis es sanitaria, no se puede hacer traslaciones con anteriores. La tesis que circula es que la intervención del Estado ha llegado para quedarse, pero tampoco se sabe. El sistema económico que alimenta todo está bien, la crisis ha sido sanitaria. No se sabe qué pasará.

Antes de que el COVID-19 nos dejara en casa, ¿en qué situación se encontraba el mercado inmobiliario?

–En 2018 había subido el volumen de compra-ventas y el precio. Las tres variables del mercado son: número de compraventas, precio unitario (en Donostia ronda los 5.000 euros por metro cuadrado) y el volumen de negocio asociado, que es de donde se alimenta fiscalmente el mercado. El volumen de compra-ventas seguía creciendo porque se estaba moderando el incremento del precio. El volumen de negocio se había estabilizado, y en algunos momento decrecía, y el precio unitario se había estabilizado. El mercado no estaba mal. Ahora, en los balances finales habrá una caída, lo que no sabemos es hasta dónde llegará. El mercado a 14 de marzo estaba aceptablemente estable. Había tenido etapas de excesivo crecimiento pero estábamos en fase de reequilibrio.

Un mensaje para el sector y para el mercado.

–No creo que en este momento tengamos claro cuánto va a bajar el mercado. No lo sabemos. Trato de ser optimista. En cuanto se recupere la actividad, lo notaremos. Tenemos problemas, pero es un sector que viene a rebufo de otros. No somos generadores de riqueza. Hay otros sectores con mucho más peso en este sentido. Lo que está claro es que la logística se complica y mucho. No me imagino una familia con dos hijos o con una persona mayor que están viviendo en su casa y consienten hacer visitas. Pero no solo eso, si alguien quiere vender mi recomendación es que no ofrezca la vivienda a diez agencias. Tienes que dársela a un agente de la propiedad de tu confianza. Muchos compradores no querían dejarlo solo en unas manos, pero ahora eso es imperativo. No me imagino yendo a una vivienda a donde van diez agencias que no sé quiénes son, no sabes quién entra y quién sale. Es una de las consecuencias más singulares en la logística de este trabajo. No veo que por un piso pasen 15 comerciales, no puede ser. ¿Quién se responsabiliza de hacer las cosas bien? Si la logística es complicada en manos de una agencia, es imposible garantizar las buenas prácticas si entra en lid más de una agencia. Yo entendía la gestión en exclusiva como más eficaz y transparente, pero en la actualidad se añade el riesgo sanitario. Es más adecuado elegir una y que practique un protocolo adecuado. Eso tendrá consecuencia en los portales inmobiliarios, donde se daba una duplicación de ofertas. Diría más, en los documentos tendría que especificar quién lleva todo el trato por parte de propietarios y de agentes. La llave no la pueden tener un montón de personas que no sabes quiénes son.

"Si la crisis sanitaria se prolonga, será complicado recuperar la actividad

porque esta sociedad se sustenta en el consumo"

"Si hay mucha gente con interés en vender su vivienda, como pasó en 2012, puede que el precio baje, pero no lo sabemos"