José García Montalvo: “En política de vivienda mirar a los cuatro años es morir, las cosas funcionan a muy largo plazo”

El economista José García Montalvo (Valencia, 1964) ha presentado este jueves en Donostia una ponencia sobre la realidad actual del mercado de la vivienda, un foro organizado en el Kursaal por el Colegio Vasco de Economistas. Advierte de que “hemos llegado a una situación un tanto dramática" debido a una política pública que “no ha sido consistente en el tiempo”.

Pisos que se venden en media hora, alquileres por encima de mil euros. ¿No es una locura?

Bueno, estamos ante una demanda enorme para la que no hay oferta. Llevamos muchos años construyendo muy poco, pero no es un problema exclusivamente de España o de Euskadi. En el Reino Unido, por ejemplo, hay un déficit de cuatro millones de viviendas. 

Siendo un derecho fundamental, ¿cómo es posible que se llegue a una situación así?

El problema hasta ahora es que no ha habido forma de que exista suficiente suelo, ni flexibilidad administrativa. Los procesos seguidos hasta ahora llevan mucho tiempo, y hay poco suelo disponible para construir. Hemos llegado a una situación un tanto dramática, y todas las teorías sobre la falta de vivienda han quedado desacreditadas. Solo queda una: no hay suficiente oferta. Necesitamos mecanismos para que esa oferta se ponga en funcionamiento. 

¿Y mientras tanto?

Ahí está el problema. Han venido millones de inmigrantes, ¿dónde van a vivir si no construimos?

¿No hay oferta porque no hay vivienda, o por que está retenida?

¿Qué quiere decir retenida? Que alguien esté guardándose la vivienda a la espera de que su precio aumente de aquí a cinco años no es una situación que se esté dando con carácter generalizado. 

Bueno, es una hipótesis que se ha lanzado recientemente desde el Colegio Oficial de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de Gipuzkoa.

Vamos a ver. La situación es muy sencilla. Si tú construyes de 90.000 a 95.000 viviendas al año al tiempo que se están formando 240.000-250.000 familias, claramente, hay un desequilibrio. El problema no es que se retengan, es que no existen. 

¿No existe un problema con los grandes tenedores de vivienda?

En esta cuestión, nos situamos ante tres teorías básicas. Una de ellas nos dice que estamos ante otra burbuja inmobiliaria. Una segunda es la que comentas, que los grandes tenedores controlan los precios y fijan los que quieren. Y una tercera que dice que no hay suficiente oferta. 

"Para que haya una burbuja tiene que haber aire"

¿Estamos en la antesala de una burbuja?

Para que haya una burbuja tiene que haber aire, y para que haya aire tiene que haber crédito. Sin crédito no hay burbuja, nos pongamos como nos pongamos. Es decir, si tú compras a toca teja no hay burbuja, porque para ello el crédito tiene que crecer indefinidamente. 

¿Y cómo está el crédito?

Vamos a establecer una comparación. En 2008 el crédito de actividades inmobiliarias y construcción suponía el 43% del PIB. En estos momentos es el 6%. De modo que ahí no parece que haya mucho crédito hinchando la burbuja. El crédito para la adquisición de viviendas en las familias llegó a alcanzar en 2007-2008 el 64%. En estos momentos es el 33%. En 2006-2007 se construían 600.000-650.000 viviendas mientras se creaban 300.000-340.000 familias. Es decir, había una clara desconexión, con una oferta enorme sin apenas demanda. Se construía muy por encima de la demanda porque había mucho crédito.  

¿Y ahora?

Ahora la situación es totalmente contraria. Pero vamos por partes, pasemos a la siguiente teoría, la de los grandes tenedores. En realidad estamos hablando del 5%, que es una parte ínfima. Hay muchas situaciones en las que la política pública tiene que intervenir porque no hay competencia perfecta. En este caso, si hubiera un monopolio, si hubiera un señor que controlara todas las viviendas de alquiler de una ciudad, el sector público tendría que intervenir frenando ese precio.

En este caso no hay “un señor que controle todas las viviendas”, pero el precio está igualmente disparado.  

Sí, el efecto ya la vemos, pero aquí el problema es cuál es la causa. Por tanto, el precio no sube porque haya una burbuja, ni tampoco hay ninguna señal de que haya control de grandes tenedores. Un gran tenedor es Vonovia, que en Alemania tiene 530.000 viviendas en alquiler. Aquí hemos llegado al absurdo de decir que un gran tenedor es aquel que tiene más de cinco viviendas. 

"En Euskadi el mayor tenedor de vivienda es el Gobierno Vasco"

¿No lo es?

Algunos incluso han rebajado esa cifra a dos viviendas. No, no lo es. Eso vendría a significar que en España hay 2 millones de monopolistas. ¿Pero monopolio no es el control de uno solo? Que haya 2 millones no encaja. Aquí la oferta de vivienda de alquiler está totalmente controlada por pequeños propietarios que tienen uno o dos pisos. En España hay casi tres millones de personas que declaran rentas inmobiliarias. Todas ésas son viviendas que están en el mercado. Los grandes tenedores representan el 5%, y las empresas en torno a un 20%. No olvidemos además que muchos grandes tenedores son públicos, sobre todo aquí en Euskadi, el mayor de ellos es el Gobierno Vasco. Por tanto, no hay un control monopolístico.

¿Y a su entender no hay por tanto necesidad de controlar el mercado? 

Hay una necesidad de regular el mercado, aunque en realidad lleva años regulado. Leyes de arrendamiento urbano han existido siempre. El mercado ha tenido limitaciones de precios de las rentas desde hace muchísimo tiempo. Nos olvidamos de que Franco fue el primero, el más innovador en las limitaciones de renta. Durante la democracia se impuso otra política de control de rentas, la llamada tercera generación. Es decir, dentro del contrato, tú no puedes subir lo que te dé la gana, como máximo el IPC. Cuando se dice que en España nunca se ha regulado, es completamente falso. El mercado del alquiler lleva regulado desde hace mucho tiempo. 

¿Y qué se ha hecho mal para llegar a esta situación?

El verdadero problema viene de una política publica que no ha sido consistente en el tiempo. Desde el año 64 se han construido 6,4 millones de viviendas de protección oficial, de las cuales la mayoría ya no son públicas porque se han descalificado. Las ha pagado el sector público pero han desaparecido y se han vendido a precio de mercado. Hay que decir que en Euskadi la situación es diferente. Aquí hace mucho tiempo que eso no puede pasar porque la ley lo prohíbe desde el año 2002. Pero en España sigue sucediendo. Con esa política hemos llegado a una situación aberrante, con un 2,1% de parque de vivienda social, cuando la media en Europa es del 8-9%.

¿Aberrante?

Sí, porque estamos hablando de 2,1 millones de familias que en España están pagando más del 40% de su renta como alquiler. No tendrían que estar en el segmento del alquiler a precio de mercado. En ningún país del mundo esas familias están en ese segmento, sino en el de alquiler social. ¡Pero aquí no hay! La diferencia entre el 9% europeo y el 2,1% son 1,2 millones de familias. Es decir, si alcanzáramos la media europea, esas familias que pagan el 40% de su renta desaparecerían. Ése es el problema. 

Esa falta de consistencia que mencionaba antes. 

Claro. Lo que no puede ser es que hoy se produzca vivienda de protección oficial y mañana se diga que se descalifica al cabo del tiempo, como ha venido ocurriendo en las comunidades autónomas. 

Políticas a largo plazo, "gobierne quien gobierne"

Quizá el problema es que la política es cortoplacista, y aquí hacen falta luces largas.

Evidentemente. La razón última es que la política mira al plazo de cuatro años, y en política de vivienda mirar a los cuatro años es morir porque las cosas en este campo funcionan a muy largo plazo. Euskadi es en ese sentido un ejemplo porque ha mantenido la política de calificación definitiva desde el año 2002, financiando sólo el alquiler desde el año 2015. Esas políticas, gobierne quien gobierne, sí que tienen impacto. 

Pone como ejemplo Euskadi, con el grave problema que padece. No sé cómo cabe imaginar a España…

Pues imagínatelo. Euskadi no está mal en ninguno de los indicadores en los que España está fatal. Ésa es la realidad. En Gasteiz el parque de vivienda social es del 20%, ¡a ver qué ciudad de España tiene un parque de vivienda social de ese tamaño! Euskadi tiene problemas como puede tener Berlin o París. Todas las grandes ciudades tienen problemas, pero una cosa es la autocrítica y otra flagelarse indiscriminadamente. El País Vasco está mucho mejor que otras comunidades porque ha tenido una mayor visión de futuro. 

En Euskadi hay más de 80.000 solicitudes de vivienda protegida de alquiler en Etxebide, y los planes pasan por la construcción de 7.000 esta legislatura. ¿No son cifras que revelan un desafío descomunal?

No. Recuerdo cuando acabé la carrera y me fui al mercado laboral. La tasa del desempleo de los jóvenes era del 50%. Ahora es de algo más del 20%. Cuando acabé los estudios alquilar una vivienda era absolutamente imposible, tras la expansión de finales de los 80. Tendemos a ver las cosas sin pensar en la dimensión histórica. En Euskadi hay problemas, sin duda, pero todo es relativo según con qué lo comparas. Las intenciones de los gobiernos hay que medirlas según su partida presupuestaria, y en Euskadi se gasta mucho. 

Perdone la insistencia, pero aquí se habla de emergencia habitacional.

Sí, en todas partes se habla de ello. 

Este jueves el consejero vasco de Vivienda llegaba a utilizar términos casi bélicos, apelando a la necesidad de adoptar una posición “de combate”.

Sí, insisto en que en todas partes se habla de emergencia habitacional, pero hay que pensar en cómo juega la política en todo este tema. Para algunos, que esto no se resuelva les lleva a anclarse en la crítica, pero este mismo tema viene siendo importante desde hace muchísimo tiempo. En términos de renta relativa, los precios del año 2007 eran muchísimo más altos que los que hay ahora en la vivienda. 

Jóvenes que se lanzan a la compra

¿Qué mensaje les trasladamos entonces a los jóvenes? No parece dibujar un escenario tan negativo. 

Les podemos decir que el escenario es complicado, y que algunas políticas lo están haciendo más complicado todavía. Se podría conseguir más oferta de vivienda en alquiler. El problema es que muchos jóvenes no la encuentran y tratan de ir directamente a la compra, a lo que se hacía hace cuarenta años. Cada vez que sale una vivienda de alquiler hay una cola enorme, y al final de la cola siempre están ellos, junto con los inmigrantes y las familias monoparentales. Están en la cola de todos los sitios, esa no puede ser la solución. Hace falta más oferta, tanto de vivienda social de alquiler como de vivienda privada.

Da la sensación de que el sector público ni tiene músculo ni capacidad suficiente para responder a este desafío. 

Sin duda, en España estamos hablando de más de un millón de familias. El sector público, per se, tendría que encargarse de la parte más vulnerable. Es decir, básicamente del alquiler social. Pero hay otro segmento muy grande del alquiler asequible que el sector público no es capaz de cubrir. Hay que financiar también la Sanidad y la Educación. ¿Qué hacemos? ¿Destinar todo el dinero a casas, para que afloren otros problemas en otros sectores? No es posible que el sector público desarrolle a pulmón, por él mismo, toda la vivienda que se necesita. Y ahí se precisa una colaboración público-privada. No queda otro remedio. 

¿La declaración de zona de mercado de vivienda tensionada corre el riesgo de convertirse en un parcheo?

No, es una aproximación muy inteligente al problema, que no afecta sólo a Euskadi o a España. También lo tiene París, Londres, Berlin o San Francisco. Hay algo que es común a todos: ¿quién elige al alcalde? Los ciudadanos, propietarios de vivienda, que lo que quieren es que su piso no se deprecie. Esos ciudadanos no quieren que se hagan más casas en su ciudad, y mucho menos si es vivienda social. 

Contradicción de intereses

¿Y la administración cómo gestiona todo ello?

El problema es que hay tres niveles de gobierno que participan en las decisiones sobre urbanismo y construcción. Los ayuntamientos, que son los que tienen más competencias, el gobierno regional y el estatal. Hay un problema de contradicción de intereses. El gobierno municipal no quiere construir más porque el alcalde quiere salir reelegido y no quiere cabrear a sus ciudadanos. Eso pasa porque no pierdan valor sus viviendas. Pero el gobierno regional sí quiere que la gente se pueda desplazar a vivir a ese municipio, y al igual que el gobierno estatal. 

¿Puede poner algún ejemplo?

El caso de Reino Unido. Con un déficit de cuatro millones de viviendas, el Estado decidió plantear en el año 2000 que todos los municipios debían fijarse unos objetivos de construcción de vivienda, porque no se construía absolutamente nada. ¿Qué ha ocurrido? Que los municipios no han hecho ni caso, y al final se ha eliminado la normativa. 

De modo que los municipios se ven obligados a hacer equilibrios en el alambre. 

Si, y ante ello hay soluciones como las de Estados Unidos, donde se propone quitar competencias al municipio. Es decir, si las localidades se niegan, subamos las competencias hacia arriba. 

¿Y en Euskadi?

Simplificándolo mucho, el Gobierno Vasco le dice al alcalde del municipio que sabe que necesita ese control de rentas para no enfadar a los ciudadanos. El Gobierno Vasco es consciente de que cada localidad tiene que quedar bien con ellos, y llegan a un acuerdo: “te lo doy, pero sólo si me das a cambio suelo para que pueda construir y me quitas el impuesto de construcción”. Es una negociación que se debe llevar a cabo con cada municipio, una coordinación imprescindible para que haya una cesión de terrenos que todos necesitamos para que haya construcción de viviendas. 

¿Y esa necesaria coordinación puede llegar a satisfacer a todas las partes?

Es necesario encontrar la fórmula para que los objetivos de todos se coordinen. O encontramos formas de coordinarnos, o no va a haber solución. Desde ese punto de vista, no se puede hablar de la declaración de zona tensionada en términos de parcheo. 

¿No tiene la sensación de mucha urgencia en la gestión de una materia que requiere de tiempo?

Sin duda, con la vivienda tenemos un problema acuciante en un sector que no tiene soluciones mágicas. Esa política no existe. Lo peor que pueda haber es un partido político que diga que resuelve el problema con una regulación puntual. No, el sector inmobiliario lo que requiere es consistencia en el tiempo. Haría falta un acuerdo de Estado, que no se haga de esta cuestión un tema partidista. Todos a una. 

Muy al contrario, este tema es un chollo para la oposición. 

Evidentemente. De hecho, hay partidos que sin este tema perderían su apoyo electoral. Hay que buscar un equilibrio entre la política y el relato.