Desde finales de 2015, los propietarios con residencia habitual en la comunidad de portales número 10, 11, 12 y 13 del paseo del Urumea, en Donostia, se percataron de la existencia de numerosas viviendas que estaban siendo utilizadas para el alojamiento de turistas en estancias cortas y ello propició “numerosas quejas” presentadas por algunos de estos propietarios, vecinos habituales, lo que impulsó al administrador a exponer el tema en la junta de propietarios del 3 de noviembre de 2016. Sólo unos meses más tarde, el 6 de febrero de 2017, la comunidad de propietarios aprobó por mayoría en una junta ordinaria que los pisos turísticos debían ser considerados como una actividad económica, y como tal, estaban expresamente prohibidos por los estatutos originales de la comunidad.
Se estaba gestando una guerra judicial que ha enfrentado durante seis años y medio a nueve propietarios y una empresa (Mercantil Kirchhoff Desarrollo S.L.) que defendían su derecho a utilizar su propiedad como apartamentos turísticos, contra el resto de la comunidad, residentes habituales, y su interpretación de los estatutos originarios de la comunidad, que en su norma 5, literalmente, establece lo siguiente: “Queda terminantemente prohibida la realización de actividad económica alguna en las viviendas (oficina, despacho, consulta, clínica, etc…), salvo que la propia subcomunidad de portal lo autorice por unanimidad, previa consulta obligatoria de algún interesado.
Pregunta: ¿Es un piso turístico una actividad económica? El Supremo ha determinado que sí, y ha dado la razón a los vecinos habituales que se oponían a los apartamentos turísticos en su comunidad. El alto tribunal se fundamenta para ello en la Ley de Turismo de 2016, así como en la ordenanza sobre apartamentos turísticos del Ayuntamiento de Donostia. No hay más que discutir.
El Supremo considera “actividad económica” el alquiler en estancias cortas y hace valer los estatutos que prohíben la apertura de negocios en las viviendas
Para el Supremo, un piso turístico es una actividad económica equiparable a las que expresamente aparecen prohibidas en los contratos de compraventa iniciales de estas viviendas y en los propios estatutos de la comunidad que conforman los portales 10, 11, 12 y 13 del paseo del Urumea, en la capital guipuzcoana. En consecuencia, si no se puede montar una oficina en dicho inmueble, una clínica u otro negocio, tampoco un apartamento turístico.
La única forma de hacerlo es tal y como lo reflejan los propios estatutos, por autorización expresa por “unanimidad” de la comunidad o de la subcomunidad de cualquiera de los portales. En este punto, la Justicia también ha tenido que dirimir si la mayoría de los propietarios del portal 12 podían determinar excluida esta actividad de la prohibición estatutaria. Pero el Supremo ha determinado que no. Que debe ser por unanimidad. Y no hay unanimidad.
Seis años de batalla judicial
El caso llegó el 5 de mayo de 2017 al juzgado de primera instancia número 4 de Donostia. Una decena de propietarios se unieron para demandar a la comunidad de vecinos y defender su derecho a alquilar la vivienda a turistas. Pedían al juez que declarase nula la decisión de la comunidad de vecinos en junta ordinaria el 6 de febrero de 2017, al decretar que los apartamentos turísticos estaban prohibidos en el inmueble. Ya que, en su opinión, “la norma quinta de la comunidad no incluye el uso y destino de las viviendas al arrendamiento de corta estancia, alquiler vacacional o apartamento turísticos en ninguno de los portales que conforma la comunidad del paseo del Urumea”.
En junio de 2018 se dictó sentencia, y el juez dio la razón a la comunidad de vecinos. Consideraba que un apartamento turístico es una “actividad económica equiparable” a las descritas en los estatutos de la comunidad y por tanto consideraba efectiva su prohibición. Los propietarios que alquilaban sus pisos en “estancias cortas” debían dejar de hacerlo. Y asumir las costas del juicio.
Los demandantes recurrieron esta sentencia y la sección segunda de la Audiencia provincial de Gipuzkoa dictó sentencia el 12 de abril de 2019, desestimando el recurso y dando la razón nuevamente a la comunidad de propietarios en su determinación de prohibir los apartamentos turísticos.
Los demandantes apuraron sus opciones legales con la interposición de un recurso extraordinario por infracción procesal y de casación ante el Tribunal Supremo, al entender que la sentencia recorrida incurría en “un vicio de incongruencia”, generando una “clara indefensión” a los demandantes. Alegaban que se había ido en contra de la doctrina jurisprudencial del Supremo, emanada de sendas sentencias de 2006, 2008, 2011 y 2013. Pero tampoco. El Supremo se reunió y votó el pasado 15 de noviembre, desestimando el recurso de casación. La sentencia se acaba de dar a conocer.
En el recurso de casación se planteó si el destino como apartamento turístico estaba o no comprendido en la cláusula de las normas de comunidad, unas cláusulas establecidas por la promotora e incluida en los contratos de compraventa de las mismas. Y el Supremo argumenta en su decisión que la propia ley de turismo nos habla de que “se ejerce la actividad y también nos habla de explotación, por lo que es difícil no considerar que nos hallamos ante un actividad económica.
El alto tribunal también reconoce la capacidad de cada uno de los portales de modificar parcialmente sus propios estatutos, ya que así lo permite la escritura, pero según el Supremo reitera que sigue tratándose de una modificación del título constitutivo y por tanto y conforme al artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal, requiere de unanimidad. No vale la mayoría.
También en oviedo
El Tribunal Supremo avala el veto de los apartamentos turístico en las comunidades de vecinos que prohíben el uso de actividades económicas. No sólo en el caso de Donostia, sino en otro caso que afecta al edificio La Jirafa Elite de Oviedo, en Asturias. La sala da la razón a la comunidad de vecinos y ordena el cese de la actividad de alquiler turístico que se desarrolla en dos pisos de este edificio de 20 de plantas, con un portal independiente de acceso a las viviendas y otro a los locales situados en las plantas tercera a séptima.
El tribunal concluye que si se aplican los estatutos sociales resulta que concurre una prohibición estatutaria, cuya validez no se discute, conforme a la cual en los departamentos independientes del edificio -viviendas- no podrán ejercerse actividades profesionales, empresariales, mercantiles o comerciales de ningún tipo; reservándose su uso al de carácter exclusivamente residencial.
Para la sala, del Tribunal Supremo, la actividad desplegada por la parte demandada en los dos pisos del edificio La Jirafa Elite tiene “naturaleza empresarial y comercial, prestada por una sociedad mercantil, y, por ello, debemos otorgar la razón a la parte demandante, en el sentido de que existe una prohibición estatutaria inscrita, que vedaba el destino de los referidos inmuebles como viviendas de uso turístico, sometidas al régimen jurídico del Decreto 48/2016, de 10 agosto, de viviendas vacacionales y viviendas de uso turístico de Asturias”.
