Menos inversores, menos vivienda en alquiler: el impacto real de la política en el mercado inmobiliario

Me gustaría empezar indicando que el pequeño inversor que, en vez de tener sus ahorros de toda una vida, por ejemplo, en la bolsa, se decantaba por comprar una vivienda para después arrendarla y disponer así de unos ingresos recurrentes, en muchos casos, efectivamente ha decidido no comprar inmuebles con ese destino.

De ese modo, es cierto que queda vía libre para que los inmuebles sean adquiridos por personas que los necesiten para vivir en ellos, tal y como afirma la alcaldesa. Pero, claro, habría que hacer referencia a los efectos colaterales, pues sin los inversores el mercado de alquiler se resiente al disminuir la oferta, perjudicando a todos aquellos que no tienen la capacidad o posibilidad de adquirir una vivienda en propiedad y necesitan otras soluciones, por lo que no creo que sea un éxito como para enorgullecerse.

El pequeño inversor

El pequeño inversor debería estar en el centro de la diana, pero como parte de la solución al problema de acceso a la vivienda. Sin embargo, la realidad es que, en este momento, parece que prevalece una especie de desmotivación y la tendencia es que dirija sus ahorros a otro tipo de inversión porque entiende que, ante las trabas legales que la propia normativa impone, probablemente no sea el mejor momento para ese tipo de inversión.

Es legítimo el intento realizado de regular de esta manera el mercado de la vivienda y, en concreto, el del arrendamiento de vivienda, pero, después de tres años, es hora de que se haga un análisis real y alejado de los intereses y relatos meramente políticos, para coger el toro por los cuernos y corregir aquellas soluciones erráticas que se han aportado desde la Ley de Vivienda de 2023.

Se están tomando algunas medidas acertadas para reactivar la construcción de nuevas viviendas, que será la clave de la solución a medio y largo plazo, pero vamos a necesitar también la aportación de todos esos pequeños propietarios, que algunos llaman “especuladores”, para avanzar en una solución a corto plazo.

Entiendo que es hora, por tanto, de hacer un análisis real sobre la situación de esos propietarios, quienes realmente —tal y como vemos los profesionales del sector en nuestro día a día, cuando nos relacionamos con ellos— se encuentran sumidos en la incertidumbre, la intranquilidad y el temor en el que la situación legal actual les ha sumido. Esos propietarios, para los que, al contrario de lo que opina mucha gente, siendo la rentabilidad un factor importante, no es ni mucho menos el principal en su decisión de arrendar o no una vivienda.

Es, por contra, la seguridad y la tranquilidad de que ese arrendamiento sea pacífico y no les genere problemas durante su vigencia —con impagos que se cronifican— o en su resolución —con una devolución en el estado adecuado y en los plazos acordados en los contratos— lo que realmente buscan. Como todo el mundo que tiene algunos euros que invertir, la rentabilidad es una parte importante, pero la seguridad pesa bastante más. Una inversión puede ser más o menos rentable, pero si el entorno no es seguro, mejor no invertir en ello y, seamos realistas, el entorno del arrendamiento de vivienda para el propietario hoy no es seguro.

El esfuerzo no debe recaer en los propietarios

Hagan, por tanto, señores gobernantes, un análisis adecuado y canalicen el foco en crear un entorno seguro para que vuelvan a atraerlos al mercado. No busquen en los propietarios la solución a los problemas económicos de diversa índole que muchas personas tienen, a costa de derechos de prórroga interminables, impagos de rentas que se cronifican o desahucios que se eternizan. Hay que dar respaldo a las problemáticas sociales, pero este esfuerzo no debe recaer en los propietarios, pues, tal y como se está demostrando, el boomerang provocado por la ley ha encontrado otras víctimas: las personas más vulnerables, que son quienes realmente están sufriendo las principales consecuencias del problema de la escasez de oferta al ser las que más dificultades encuentran para solucionar su situación habitacional.

Como en épocas pasadas, debería haber suficiente oferta de vivienda para que pudieran coexistir y convivir en equilibrio las necesidades de todas las personas —jóvenes o mayores, inmigrantes o locales, personas individuales o familias— que buscan nada más que una vivienda donde vivir y donde dormir cada noche, y, al mismo tiempo, las de los propios inversores, que con su presencia en el mercado retroalimentarían también la solución, poniendo a disposición de aquellos un volumen suficiente de viviendas en alquiler.

Un ecosistema equilibrado que será muy difícil de alcanzar si no se acometen con contundencia las decisiones adecuadas, afrontando todas las soluciones posibles. Desde las ventajas fiscales que acertadamente se implementan al incremento de la seguridad jurídica en cuanto al cumplimiento de los contratos o la agilización de los procedimientos judiciales, defendiendo también la situación del propietario, lo que redundaría finalmente en beneficio del arrendatario.

Empiecen por hacer el análisis de forma adecuada, dejando de justificarse con datos sesgados o utilizados de forma interesada, o simplemente retrasando la publicación de datos estadísticos negativos para sostener parte de sus argumentos, tal y como está ocurriendo hoy, ya que, avanzado el mes de febrero del 2026, parece mentira que aún no dispongamos en Gipuzkoa de los datos relativos al número de contratos de alquiler más allá del mes de junio del año pasado.

Reconozcan, de una vez, el grave problema que se está acentuando en relación a la drástica reducción de la oferta desde la aprobación de la nueva ley y, especialmente, desde el momento en el que se fueron declarando las zonas tensionadas. Como muestra un par de datos: el número de alquileres formalizados en San Sebastián en el primer trimestre de 2025 fue de 433 y en el segundo, 277, con una reducción del 36%. Y, en cuanto a la oferta a 17 de febrero, hay publicados en Idealista 347 viviendas en San Sebastián, de las que solamente 61 son de vivienda habitual; en Irún hay solamente una vivienda, y en Errentería ninguna.

Por otra parte, también nos están tratando de confundir a los ciudadanos al declarar públicamente que los inquilinos de los contratos formalizados en 2021 que vencen durante este año 2026 pueden forzar la continuidad del contrato por otros tres años en las zonas tensionadas en “aplicación a los derechos que les asiste”, según informan, gracias a la Ley de Vivienda de 2023, cuando realmente no es así, por no ser aplicable con carácter retroactivo este aspecto de la norma.

¿Acaso no ven la forma de justificar algunas de sus erráticas soluciones y tienen por ello que ocultar datos y confundirnos con interpretaciones interesadas de la propia normativa?

En fin, por desgracia, no creo que esto vaya a cambiar a corto plazo. Siguen incidiendo en que “este primer año no ha sido tiempo suficiente para que la zona tensionada despegue”. Si las empresas tardáramos tanto tiempo en corregir nuestras decisiones más erráticas, puedo asegurar que sería realmente difícil que sobreviviéramos; pero, claro, la administración —y especialmente los políticos— parece que están definitivamente a otro nivel y juegan con otras reglas.

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