donostia - El número de locales comerciales que se han convertido en viviendas en Donostia desde que en 2011 se aprobó la ordenanza que regula esta posibilidad ha sido de 155. Esta cifra supone que cada año, como media, el Ayuntamiento ha otorgado 17 permisos para llevar a cabo el cambio de uso de local a vivienda. Así lo explicó a este diario la concejala delegada de Urbanismo y Vivienda, Nekane Arzallus, que añadió que las peticiones han sido algo más, un total de 201, aunque 19 de ellas resultaron denegadas por distintos motivos.
Además, también se han caducado 16 peticiones, por no presentar la documentación a tiempo, y en un caso los propietarios renunciaron a su plan, según explicó Arzallus, que añadió que en la actualidad hay diez peticiones que se encuentran en proceso de tramitación.
La normativa fue aprobada hace ocho años por el Pleno del Ayuntamiento de Donostia con el fin de favorecer el uso de espacios construidos sin utilidad en algunas zonas de la ciudad, donde se considera que sobran metros cuadrados que fueron inicialmente destinados a comercios pero que no han tenido utilidad como tales. Por ello, las distintas formaciones políticas dieron luz verde a una normativa para regular el aprovechamiento de estos espacios como viviendas.
Sin embargo, para ello es necesario que se cumplan determinadas condiciones, que no en todos los casos lo hacen. La principal es que los locales tengan todas las condiciones de habitabilidad requeridas a las viviendas así como un mínimo de 35 metros cuadrados, unas dimensiones que, hasta entonces, no se consideraban aptas para vivienda.
El primer año en el que se aprobó la nueva normativa hubo 28 peticiones; en 2012, 23; en 2013, seis; en 2014, 17; en 2015, 20; en 2016, 39; en 2017, 26; en 2018, 31, y en lo que llevamos de 2019, once.
El cambio de uso de local a vivienda obliga a los propietarios a abonar al Ayuntamiento el 15% del incremento del valor urbanístico motivado por la transformación del bien, que pasa a tener un mayor valor económico por convertirse en residencial.
La normativa lleva aparejados unos mapas en los que se detallan dos conjuntos de zonas diferentes en la ciudad. La zona Centro así como las calles más comerciales de barrios como Egia o Intxaurrondo y otros tienen condiciones más estrictas que en el resto de la ciudad. Por ejemplo, en estos puntos las ventanas no pueden dar a la vía pública, lo que implica que el cambio de uso solo puede tener lugar en entresuelos y en plantas bajas que dan a patio de manzana.
ventanas Por lo demás, la transformación de un local comercial en vivienda obliga en general a que la altura mínima del alféizar de las ventanas a la calle (cuando se permite) sea de 2,2 metros o que exista un espacio privado de tres metros desde la fachada hasta la calle.
De cualquier modo, todos los locales comerciales que aspiren a transformarse en apartamentos deben estar situados en edificios de carácter residencial y, en líneas generales, el acceso a la nueva vivienda debe llevarse a cabo por el portal.
Según explicó la concejala de Urbanismo, los cambios de local a vivienda “ se solicitan en todos los barrios de la ciudad, excepto en el Centro donde no se permite esta posibilidad en locales de planta baja”.
Por otra parte, la normativa prohibe que las nuevas viviendas queden habilitadas en plantas de edificios residenciales destinadas a aparcamientos y tampoco está permitida la implantación de pisos cuando la obra necesaria para ello desvirtúe la protección patrimonial del edificio.
Tramitadas. Desde 2011, el Ayuntamieno ha recibido 201 solicitudes para convertir locales comerciales en viviendas, lo que supone una media de 22 por año.
Más peticiones. En el año 2016 se presentaron 39 peticiones, lo que supone el récord hasta el momento. De ellas se aprobaron 33 y se denegaron seis. En 2013 solo se pidieron seis.
La concejala de Vivienda señaló que las peticiones afectan de modo homogéneo a todas las zonas excepto el Centro, donde no se permite.
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Mínimas dimensiones para tramitar un cambio de uso.
